年内回归A股无望 富力地产首度叩关境外发债

继2009年成功发行55亿元境内公司债后，富力地产（0277.HK）发布上市公司公告，计划通过公司全资附属公司的鸿志投资有限公司发行人民币优先票据及美元优先票据，并申请在新加坡上市，这也是2006年成功上市后，富力地产首次试水境外融资市场。
有分析师向网易房产表示，作为红筹公司的富力由于再融资渠道限制较多，加上国内银根收紧，选择成本较低的海外发债可以说是一个理想的选择。但与此同时，由于富力近年来负债率一直偏高，出于风险溢价，预计债券息率会高于龙湖地产等内房股。
境外发债解渴
公告显示，富力地产计划通过公司全资附属公司的鸿志投资有限公司发行人民币优先票据及美元优先票据。票据发行完成后，所得款项总额将由发行人鸿志投资以贷款形式，不作任何扣减即时全数转借予借款人富力地产(香港)，为富力地产(香港)拓展离岸发展的机会提供资金、偿还最多约2亿美元的现有债务、为票据条款规定的利息储备户口提供资金以及作一般业务用途。
第一上海证券分析师柯学锋接受网易房产采访时表示，由于富力地产的注册总部在国内，属于红筹公司，因此与注册地在海外的恒大等内房股相比，再融资渠道受限明显，只能选择通过附属公司发行债券，再由发行人贷款借予的方式才能完成海外发债。
据介绍，该次建议发行票据的本金总额、发售价及利率将由瑞信及高盛作为联席全球协调人，以及由瑞信、高盛、花旗及摩根士丹利作为联席牵头经办人及联席账簿管理人透过询价圈购方式厘定。在落实票据的条款后，瑞信、高盛、花旗、摩根士丹利、发行人及本公司等将订立购买协议。同时，票据在新交所上市的申请已经提出，且无意寻求将票据在香港上市。
“富力近年来一直争取回归A股以降低负债率，但至今仍未成功，考虑到今年的整体政策环境，闯关的可能性微乎其微，国内在经历了多次提高准备金以及加息后，贷款环境严重恶化，因此选择成本较低的海外发债，可以说是一个理想的选择”，柯学锋表示。
实际上，在2010年的业绩发布会上，富力董事长李思廉便透露，公司现正研究与人民币相关的融资计划，规模涉约数十亿元，预料4月将有公布。
对于债券息率，柯学锋表示，由于富力自身负债率比较高，考虑到风险溢价因素，预计最终发债息率会高于龙湖地产9.5%的年利率，甚至有可能高于碧桂园11.25%的年利率。
高负债与销售之困
从2006年上市至今，除了2009年在内地成功发行55亿元人民币债券外，富力在再融资市场几乎毫无建树，最为较早登陆香港资本市场的龙头房企之一，富力的再融资能力甚至逊色于恒大、龙湖等后起之秀。
“在海外融资市场，债券购买人对负债率非常敏感，富力近几年的负债率普遍较高，2007年曾经达到140%的高位，尽管近年来有所下降，但94%的比率仍是行业内的最高之一，这也导致了富力的机构评级较低，间接抬高了融资成本，投资者更倾向于龙湖地产这种低负债企业”，陈耕表示。
年报显示，截至2010年年底，富力地产拥有现金约92亿元，其中35亿元为受限制现金。2011年公司资本开支约300亿元，包括200亿元为土地余款及建筑成本，80亿元为税项及利息支出。
海通证券研究报告表示，由于A股上市未能成功，融资一直是富力的一大挑战，公司今年的现金流入将几乎全数来自预售款项。虽然渡过了金融危机时的最坏情况，但富力现时正面对行业内的新一轮波动，现金流管理将成为公司今年首要任务。
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实际上，对于资金密集型的房地产行业而言，缺少强大的融资能力，也间接导致了近年来富力的发展速度与万科、中海等第一梯队拉开了距离。根据早前的一季度季报显示，富力共计获得销售收入共约人民币59.44亿元，与万科（355.1亿）、中海（174.3亿）、恒大（198亿）、保利（140亿）等第一梯队头房企相比差距明显。
“从已经公布的一季度季报来看，富力的表现确实不够亮丽，这主要是由于富力在一线城市布局较多，受到限购的影响更大”， 柯学锋表示。
但对于能否完成全年400亿元的销售目标，柯学锋认为，由于接下来富力的推盘量将逐步增加，预计业绩将得到释放，同时集团曾经表示将加大商业物业的销售，由于富力在广州珠江新城拥有大量优质物业，且土地成本较低，即使销售一部分，对于业绩推动作用明显，完成年度目标可能性比较大。（记者:区家彦）
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