变相降价潮涌现京城 二季度或有实质性下跌

北京房价绷不住了？
据北京市房地产交易管理网统计显示，3月北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比2月下降26.7%，同比下降10.9%。这是自2009年9月以来新房均价首次同比下降。
具体到各个楼盘来看，继远洋一方（资料、论坛)3月初开盘均价直降4000元/平方米之后，虽未成为推倒北京房价下跌的第一张多米诺骨牌，但在其公开降价之后，开发商纷纷高举“暗降”大旗，各种名目的打折优惠纷至沓来，一时间，“变相降价”潮涌现京城。
与此同时，业界对房价走势的判断也正由分歧逐步达成共识，普遍认为，楼市调控效果正在显现，5-6月新盘集中供应将加速供求关系发生根本性改变，从二季度开始，房价下行趋势将更为明朗。
变相降价潮涌现
远洋地产率先打破京15条政策高压下的楼市僵局。
3月5日，位于北京东五环外通惠河畔的远洋一方北润园迎来第三次开盘，共推出300余套房源，这批房源的名义售价与前一次开盘价格一样，皆为2.5万/平方米，但购房者以按揭方式付款可享受房价84折优惠，即实际销售均价为2.1万/平方米，一次性付款可享受83折，即2.07万/平方米，均价直降4000元/平方米，底层更是低至1.99万/平方米。
无独有偶。3月7日，万科北京长阳半岛第6批房源上市，销售均价为1.85万/平方米，与前期价格略有上涨。但万科内部人士透露，与此前房源不同的是，6期装修标准提高了一个等级，由原来的1000元/平方米上涨到2000多元/平方米，且得房率更高，如此一来，6期均价反而下降1000元/平方米左右。
网易房产发现，类似的开发商变相降价的案例，在近期北京市场上层出不穷。
原计划今年1月开盘的珠江国际公馆（资料、论坛)，预计5月中旬开盘，购房者可分期支付首付款，先期20万，剩余首付款可在一年内交清；同样暂定5月开盘的保利茉莉公馆（资料、论坛)，日前宣布，自报名当日直至开盘日，可按一日抵现金150元进行折扣，即早报名认购一天房价即可下降150元。
通州某项目开盘价格约2万/平方米左右，不过销售面积按照使用面积计算，即购买使用面积80平方米约合建筑面积100平方米，相当于均价1.6万/平方米；富力又一城（资料、论坛)近期将推出20套特价房，赠送15万精装修，相当于均价2.08万/平方米，该项目2月成交均价为2.4万/平方米。
此外，K2海棠（资料、论坛)湾首付50%以上，可优惠500-1200元/平方米，融科钧廷持“券风潮”优惠券可享98折优惠，最高可享5万元房款优惠。
据某网站统计，北京目前232个在售住宅项目中，3月涨价项目21个，环比下降46.2%；各种形式的降价项目为17个，环比增加143%；有186住宅项目价格停涨。
降低预期低价入市
除了上述各种名目的打折促销手段变相降价外，不少近期即将开盘的项目也纷纷采取“降低预期售价”的策略，低价入市。
以位于CBD东扩区的万科蓝山为例，近期将发售3号住宅楼，仅24套房源，预计均价3.98万/平方米，较前期开盘均价下跌2000元/平方米，基本回到去年11月的销售价位。
通州金隅花石匠项目原计划开盘价格1.8万/平方米，目前调整到起价1.48万，均价1.6万，还有“1万元抵10万元”的优惠；珠江国际公馆在延期4个月开盘之后，预计售价由2万降至1.8万/平方米。
同时，方兴地产2009年以40.6亿拍得的广渠路15号地，在历尽风波后定名“金茂府”，近期将以均价4.5万元/平方米入市，而这一价格在业内人士看来“比预期低了不少”。
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此外，据网易房产了解，开发商在申请项目预售许可证时，必须先上报售价，而不少前期热销项目的上报售价，最近都会普遍被打折扣，尤其以中高端项目为主。
二季度新盘集中供应
据亚豪机构统计数据显示，4月北京计划推盘项目34个，比3月计划开盘量翻了一番，但8成项目尚未定价，34个计划推盘项目中，仅有10个项目有报价，其中纯新盘、老项目后期各占一半。
而网易房产从北京市房地产交易管理网获悉，截至目前，4月取得预售许可证的项目仅有4个，“大多数开发商现在能拖则拖，4月开盘会集中在月底”。北京中原地产三级研究总监张大伟表示，从市场供应来看，目前计划在4月开盘的项目，虽然尚未出现明显降价，但大部分项目位于偏远郊区，供应量的上涨将逐渐使这些区域的价格出现调整。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也对网易房产表示，按照去年的土地成交节奏，今年二季度新盘供应量将有所放量，保障性住房的供应也将明显加大。再加上开发商贷款成本增加，资金链趋紧，加快推盘步伐以及降价促销以求快速回款的意愿正在加强，“二季度房价下降基本上没有悬念”。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶也认为，到二季度中，各地价格调整会逐渐展开，行业有望真正迎来谷底。
不过，也有持不同意见者认为，3月北京新房均价环比下降并非楼盘降价，而是成交结构变化引发的均价下跌，譬如近郊区楼盘占比增多、高档盘成交减少，从而压低均价。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，今年二三四季度，房价到底会不会跌仍是一个谜。从宏观经济看，一季度经济增速有所下滑，在紧缩政策影响下，预计下半年还会继续下滑，届时稳定经济增长将可能成为国家的头等大事，一旦保增长压力增大，则国家可能在调控房地产方面出现犹豫。

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