盐田城中村再现暴富神话? 佳兆业11亿中标改造

昨日，盐田区政府和佳兆业地产举行盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁改造协议签订仪式，双方正式签订《盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造协议书》，标志着整体搬迁工作正式迈入了实施阶段。
盐田三村、四村和西山吓村以及社排小布村整体搬迁作为市、区重点建设项目，既是一项任务艰巨的异地移民工程，又是一个功在当代、利在千秋的民生安居工程。项目的实施将极大地改善盐田港后方陆域的人居环境，推动各村集体股份公司的经济发展，进一步完善辖区的教育、文化、体育等公共服务设施，大幅提升居民生活水平。
2003年6月，在盐田区二届人大一次会议上，80多位区人大代表联名提交了《关于加快我区旧村改造步伐，推动精品战略实施的议案》。
2004年1月，盐田区二届人大常委会第六次会议审议批准了区政府提交的该议案办理方案。
2005年2月24日，市政府三届一四六次常务会议，审议并原则通过了《盐田港后方陆域旧村搬迁改造有关问题的请示》和整体搬迁项目的改造方案。
根据有关法律、法规，原深圳市国土资源和房产管理局、深圳市盐田区人民政府与整体搬迁项目涉及的鸿泰、裕宏、裕泰和鑫群4家股份公司于2009年3月23日正式签订了整体搬迁项目《土地置换协议书》。
盐田三村、四村和西山吓村以及社排小布村整体搬迁重点项目共涉及4个村集体股份公司和13个居民小组，涉及原居民1035户，需拆除的建筑1632栋，现状建筑面积约48万平方米。项目用地约26.56万平方米，规划计容积率的建筑面积约107.09万平方米。
根据市政府有关会议精神，按照“市政府指导、区政府主导，股份公司全面参与，市场化运作”的项目开发模式，盐田区政府于2008年下半年开始着手招标引入开发商工作。
在全面完成整体搬迁开发模式研究、安置用地选址及报批、计划立项、环评和拆迁查丈等前期工作的基础上，盐田区政府于2009年8月份对整体搬迁项目进行了资金测算，并报市发改委组织专家评审。2010年4月8日，市政府四届161次常务会议审议了相关评审结果后，确定整体搬迁项目由政府补贴资金缺口不超过11.47亿元的条件，通过公开招标方式引进开发商。
根据市政府办公会议要求，盐田区政府联合市规划国土委、市住建局、市法制办、市发改委、市监察局、市政府投资审计专业局等部门，又对《招标文件》进一步进行审查、修改和完善，于2010年5月底经区政府三届五十七次常务会议审议通过。
根据有关招投标的法定程序，去年9月5日盐田一村鸿泰公司首先向盐田区政府正式出具法律文书，同意委托盐田区政府对外公开招标引进项目开发商；盐田三村裕泰公司和盐田四村鑫群公司于今年1月6日完成委托书的签署，盐田二村裕宏公司也于3月3日完成了委托书的签署。至此项目涉及的4个村和13个居民小组全部由具备法人资格的村集体股份公司代表居民小组，向盐田区政府正式出具了法律文书，同意委托盐田区政府对外公开招标引进项目开发商。
今年1月14日，盐田区政府正式对外公开发布了整体搬迁项目的《招标公告》。3月4日通过在市土地交易中心组织开标评标，15名各类专家一致评定盐田三村、四村和西山吓村以及社排小布村整体搬迁重点项目中标发展商为佳兆业地产（深圳）有限公司。
辽阔的盐田港口，忙碌的码头，繁华的盐田港，在其旁边，是古老的祠堂，低矮而破旧的城中村落，这里便是深圳关内房租最便宜的区域--- 盐田港后方陆域的盐田三村、盐田四村、西山吓村。昨日，三个村的整体搬迁项目正式签约，标志着盐田区最大的城中村改造项目进入实质性阶段。
佳兆业11亿元中标该项目
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据盐田区副区长乔恒利介绍，该项目是盐田最大的城中村改造项目，也是深圳首个实行异地搬迁的城中村改造工程。项目共涉及4个村集体股份公司和13个居民小组，涉及原居民1035户，需拆除的建筑1632栋，现状建筑面积约48万平方米。项目用地约26.56万平方米，规划计容积率的建筑面积约107.09万平方米。
通过公开招标，确定佳兆业地产（深圳）有限公司为中标候选人，商务标报价（项目补贴资金）为人民币11亿元。此项目改造权包括现状约47万平方米建筑面积的旧村搬迁，以及总用地面积约26.6万平方米，规划建筑面积约107.1万平方米的安置区重建。此次签约标志着改造项目有了突破性进展，正式进入实施阶段。
打造超大城市综合体项目
乔恒利表示，项目涉及的所有权利人房屋和物业都可以拥有合法的完全产权。拆迁补偿的房屋和物业价值及价格得到大幅度升值和增值，盐田后方陆域也将改变过去“占天占地，独门独院”的建筑模式，公园、学校和医院等宜居环境配套设施都将进一步完善，居民的生活和居住环境都更好。
据佳兆业集团负责人介绍，该项目除了会在重建安置区域内进行拆迁安置房建设外，还计划打造住宅、商业及区域公共配套服务设施，与整个盐田港大后方连接，打造一个规模超过100万平方米的超大城市综合体项目，成为深圳继华润万象城、京基100等更新改造之后的又一大型综合体，这也是盐田第一个综合体项目，包括五星影院、酒店、大型百货、购物中心、休闲娱乐中心等配套，从而填补盐田尚未有综合体这一功能缺陷。
■ 焦点
整体搬迁之后传统民俗仍在
众所周知，盐田后方陆域的城中村有不少深圳原住民，而这些村民至今仍沿袭着古老的民俗，每年过年期间，舞麒麟、大盆菜宴等传统民俗活动都会在这里隆重举行，其中舞麒麟表演还被列为盐田区首批区级非物质文化遗产名录。热闹的民俗活动举办时期，村中移居香港的成员都会回乡，不少游客、媒体也会慕名而来。
但是搬迁之后，这些民俗还能否延续下去？“应该还是会的，毕竟我们没有走，只是原来住院子，现在上楼了”，昨日，盐田西山吓村的村民表示，虽然到时候这些民俗活动办起来不如以前方便，但是该存在的传统还是会保存下去。
【背景新闻回顾】
深圳旧改中介费上亿？揭秘城市更新下的利益链
在深圳如火如荼进行的城市更新大舞台上，除了业主和开发商两个主角，还活跃着更多形形色色的角色。
一个旧小区同时涌进了几个开发商，有的还是两三个开发商的“联合体”，谁才是真心要改造的开发商？谁是打着开发商旗号的中介机构？还是只开“空头支票”的皮包公司？一切似乎都让人如坠云雾。
中介招徕多家开发商
深圳福田区南园新村楼龄接近30年，与寸土寸金的华强北商业区近在咫尺，紧邻深南大道地铁科学馆站。记者日前在南园新村小区里看到，一家名为“深圳市恒豪实业有限公司”的开发商已经进驻，并大张旗鼓地征集业主意见，小区的宣传栏也张贴满改造后美轮美奂的效果图，连户型图都清楚呈现，令人感觉美好新家园即将成为现实。
但是，南园新村的改造之路并不平坦。
因为房子破旧，小区环境较差，南园新村不少业主早就渴望改造，2008年，早在《深圳市城市更新办法》出台之前，业主们自发成立了“改造重建筹备小组”，而牵头人则是一位自称深圳某品牌开发商旧改负责人的葛某。
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“因为大家开始都很信任他，希望他能协助业主与开发商进行谈判，但后来发现，他只是一个想‘贩卖’业主资料、牟取暴利的中介，而不是开发商。”据知情的业主介绍，自从“改造重建筹备小组”成立以来，葛某接连招徕好几家对改造南园新村有兴趣的大型开发商，但开发商们最后却因各种原因舍弃而去。“葛某开出的中介费过高是重要原因。”业主说。
葛某在接受记者采访时表示，好几家开发商最后撒手而去的主要原因，是当时业主要求太高以及受2008年房价下跌影响。“三年的临时安置费30万元，回迁面积是1∶1.2，包括卓越、路劲、佳兆业等大的开发商都无法接受业主的这一要求。因为当时还没有《办法》出台，2008年受金融危机影响，深圳房价又大幅下跌，开发商看不到前景，就不愿再搞。”葛某说，后来找到恒豪，终于愿意接受业主的要求，并进驻改造。
对于是否扮演中间人的角色从中牟利，已经离开南园到其他旧小区活动的葛某日前对记者说：“我是为业主们做好事，但到头来他们却中伤我。”
经过一番曲折，终于在2009年，葛某寻觅到了愿意前来改造南园新村的开发商“深圳市恒豪实业有限公司”，并成为恒豪的委托代理人，游说业主签订补偿安置协议。
旧改中介费高达上亿元
业主所反映的中介机构高价“贩卖”业主资料，真的存在吗？
在一份从上述与南园改造小组接洽过的某开发商处流传出的“南园小区旧改项目简介”上，记者看到，实际上这是一份“居间服务简介书”，居间总费用竟高达5000万元。其中，居间方承诺“保证投资方能拥有该项目的开发权（即开发商与南园小区业主委员会签订委托改造合同）”、“在8个月内完成所有小业主与投资商签订补偿安置协议”、“保证投资商顺利把该项目拆迁”等等。
当然，中介也并非一次性能收到5000万元的佣金。在这份南园新村项目的“居间服务简介”上，也列明了开发商进驻的条件：首先是签订居间合同和与业委会签订协议时，开发商支付50万元；当与小业主签订补偿协议达到90%时，开发商支付佣金300万元；当签完100%，佣金为1400万元；所有搬迁完成时，再支付佣金1000万元；直至项目开工时，开发商须将余款一次性付清。除此之外，在接下来与业主谈判的8个月内，每月须支付4万元的办公费用。
另外，如果开发商还要委托居间方办理南园项目的拆旧建新有关手续，“费用另计，约5000万元”，这样，旧改“一条龙式”的居间服务佣金高达上亿元。
从这份“居间服务简介书”上还可以看出，开发商改造旧小区要攻克的第一个“堡垒”，就是业主委员会。由于是传真，这份字迹有些模煳的“居间服务简介书”上，并没有注明居间方和投资商分别是谁。
“接触到南园小区是有中间人介绍的，后委托一姓葛的帮忙与业主谈判。但几个月下来，签约数量几乎为零。”恒豪董事总经理吴先生日前接受记者采访时表示，并没有支付葛某巨额中介费，只是最后补偿了葛某40多万元的办公费用。
开发商资质引担忧
“目前同意改造并签署补偿协议的业主已经超过三分之二了，正在筹备申报事宜。”恒豪董事总经理吴先生日前对记者说。
也有业主对恒豪的资金实力和补偿协议产生了质疑，并担心恒豪会否将业主资料“打包转卖”给其他开发商。
“恒豪注册资金才1000万元，要求业主签订的补偿协议是‘霸王’条款，许多约定对业主不利。”接受采访的多位业主说，曾试图与恒豪沟通，将补偿协议的不公平条款作出修改，但恒豪并没有理会。
“资金实力与公司当初的注册资金不能画等号。我不会转卖，因为我是真心想在关内好的地段打造一个好项目，做响公司的品牌。”恒豪总经理吴先生说。
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对于改造南园小区需要投入多少资金，吴先生表示，前期补偿安置费总计大约超过1亿元，“只要政府能够批准南园立项，我就有能力把它做好。现在政府还没有批，容积率也不知道，所以总投入需要多少钱现在无法说清楚。”但吴先生并没有解释为何有能力，也不愿向记者透露目前公司的资金情况。
根据了解，深圳恒豪实业有限公司之前开发过的楼盘只有一个，是位于宝安区的碧湾雅园（资料、论坛)。根据信息，碧湾雅园于2009年11月售完，住宅均价接近1万元/平方米，总住宅面积为20400平方米，假设全部住宅面积均可售，恒豪该项目可以收入2.04亿元。
然而，记者在上述中介方“居间服务简介书”对南园新村旧改项目的预算一栏看到，“若以容积率5.5计算，包括安置费、居间费、地价款、建筑成本等合计，共需要大约11亿元。”
记者手记
开发商能否公开招标
城市更新热潮下，一切都按照市场化的形式展开了，只是由于《深圳市城市更新办法》实施细则尚未出台，目前看，这一市场亟待规范。
企业旧改的热情高涨，多个开发商争夺，中介机构处处活跃，一方面企业成本迅速攀升；另一方面，老住宅区的业主由于个体分散“内外交困”：“外”是开发商和中介对业主采用“逐个击破”战术，“内”则是不同见解的业主之间互相指责和猜疑。
当对改造有不同的设想，当发现开发商资质不好，当补偿协议存在不合理条款，当担心中介机构转卖资料……此时，业主该通过什么途径去表达观点，并维护自己权益？在巨大的利益面前，业委会能否禁得住诱惑，站在广大业主的立场推进拆迁改造？当业委会遭到诟病，谁又来监管？
政府设置开发商进驻小区的“门槛”是必要的；另外，能否像公开招标物业管理公司一样，在开发商和中介进驻小区之前，在政府的指引下，业主们召开大会，理清思路，统一对外招标？这样，既能保证大多数业主的利益，又能让开发商公平公开地竞争，避免市场混乱。
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