限购下深圳中介忙吃差价 业主稍有不慎钱财两失

尽管政策调整，呈现愈发收紧的态势，但政策调控下的二手房价却并没有太大下挫之势。记者采访发现，除部分业主不愿降价等因素之外，一些不法中介吃差价也成扰乱二手房市场的“黑手”。


记者调查发现，“限购令”后，业主急售、担心“被限”和粗心大意等三种心理，给了某些黑心中介吃差价的良机。中介就是利用业主这三种心理，“挥洒”着业主授予的“尚方宝剑”——授权委托书，以代理人的身份，行使业主的权利或“吃差价”或一房多卖从中获利。
业主急于脱手 中介乘机吃差价
“限购令”出台初始，部分业主因对楼市预期不明朗，担心房价走低，急迫想将房子在“高位”出售。让人没想到的是，中介利用了业主这种“急售”心理暗地里吃起了差价。
章明4年前在深圳工作并在罗湖买了一套房子，后来回老家工作了，房子就一直在出租。在“限购令”出台后，担心房价下降，又想到自己不会再回深圳生活，章明打算将房子卖掉。谁知，被黑中介利用全权委托公证书将房产吃了差价，满腹郁闷无处可诉。
“中介跟我说，‘限购令’出来了，很多人不符合买房条件，市场观望情绪浓厚，成交量下降了好多。说我那套房子能卖个200万就赶紧出手，免得砸死自己手里。”去年10月底，章明在中介建议下同意房子以200万出售。几天后，中介打来电话说有人要买他的房子。在和中介带来的买家签订了买卖合同后，章明又签了全权委托公证书，将房子的处置权委托给了中介和担保公司。
“如果不是二月份来深圳出差，我到现在都不知道自己被中介吃了差价。”章明在深圳工作忙完了出于好奇，就上以前房子看看。刚好房子有人在家，他就借故跟住户聊聊，一聊才知道该住户就是业主，却不是之前跟他签约的那位买家，而且该业主是以205万的价格买下房子的。
像章明这样遭遇的市民不在少数，不少市民打来电话报料，在“限购令”出台初期，对楼市捉摸不准，急于出售，但房价又不如自己预测那样下降，在房价上涨形势下，自己急匆匆的脱手给了中介机会吃了差价。
业主担心“被限” 合同约定可将房过户他人
记者在调查中了解到，在“限贷”、“限购”的双重加码下，买家和业主担心因为贷不了款或不符合购房条件，或是其他不可预测的因素而导致房子过不了户，很多业主和买家一般会谨慎地采取两种措施来保障交易的顺利完成：一是在合同中备注“在履行合同的过程中，买家有权将房子过户到其他人的名下”；或是双方再签订一份买房主体变更确认书，以此约定卖方同意将买房过户到第三人或买家和第三人共同名下。
本是思虑周全的做法，却给自己“埋下了地雷”。广东信荣律师事务所主任张茂荣向记者透露，他在工作上就接触了不少这样被中介吃差价的当事人，也曾代理过这类案子。去年，黄先生将他位于南山区科技园附近的一套房子以68．8万的价格卖给了林先生，签订买卖合同时，考虑到政策的多变，双方在合同中备注“卖方同意如买方办理贷款有困难可写朋友名字为产权。”
后来黄先生发现房子申请银行贷款为70．8万，比双方约定的68．8万元高出了两万元，同时发现房子被卖给了一位姓李的陌生人。经黄先生调查，他发现跟他签订合同的买家林先生是中介公司的员工。这时，黄先生彻底明白了自己被中介吃了差价。他将林先生起诉至南山法院，要求解除买卖合同。在法庭上，林先生坚称自己和李先生是朋友，他和业主黄先生在合同已经明确约定房子可过户至朋友名下。至于贷款多出房价两万元，林先生解释是为了多贷出一些款。
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“多出两万元能多贷多少钱，这理由也太牵强了。”黄先生说。
全权委托黑中介 业主钱房两失
“公证委托存在的风险很大，但一般卖房者却没意识到，将委托随意全权委托给他人，卖房者要冒极大的风险。”张茂荣律师说，业主全权委托公证书好比业主赐予受托人全权处分其物业的“尚方宝剑”。有了这份委托书，受托人就获得了随意处置房产的权力，也是目前黑中介吃差价的主要方式。
市民张先生就是因为没有认识到全权委托公证书的风险，不但房子被中介卖给了第三人，购楼款也被中介携逃。说起这次的惨痛经验，张先生愁容满面。去年，他和李小姐签订买卖合同，以300万元的价格将名下宝安区梅林关外一物业售予李小姐。因为长期出差不在深圳，而房产又有银行抵押，自己又没有现金赎楼，为了更好地完成该物业的交割转让以及赎楼等手续，于是张先生公证授权给中介公司业务员及担保公司业务员。
出差两月后回到深圳，张先生愕然发现名下物业不是转让给之前签订买卖合同的李小姐名下，而是转让至第三人王小姐名下。而且，王小姐已经支付完所有的款项，购楼款被中介携跑了。
张先生认为明明该物业是自己名下，并且已经将物业出售给李小姐，中介公司及担保公司均知情，而中介公司及担保人在没有经得自己同意却又将房产出售给了王小姐，于是起诉法院，但法院的判决结果却让张先生失望了。
法院审理后查明，原来购买房产的李小姐因政策原因无法办理银行按揭贷款和过户手续，于是中间及担保人为了让房产继续交易，于是挂牌将房产出售给了王小姐，王小姐在签订买卖合同时，并不知道房产已经出售给李小姐的事实。于是法院认定王小姐在购买房产时并不知情张先生已经将房产出售给李小姐的事实，所以王小姐为善意第三人，被委托人有权收售房款，那么王小姐将购楼款支付至授权委托人处，既视为支付。于是法院驳回张先生的诉讼请求，最后张先生是“钱房两失”。
律师提醒：公证授权委托 暗藏巨大风险
广东中圳律师事务所律师刘子孺表示，公证授权委托的最大风险在于很多卖房者不清楚其意义，以为只是委托中介和担保公司赎楼、办理水电、煤气、水电、有线电视等业务，殊不知这些权利就等同于业主的全部权利。
涉及要委托担保公司赎楼的物业都难以避免要做公证委托，业主该如何防范公证授权委托的风险？刘子孺提醒业主，在交易过程中应严格控制交易流程，注意被委托人是否将房产出售给其他第三人，特别是现阶段房地产政策频出，买家随时有可能无法继续履行合同，被委托人与其他第三人签订合同或资金监管协议等风险就增加了。
除了要严格跟踪交易流程，张荣茂律师建议，业主在签署授权委托书时要熟悉受托人基本情况，例如，受托人是哪个公司的，并明确指定最低交易价格、买受人，不要赋予受托人转委托权，并留存一份备查。如果业主发现中介有“吃差价”的行为，业主可以要求中介返还差价。
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