一线城市住宅市场低迷 地产大鳄抢滩商业地产

4月18日，国家统计局公布了《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，从新建商品房住宅价格看，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。相对较为敏感的环比数据下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。
今年住宅市场频出的政策调控，似乎让价格拐点已经若隐若现。无独有偶，据Wind的统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报，万科、保利、金地等龙头房企在年报中反复提及“商业地产”，虽然传统住宅开发商涉足商业地产早已不是新鲜事，但如此高调明确的表态却是头一回，受政策调控影响较小的商业地产真的是住宅开发商的避风港吗？这里真是一池春水吗？
首季广州住宅市场低迷 商业地产向好
4月18日，广州市国土房管局通报了2011年3月广州10区房地产市场运行情况，数据显示广州市10区一手房均价跌至12859元/㎡，也创下了今年以来的月度新低。虽然业内质疑结构性成交拉低均价，此数据未必十分准确，但广州楼市1-3月成交量的跳水式下滑，却是不争的事实。广州市国土房管局统计数据显示，1-3月广州10区新建商品住宅成交量分别为73.25万平方米、46.73万平方米、31.98万平方米。
在住宅市场整体陷入低迷的同时，商业地产却显示出“风景这边独好”。近日，仲量联行发布广州房地产市场第一季度研究报告，广州商铺的租金稳中有升，达到777元/平方米/月，环比轻微上升0.6%，较去年同期增长6.5%；写字楼市场整体空置率整体平稳，维持在12%，珠江新城新项目的预租情况也有改善，即使在本季度供应量上升的情况下，空置率仍低于全市平均水平，维持在10%，平稳的空置率及租赁需求上涨，使租金平稳上升，一季度环比增长2.8%，达到132元/平米/月。除了租赁市场外，写字楼销售表现也见好。有统计数据表明，3月份，广州写字楼成交总额与成交面积都有大幅度的提升，全市成交总额为11.6亿元，成交面积达54421平方米，环比分别上升587%和529%。
除了广州外，仲量联行统计数据还显示，北京、上海、深圳等一线城市2011年第一季度商业地产市场同样需求强劲，持续走旺。北京甲级写字楼租金破金融危机前最高值；上海商铺和办公楼市场的增长前景持续向好，国内外投资者热衷于收购商铺以及办公楼物业，2011年第一季度上海大宗交易额达到105亿元，同比增长11.5%。
有房地产资深业内人士表示，与住宅市场遭遇空前严厉的政策调控不同，目前商业、零售不仅没有调控压力，反而受到政策鼓励，这也是对开发商最大的吸引力。“可以说传统住宅开发商进军商业地产是避政策锋芒，不得已而为之；也可以说在商业地产尚有一定发展空间的时候，择机进入是一种顺势而为的做法，毕竟目前住宅市场的竞争已经非常激烈，溢价空间越来越小。”
限购令下龙头房企纷纷押宝商业地产
3月份以来，以“万保招金”为首的大型房企陆续公布了2010年年报，“商业地产”成为被反复提及的一个热词，虽然传统住宅开发商涉足商业地产早已不是新鲜事，但如此高调明确的表态却是头一回。
金地2010年年报中表示，2010年金地在战略架构上实现了重大突破，明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的发展战略，确定了金地未来几年的发展方向。特别是在商业地产方面，金地集团董事长凌克透露，2011年金地将在商业地产投资1至2个综合体项目。并且在今后5年，希望每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。
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招商地产2011年销售目标为200亿元，其负责人也表示，将以商业地产为战略突破口，借助集团大规模投资蛇口建设中的土地、金融资源，使招商地产重回增长快车道。
3月25日召开的“第八届中国房地产百强企业家峰会”上，保利地产副总经理刘平和万科执行副总裁毛大庆均表示，坚持做主流产品、优化产品结构、调整区域布局、加大商业地产投入等是后新政时代的应对之道。据悉，目前保利地产拥有商业地产规划总建筑面积340万平方米，未来3年在商业地产的投资比重将达到总投资的30%。
除了“万保招金”这些国内上市房企，“广东五虎”之一的香港上市房企合生创展也开始逐步加大了商业地产的比重，3月31日，合生创展公布的2010年年报显示，期内“投资物业资产”为154.055亿港元，较2009年增长了84%。而在2010年半年报中，投资物业资产仅为85.409亿港元，较2009年同期仅有1.9%的增长幅度。目前合生创展在北京、天津、上海、广州、杭州等一线城市已建设有近40个商业地产项目。仅在上海，杨浦区的合生财富广场、虹口区的合生国际广场等项目相继成型。
培育期漫长 商业地产不是“一池春水”
虽然越来越多的传统住宅开发商高调进军商业地产领域，但这里未必就是“一池春水”。“水深水浅，恐怕要试过才知，盖商品住宅和做商业地产毕竟是两码事儿。”有业内人士如此表示。
在今年年初房地产业界的一次峰会上记者就了解到，不少开发商包括中小型开发商就有试水商业地产的打算，彼时中小型开发商比较担忧的是资金问题，毕竟商业地产的培育期较长，资金回笼没有那么快，但一些大型房企更为担忧的是商业地产的技术含量高，相关人才储备和经验储备的问题。
一位央企地产开发商内部人士向记者表示，目前涉足商业地产的传统住宅开发商几乎都有牛刀小试的经历，可面临的最大难题是，做商业地产是个技术活儿，它不像做住宅，周期短，规模化运作，商业地产讲究的是前期开发建设、中期招商租赁、后期运营管理。“如果没有多年的培育，即使是资金实力雄厚的大型房企，也不是想做就能马上做好的，目前国内做商业地产公认比较成功的也只有万达等少数几家而已。”
中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》榜单显示，在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产迎来了一轮成交热潮，而此前加码商业地产的企业也渐入收获期。其中，万达集团凭借商业地产在全国范围内的热销，以187亿元获得销售金额季军位置。
在商业地产一片热火朝天之时，3月28日，大连万达集团董事长王健林却在青岛举办的“中国商业地产行业发展论坛·2011年会”上发出了不那么“和谐”的声音。王健林认为，商业地产的发展取决于整个地产行业的趋势，是“一荣俱荣、一损俱损”的关系，如果整个行业出现下行的趋势，预期发生变化，投资收缩，商业地产也不会一枝独秀。“很多公司进入商业地产，宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅，这种心态和打算，我判断十之八九都不能成功。”王健林一再地提醒业界，商业运营才是做商业地产的核心竞争力之所在。
投资市场回暖 写字楼综合体未来或大行其道
虽然商业地产范围很广，目前住宅开发商显然更看好综合体和写字楼。仲量联行北京投资部董事庞树东在接受媒体采访时也认为，住宅开发商更适合做综合体和写字楼，目前内地几乎所有商业地产项目都依赖“以住养商”模式，即通过综合体中住宅的销售回款，支持商业长期运作。
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以一线城市广州为例，中地行统计数据显示，2010年土地供应中，商业性用地（商业用地和商务金融用地）成交的比重已经接近住宅用地，经历了2009年的跌宕起伏，2010年和2011年第一季度广州市商业市场呈现相对稳定上扬的发展态势，特别是写字楼市场整体表现较为活跃，在投资市场回暖交易活跃的情况下，越来越多的写字楼物业包装成商务公寓出售，以其面积较小、总价低、投资回报率较高的优势赢得了较大的市场空间。
“从物业品质来看，广州写字楼物业逐步拔高，甲级、超甲级写字楼项目日渐增多。”第一太平戴维斯认为，随着2010年零售商铺以及甲级写字楼的畅旺，预示着广州商业地产的春天已经到来。仲量联行(广州)董事总经理吴仲豪则表示，在经历金融危机的低潮期后，外资企业在广州的扩充需求复苏势头明显，正积极追加在华南地区的布局，稳定的国内经济环境带动写字楼的需求，内外资甲级写字楼需求全面升温，新项目良好的预租率减轻了整体空置率上升的压力，预期未来十年广州商业地产将进入一个新的发展成熟阶段。
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