孟晓苏：房产调控已违背国四条 国十条基本精神

《财经网》：这就涉及到土地流转制度改革问题，现行制度和政策支持吗？
孟晓苏：土地流转由政府单一征地的方式必须改变。农民的地可以流转，“地主”应是农民，不应变成地方政府。这块土地仍可以建房，和国有土地享受同等待遇，土地收益归农民。农民转让期限，可以是永久。这个意见在2002年多次提出，2008年十七届三中全会被全盘接受，提出了农村土地规范流转、和国有土地享有一定权利。但是，主管部门还是顶着不实施，又顶了两年多。为什么？因为土地财政问题没有解决。
2003年，中房上海公司提出要征收保有税，即物业税、房产税。如果政府没有财政来源，就总得从土地上找钱，这样就损害了农民的利益，因此物业税和房产税是在这个基础上提出来的。但现在，征税却被当作打压房价的手段来使用，没有理解提出时的初衷是为了全社会的公平正义。我们总不能把建设城市的钱一直让农民出吧？你自己的房子升值，买几套享受几套的好处，农民给你出了补贴，这是没有道理的。农民是最穷困的群体，再穷的城里人住的保障房，也是从土地出让金来的，是从农民身上来的。这是不公平的。
《财经网》：那么资金呢？除了土地，另一个问题是资金。这方面您认为现在有什么问题？
孟晓苏：“十二五”期间3600万套保障房面积是22亿平方米，相当于去年全国商品房销售面积10.4亿平方米两倍多，需资金6.6万亿元，比拉动经济的4万亿还多。今年的1000万套，住建部说要1.3万亿。钱哪来？地方政府现在主要靠土地出让金，而商品房限购时间长了，会影响土地出让收入。
有人提出今年出让的土地里要有一半以上、甚至70%是保障房用地，这比例是不合适的。能卖钱的土地不卖钱，拿过来贴钱盖房子，如果地方上说这种大话你敢信吗？说了他们能做到吗？我是国务院出来的干部，也跟地方官员接触过，他们很多都很敬业，但巧妇难为无米之炊。如果是公租房，银行可以贷，虽然收益低。但如果是廉租房，政府就还不起账，银行不敢贷。因此，如果政府不建廉租房，企业也不会建。
有一种情况下就都可以建，用REITS。廉租房未来也会有进一步增加收益的可能，如香港那样“租屋转售”。因此，用廉租房来做REITS，用保险资金、社保资金等社会资金来购买并进行上市交易，完全有可能实现6%-7%的收益，这是中国做保障房最好的方向。这样即使政府没有钱，企业可以投，银行可以贷。廉租房建成后，由政府组织一个过桥资金收购，做出收益流，再转给REITS。现在这个试点已在进行，但方案不是收购，是借贷，这也可以，国外REITS也有一部分不是股权型，而是债权型，这就是我参与设计的天津方案。拿廉租房做REITS的方案08年11月就报到国务院了，试点一试两年，还未推出。原来酝酿去年9月份成熟可以推出，但后来开始调控房地产，又把REITS当成了坏东西，似乎一批REITS就是允许向房地产注入资金，就又会推动房价上涨。
很多东西都是本来认识是清楚的，但一执行就被误解。
《财经网》：在您看来，现在的调控措施除对房地产的影响外，还带来了哪些其它影响？
孟晓苏：目前的限购政策，已造成挤出资金推动CPI上涨的效应。吴敬琏教授07年就讲，打压房价会使物价上涨，结果半年后他的话被验证了。这部分的资金被挤出来，会流到别的领域，炒黄金、名酒、农产品等。楼市的资金为什么这么厉害？因为中国的资金过多，光外汇占款就23万亿，银行必须发行一部分货币来回收这些没有商品对应的外币。如果这部分资金留在市场上滚动，一年流转5次，就是115万亿。
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如果全部冲击到市场，通胀得多厉害？之所以没有出现这种景象，是因为98年房改到现在，13年间卖给老百姓的新房，正好23万亿。新建商品房一年能吸纳5万多亿资金，是个巨大水库。通胀问题解决不了，是因为该流到楼市里的资金遍地横流。桥归桥、路归路、商品房资金要让它回去，那就必须增加供应量，何必上游炸坝下游抗洪？
一些开发商因为现在的局势向商业地产转型，这又是一个新误区。我们需要的不是拿资金去给老板们建仓铺，而是要多建商品房和建保障房。这个误区会扭曲房地产发展方向。开发商认为政府不调控这块，的确现在没调，但不要忘记，很多国家、地区真正出现房产泡沫是在商业地产，日本的房产泡沫就是。商业地产是小区配套和城市配套的项目，不能把它作为主要发展对象。
《财经网》：您怎么看近期各地方政府报上来的房价调控目标？
孟晓苏：各地给出的涨幅指标，我看也是实际情况的反映。也应该提醒专家们，不要再给国家施加压力，非要让中央政府压，让房价下跌。各地政府都不认为房价能下跌。现在输入性通胀、内生性通胀交织，各种商品都在涨价，这时候非要让商品房降价，不是滑稽吗？政府要的是增幅回落到合理水平，不要误解为房价回到合理水平。合理水平是什么？各地已经报上来了，上涨不超过10%或15%。
只有北京提出了房价稳中有降，但北京房价不仅不会降，而且涨幅在各城市中会相当显著。现在老百姓在等，开发商也在等，大不了再扛一段时间。
《财经网》：但有媒体曾报道，总理说要使“房价回到合理水平”。
孟晓苏：中央真的说了“房价回到合理水平”吗？这样说了肯定做不到。要下多大力气才能把房价打下去？打下去可能又回到像08年那样经济下滑的情况，而且地方政府已经不配合了，各地政府明明白白地回了张帖子，对不起，我涨10%。
有些话虽然国家领导人、国务院都没讲过，但是因为一些中央媒体的传播，使得很多地方把中央媒体的说法当成了中央精神。有的电视评论员利用国家电视台问“总理还是总经理说了算”，问着问着把全国人民都问煳涂了，非得让政府来管商品房价。而我说，既不归总理管，也不归总经理管，归市场管。
最近地方政府报出房价上涨幅度，结果媒体一评论，住建部就来了个“征求当地群众的意见”，实际就是发动地方媒体和网民来反对地方政府的10%，住建部成了网民部了。各个地方政府好不容易列出来的目标，人家凭什么听你住建部的？有本事你出个文件下来！
《财经网》：那么在您看来，调控该本着什么样的原则进行？
孟晓苏：调控政策一定要顺应经济的大势。思路一定要清晰，我们要建设的是两个体系。目前出现的房价过快上涨和老百姓意见太大，原因有三：
一、需求过旺。二、供给不足。三、结构性失衡问题严重。结构性失衡主要是指保障房太少。住房要2到3年才能产出，更何况我们还有十年“欠债”，尤其在廉租房这块缺失。经济适用房建了点，但10年间才建了3亿5千万平方米，其中2亿平方米还是在98年房改之初建的。发改委07年计划3年投资9000亿建设保障安居工程，结果到09年底一看，1500亿都没有。保障房要恶补。
我认为双轨房体系原则和目标，到现在还没有完全根植于主管部门的头脑里。中央所明确的两个体系，还一直在被忽视着。他们一看到保障房问题，就去打压另一个体系，但这样又影响到保障房建设的资金和整个市场。真的把房地产压下来，带来的损害就更大了。由于2007年和08年初的房地产下滑，整个2008年是有史以来第一次出现销售面积和销售额均滑落约20%的年份。房价仍然没降，国内需求不足，加国际上的困难，造成工业企业大批受创，许多人下岗失业，建筑业有2600多万农民工失业。
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《财经网》：于是就出现了当时的中央救楼市？
孟晓苏：其实当时楼市根本就不需要救，只要把一些严厉的打压措施取消就行，楼市就正常了。
2008年下半年中央确定要拉动内需，并认为房地产业既能促进投资也能带动消费，采取八项措施拉动房地产，救楼市。于是，第二年经济形势刚好转，就出现了房价报复性反弹。
好的方案都摆在那，已经有一套完整的思路，但现在主管部门经常是被迷煳的观点所左右，对全盘缺乏清醒的认识。头疼医头，脚疼医脚，结果把一件很正常的事情做得千疮百孔。政策脱离人民群众脱离得太远。06年的国八条，也讲得很清楚，要加大保障房建设，但后来都光说不做。发文件时是清楚的，中央的意图也很明确，但实行起来就是难，地方政府没钱，不愿意做等等原因。我们发的文件都成了画了，我不希望看到国十条、国四条又成为一纸空谈。
《财经网》：对这一年的调控，您总的评价如何？
孟晓苏：我最关心也最担心的，就是调控会不会又调反了。
这次调控，当时提的“口号”是扼制房价过快涨。房价过快上涨的治理办法很简单，就是增加供应量。但现实是每次调控的实质结果，都是反过来的。05、06年的调控，就是通过减少供地和银行贷款，来打压商品房。结果，出现越调控越上涨的现象。当时我将之比作“扬汤止沸”，就是调控调反了。这次，依然如此。
要拉动内需，中国最大的内需是什么？买房。双轨制一定要都积极推进，不能削长板，要补短板。但一年来的调控忘记了这一点，弄不好会搞成两败俱伤的局面。
《财经网》：那么房价呢？您认为在调控下，房价会下降吗？您认为下一步还可能会出新的调控措施吗？
孟晓苏：今年我看不到任何降价的趋势。现在全社会以生产者为敌人，以为压开发商降价、希望他们资金断掉，就能使房价下跌。但是不要忘了，降价会直接损害老业主的利益，可能会引发社会意见和矛盾。因此开发商会想方设法维持价格，宁可给新购房者其他方面的优惠，也不愿意明面上降价。而目前，也看不到供应量明显增加的迹像，所以，不要说降价，即使是对未来房价涨幅是否能真的回落，我都不放心。
总之，现在的调控，看似砍到商品房上，实际也伤到了保障房，各挨了一刀。走到这个地步，已经背离了国十条和国四条的精神。
现在的情况大家都看到了，房价没降，供应量在减少。会不会出现09年那样报复性的反弹？不是没有可能。
如果出现了这种结果，下一步该再怎么调下去？我不知道。确实不知道该怎么调了。
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