手握百万买天河楼收租有数为

本版栏目《笋盘擂台》开设以来，收到的读者需求依然是以投资居多，看来手持几十上百万元想投资增值的购房者大有人在。这次读者小敏发来邮件，称：“本人想在天河岗顶百脑汇投资购买一个单元来长期收租，现有两个选择，一个80平方米要140万元，一个57平方米要101万元，都是中层十几楼，请问专家:以现在的价格买入合适吗？会不会太贵了？要买80平方米还是57平方米的好？”虽然小敏指定百脑汇这个盘，但秉持“有得拣才是老板”原则，记者帮她从地产行搜来140万元左右的天河盘源，这些盘源的投资回报率“拍得住”百脑汇3%左右的水平，且部分更有4%以上的回报。
百脑汇“住改商”单位：回报3.3%左右

　天河岗顶百脑汇，位于地铁三号线上盖。
读者小敏青睐的天河岗顶百脑汇，位于地铁三号线上盖。之前该盘因车位租金升价事宜而曝光率大增，该盘日前绝大部分单位出租作办公室之用，自住的用家少之又少。
据满堂红和中原地产有关人士透露，小敏邮件中透露的80平方米140万元、57平方米101万元的价格属于目前市场价。合富置业石牌西分行主管谭智聪表示，现在百脑汇起码有一半的业主，本身已持有百脑汇的一套或数套物业，但当百脑汇有货时都会继续入货，这些业主一般都身家丰厚，只要不是超出市价太多，都会爽快接受。
中原地产有关人士表示，百脑汇市价1.6万~1.8万元/m2左右，南向单位偏离中山大道车流噪音，比北向单位要贵1000~2000元/m2。满堂红符小姐表示，百脑汇80平方米住宅做办公室出租每月租金4000~4500元；57平方米单位租金2500~3000元/月。根据目前市价，两个单位的投资回报率在3.3%左右，符小姐建议小敏选择57平方米单位来投资，因为面积小，较易出租。
百万入手天河物业投资有得拣

　天逸名都。
小敏希望投资总额在100万元左右物业，记者按照她的投资总额搜索了天河周边畅租板块，发现符合这样的投资预算且回报不错的物业都不少，如芳草园一房一厅47平方米的小单位与百脑汇57平方米的单位同样叫价101万元，但芳草园（资料、团购、论坛、二手）的单位每月租金3500元，投资回报率为4.2%。
地产人士表示，小敏青睐百脑汇的“住改商”物业，必须留意其空置时间，相比之下纯住宅的租赁持续畅旺。至于投资物业的持有时间，市场人士表示，天河北与岗顶周边物业基本上很少笋盘放出，投资者以中长线持有为主，而珠江新城东面的潭村则有机会在短期操作上获得不错的回报。
投资“住改商”物业风险不可忽视


合富置业谭智聪表示，现在岗顶部分楼梯楼的一楼单位叫价达25000元/m2，其实际价值没有那么高，只是因为部分物业是买入作仓库和商业用途才令价格提升，当中存在的“住改商”风险不可忽视。
谭智聪表示，选择户型好、朝向好的单位，例如南向单位，保值性能都会比一般的单位要好，即使经过两三次转手依然能比其他单位卖高几万元。
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中原地产有关人士表示，天河“住改商”虽然投资回报率比较可观，但前期投入资金较大，而且市场上盘源较少，买家可以考虑投资靠近高端商务中心或专业商圈内的纯住宅，有一些公寓型产品，投资门槛低、租金回报率高，相对投资风险也比较小。初次涉足房产投资的买家，可考虑从投资商圈内的中小户型下手。
投资建议一：天河北不适合短线操作
满堂红经纪范先生介绍，在天河北持有140万元的预算并希望投资公寓型物业的，可选择中怡城市花园和协和新世界二期。

　长线投资以中怡城市花园这类中高端公寓为主。
据了解，投资中怡城市花园可考虑55平方米左右的一房，总价在130万元左右，若是放租，月租金在5500~6000元左右。协和新世界二期47平方米的物业，总价在120万元左右，放租的月租金在3500~4000元左右。相比之下，中怡城市花园的性价比更高，租赁市场更活跃。若是选择普通住宅物业，140万元在天河北仅能选择两房物业，楼龄多在10年以上，例如金田花苑（资料、团购、论坛、二手）、金海花园（资料、团购、论坛、二手）、嘉怡苑等，面积在75~85平方米不等，但月租金仅在2500元左右，投资回报率不算太高。
满堂红范先生表示，目前天河北二手投资市场并不太适宜短线操作，除非是笋盘流出，否则短期获利空间不大。而长线投资以中怡城市花园这类中高端公寓为主。目前商住两用的物业在天河北比较少，已经不是投资的主流，早期的嘉怡苑虽然是商住两用，但楼龄有15年左右，买家多数是看中华阳小学学位，投资客不算多。
投资建议二：入市岗顶门槛稍低

　暨南花园。
天河路岗顶一带除了聚集了三大电脑城，该区域本身的生活配套也相当便捷。中原地产明轩分行主管马绍琼表示，除了不少在天河上班的租客会选择在岗顶路段租房，还有不少就读华师附中、暨南大学的学生是这里住宅租赁市场的主要客源。投资岗顶二手物业，入市门槛会比投资天河北、天河南一带稍低。
如天惠家园、明轩这些电梯小区，距离地铁华师站路程较近，出行较为方便，周边衣食住行齐备。马绍琼介绍，天惠家园是公寓型物业，以中小户型为主，总价不会太高。现时中原明轩分行有一套天惠家园约62平方米的两房单位，业主放盘价为115万元，该类型单位现时市场租价约为3500元/月，投资回报率约3.7%。
另一个成交活跃的楼盘明轩，现时有少量单间和两房户型放售，其中47平方米左右的单间，业主放盘价为71万元，月租金为2200元；71平方米的两房单位,业主放盘价为106万元，月租金为3200元。这类型单位的投资回报率均在3.7%左右。
投资建议三：潭村小户型宜作短线投资
满堂红经纪周先生表示，在潭村附近，持有140万元的投资者可以考虑马赛国际公寓（资料、团购、论坛、二手）、跑马地花园（资料、团购、论坛、二手）以及翠湖山庄。
投资者若是仅选择投资1套物业，在马赛国际公寓可选择90平方米的三房，在跑马地花园可选择110平方米的物业，也可在翠湖山庄选择100~120平方米的三房，目前这类三房物业的月租金都在3000~3500元左右。
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但若是选择投资两套物业，回报则更加理想，例如马赛国际公寓的40平方米单位，总价在63万元左右，月租金在2200元，投资两套物业月租金超过4000元，总价仅130万元左右，而且这种小户型也适宜做短线投资，目前这类小户型转手频率多在1年左右，获利空间在10万元左右。
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