冯仑：万通探索商业地产新模式

【财经网专稿】记者 王金 作为北京老牌开发商的领军者和房地产行业的意见领袖，万通地产（600246.SH，以下称万通)董事长冯仑对行业趋势判断以及企业经营的见解总是发人深省。3月30日，记者针对住宅市场调控政策密集出台背景下，商业地产的投资机遇和发展方向问题专访了冯仑。
转型商业地产出于对大周期的判断
关于近期频出的调控政策，冯仑表示，据统计，近8年来政府共出台了40个针对房地产行业的调控政策，如果一个企业致力于研究政策并进行应对上，会是疲于奔命的。所以，“要从大周期的角度来制定企业的发展战略，而非被动地应对一时一事的变化。”
冯仑分析说，从国外成熟市场的经验看，房地产行业分为三个发展阶段，住宅是最初级的产品，然后是商业地产，最高端为金融地产。在美国，商业地产公司的市盈率比住宅公司高一倍，金融地产公司的市盈率又比商业地产公司高一倍。国内开发商目前正面临转型，主要有两种发展道路，一种逐渐转变为代建商，像绿城的代建业务那样，一种是转变为商业地产运营商。所以万通在几年前就制订了转型商业地产的战略，这体现了对大周期的判断。
冯仑介绍，转型商业地产，万通首先从更换管理层做起，此次董事会换届为近年来动作最大的一次。新的董事会引入了更多具有商业地产以及地产金融方面经验的管理层，而且年龄都在50岁以下。
冯仑说，目前万通在商业地产方面的投资已经占到总投资额的50%，2010年公司在北京CBD以及天津地区获得了地块，这些商业地块将会在3-5年内进入回报期，实现公司的转型。
“衡量商业地产企业的价值标准与住宅企业不同，主要考虑的是每平方米的收益是多少，而非持有物业面积的多少，”冯仑说，“美国成功的商业地产模式年均内部收益率能达到20%，这已经是很不错的水平。”
万通的商业地产模式选择
对于未来商业地产方面的规划，冯仑表示，商业地产有很多细分市场，回报率和操作难度成正比。根据回报率高低排列，依次是购物中心、写字楼、服务公寓、工业园。现在购物中心和酒店都有知名品牌，写字楼却没有，创新的空间很大，比如可以引入医疗、教育培训等，都可以在写字楼这个空间内进行创作。万通正在制定写字楼的技术标准，打算深耕这个领域，做出自己的写字楼品牌。
冯仑说，万通的商业地产正在借鉴美国模式，这和潘石屹(博客)的散售模式以及万达的以售养租模式有很大的区别。
“经过一段时间的持有培育，使物业形象得到良好的维护与提升，从而使租金提高，租期拉长，比如到3年，同时利用物业抵押融资，争取实现6%的回报率，”冯仑详细介绍说，“这样就可以考虑实现资产证券化，比如将其他公司的权益部分以换股的形式装入上市公司，或者发行债券或Reits，在资本市场实现高溢价，也可以考虑卖出。”
“这种模式是国外商业地产运作的成熟模式，虽然有一定的回报周期，但长期看比散售更好，美国的成功模式年均内部收益率能达到20%，”冯仑说。
万通坚守的的财务安全边际
财务安全方面，冯仑表示，万通的理念是在保证财务指标健康的基础上将项目做好，实现较高的回报率，从而保持融资窗口的畅通，在此基础上实现扩张。而非盲目扩大企业的规模，造成财务指标恶化，影响了融资渠道。
“一般地产企业的销售收入是净资产的2-3倍，如果这个指标超过3倍，就会以负债率高企和负现金流作为代价，”冯仑说，“万通的财务纪律是保持带息负债率在45%以下。净负债率不高于50%，2010年末为11%，在地产公司中处于很低的水平。”
回复该发言

万通3月31日董事会公告显示，公司董事会通过如下议案：推选许立先生为第五届董事会董事长、推选姚鹏先生为第五届董事会副董事长、聘任云大俊先生为总经理等。同日的股东大会决议公告还显示，股东大会通过了如下议案：董事会提名许立先生、姚鹏先生、云大俊先生、王玮先生、郑沂先生、孙华先生、张国安先生为公司第五届董事会董事人选，董事会提名王兵先生、于小镭先生、彭雪峰先生和杜丽虹女士为公司第五届董事会独立董事人选。
2010年万通股东大会资料显示，许立先生，1965年出生。毕业于清华大学，获工学学士学位；又于北京工业大学，获工学硕士学位。高级经济师。自1992年，先后任海南万通企业集团有限公司部门
经理；万通投资控股股份有限公司部门经理、副总经理、董事总经理；北京万通广场房地产有限公司董事总经理。现任万通地产公司董事总经理。
尽管冯仑退出了万通的董事会，但万通的的实际控制人不会发生变化。冯仑担任董事长的万通投资控股股份有限公司持有万通地产51.16%的股份。万通投资控股股份有限公司第一大单一股东为天津泰达集团有限公司，持股26%。天津泰达集团有限公司是天津泰达投资控股有限公司的全资子公司。
2010年万通地产实现营业收入35.68亿元，实现净利润4.14亿元，同比分别增长45%和51%。基本每股收益为0.34元,低于水晶球一致预期0.48元/股。公司拟每10股派发现金红利1.7元（含税）。年报显示，万通地产(600246,股吧)持有货币现金34.21亿元，在总资产中占比达28.8%。 (证券市场周刊供稿)
【财经网专稿】记者 王金 作为北京老牌开发商的领军者和房地产行业的意见领袖，万通地产（600246.SH，以下称万通)董事长冯仑对行业趋势判断以及企业经营的见解总是发人深省。
转型商业地产出于对大周期的判断关于近期频出的调控政策，冯仑表示，据统计，近8年来政府共出台了40个针对房地产行业的调控政策，如果一个企业致力于研究政策并进行应对上，会是疲于奔命的。
冯仑分析说，从国外成熟市场的经验看，房地产行业分为三个发展阶段，住宅是最初级的产品，然后是商业地产，最高端为金融地产。
冯仑介绍，转型商业地产，万通首先从更换管理层做起，此次董事会换届为近年来动作最大的一次。
冯仑说，目前万通在商业地产方面的投资已经占到总投资额的50%，2010年公司在北京CBD以及天津地区获得了地块，这些商业地块将会在3-5年内进入回报期，实现公司的转型。
“衡量商业地产企业的价值标准与住宅企业不同，主要考虑的是每平方米的收益是多少，而非持有物业面积的多少，”冯仑说，“美国成功的商业地产模式年均内部收益率能达到20%，这已经是很不错的水平。
万通的商业地产模式选择对于未来商业地产方面的规划，冯仑表示，商业地产有很多细分市场，回报率和操作难度成正比。
冯仑说，万通的商业地产正在借鉴美国模式，这和潘石屹(博客)的散售模式以及万达的以售养租模式有很大的区别。
“经过一段时间的持有培育，使物业形象得到良好的维护与提升，从而使租金提高，租期拉长，比如到3年，同时利用物业抵押融资，争取实现6%的回报率，”冯仑详细介绍说，“这样就可以考虑实现资产证券化，比如将其他公司的权益部分以换股的形式装入上市公司，或者发行债券或Reits，在资本市场实现高溢价，也可以考虑卖出。
“这种模式是国外商业地产运作的成熟模式，虽然有一定的回报周期，但长期看比散售更好，美国的成功模式年均内部收益率能达到20%，”冯仑说。
回复该发言

万通坚守的的财务安全边际财务安全方面，冯仑表示，万通的理念是在保证财务指标健康的基础上将项目做好，实现较高的回报率，从而保持融资窗口的畅通，在此基础上实现扩张。
“一般地产企业的销售收入是净资产的2-3倍，如果这个指标超过3倍，就会以负债率高企和负现金流作为代价，”冯仑说，“万通的财务纪律是保持带息负债率在45%以下。
万通3月31日董事会公告显示，公司董事会通过如下议案：推选许立先生为第五届董事会董事长、推选姚鹏先生为第五届董事会副董事长、聘任云大俊先生为总经理等。
2010年万通股东大会资料显示，许立先生，1965年出生。
经理；万通投资控股股份有限公司部门经理、副总经理、董事总经理；北京万通广场房地产有限公司董事总经理。
尽管冯仑退出了万通的董事会，但万通的的实际控制人不会发生变化。
2010年万通地产实现营业收入35.68亿元，实现净利润4.14亿元，同比分别增长45%和51%。
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