五月36个新盘九成在五环外

连续经历了数个月的供应淡季，北京楼市或将迎来新盘的集中入市。亚豪机构的统计数据显示，截至4月17日，北京计划在5月开盘的项目共计36个，其中郊区项目大幅增加，多达32个项目位于五环外，占比近九成，成为5月新盘的主要特色。新盘的增多，调控效果的显现，或将促使楼市在5月份出现实质性的打折促销。
●成交量继续下调22% 4月前半月仅新增8个新盘
据北京市房地产交易管理网显示，截至4月17日，本市期房签约共计2328套、二手房住宅签约为4299套，同比上月同期的2416套及6147套均有明显下调。而本月以来的总签约为6958套，同比上月同期的8963套下调了22%。
同时，低迷的市场成交情况也影响了开发商的推盘节奏。据统计，4月的前半个月，北京仅有8个期房项目领取预售证,仅相当于去年高峰时1/5的供应量。
对于这样供需两端的持续低迷，北京中原地产市场部认为，信贷调控的叠加作用，导致购房者获得购房贷款的难度明显增加。另外，市场供应短期内极度缺乏。目前来看，大量待开楼盘仍处于“按兵不动”状态，而限购限贷导致的蓄客量萎缩更是影响市场供应的主要因素。
●五月36个项目预计开盘 近九成位于五环外
买卖双方的胶着有可能在5、6月份得到改善。今年以来，近4个月的供应短缺，使得不少开发商面临资金链紧张的问题。京城楼市有可能在5月份，或者6月份迎来新盘集中入市的高峰期。
根据亚豪机构的统计显示，截至4月17日，5月份计划入市的新盘项目共计36个，其中纯新盘多达15个，占比超过4成。既有远洋天著（资料、论坛)、中建·红杉溪谷（资料、论坛)这样的高端别墅项目，也有中信新城（资料、论坛)、万科幸福汇（资料、论坛)等普通住宅。另外，虽然楼市调控持续加码，但受影响相对较小，以刚需和改善性需求为主的郊区项目开始集中推盘。统计显示，在5月份预计开盘的36个新项目中，有32个项目位于五环以外，占比接近了史无前例的九成。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，当下的楼市成交主要集中在五环外的新城区，相比核心区的楼盘，五环外的项目价格已经出现了松动，再加上单价和总价较低，新盘的集中入市，容易打破当前市场对价格走势的观望。
●过半项目模煳定价 优惠幅度多等同于三四月
目前市场上，大部分开发商为了躲避政策风险，对于价格的波动十分敏感。多数新盘项目关于何时开盘、如何定价均采取模棱两可的态度。
来自亚豪机构的统计信息显示，5月计划开盘项目的定价表明，开发商内部已经出现了对后市市场的疑虑。在36个新盘项目中，给出最低单价或预计报价的项目仅有19个。过半的项目不到开盘前都避谈房价。数据显示，给出定价的项目中，最贵的为二环以内的豪宅项目——西单上国阙（资料、论坛)，均价为每平方米12万元，且多为160平方米以上的大户型，最低售价接近2000万元。最便宜的则为房山区的世界名园和水墨林溪，单价在1万元左右。
在计划开盘项目中，老项目后期仍坚持高价开盘，并未有降价的打算。即便是优惠促销，幅度也基本等同于三四月的开盘情况。但由于5月份有15个纯新盘可能入市，这些项目容易实现销售目标，不存在降价压力，在定价方面很可能采取低价走量的方式。
●现金流紧张或促房企尽快出货
国家统计局的数据显示，3月以来北京房价已明显停涨。全国70余个城市销售价格出现变动，表明调控效果已经开始显现。未来几个月里，深度的降价促销或将重现楼市。
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业内人士分析认为，房地产行业本身就是资金密集型的产业，当前开发商的资金主要来自三个方面：自有资金、在售项目预售款和银行借款。如今虽然大部分开发商的自有资金较为充裕，但成交量的下降和预售款监管政策必然导致开发商预售款回流的重大缩减。再次提高的存款准备金率，表明了政府控制流动性的决心。同时也表明开发商所依赖的银行贷款，或者从投融资市场上获取资金的渠道被基本堵死。如今开发商现金流将面临严峻考验。因此在5、6月份，甚至下半年，将有更多现金流不充裕的企业会选择尽快出货，这将刺激楼市成交的回暖。
文/本报记者 李桁
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