润泽地产6年地价百倍增值 带动北苑房价集体飙涨

一个项目吹高一个区域房价的神话，在北京北（资料、论坛)苑再度上演。
从2008年9月首次开盘的8800元/平方米，到目前的3万/平方米，不到3年，润泽悦溪（资料、论坛)售价翻了3.4倍，而其下半年即将推出的板式公寓润泽公馆，首期售价保守估计也将在2.5万/平方米。
作为以北苑为核心的国奥板块的“拓荒者”，润泽地产的高价也带动了北苑房价的集体飙涨，从奥运前的均价不足万元涨至目前的2-3万/平方米，涨幅超过100%。
“激烈的竞争使该区域房价集中程度较高，很多项目的价格并不能真实反映产品自身的价值和升值潜力，多是依市场和竞争项目而拟定，在这种情况下，第一个项目的定价及发展趋势无疑成为后期项目的唯一参照标准”，一位不愿具名的开发商对网易房产表示。
然而，伴随着如日中天的房价，区域周边配套及居住环境却并没有得到相应的飞速发展。

“无处不施工”的北苑新区
“与噪音相伴 与沙尘亲密接触”
以北苑为中心的立水桥至来广营一线，被开发商称为北京的“国奥板块”，其中，北苑又分为新区和老区两部分。老区受益于最早开通的北京远郊地铁13号线，是北京楼市最早发展起来的远郊区域，而新区则是在2008年之后，由润泽地产等开发商带动起来的北部新商圈。
润泽地产被称为北苑新区的“拓荒者”。其旗下的普通住宅区及别墅区位于地铁十三号线北苑站北侧一公里处。不过，日前网易房产在项目附近发现，号称拥有“别墅生态、别墅环境”的润泽旗下项目，却是终日“与噪音相伴，与沙尘亲密接触”。
“最近几年这里一直在施工”，王先生是润泽悦溪首期的一位业主，入住时间已半年有余。“当初买（润泽悦溪）这房子主要是觉得不到一万元的价格还算合适，开发商承诺的规划也比较诱人”，不过，令他颇为不满的是，从买房到现在几年过去，包括绿地、园林、市政等规划并没有眉目，而其他开发商的陆续进驻，也让居住环境变得更加恶劣。
从地铁北苑站步行至润泽项目，大约需要30分钟左右。一出地铁站，各大楼盘的超大广告牌“红红火火”争相跃入眼帘。继续往北走，一路上全部是高高吊起的脚手架和正在施工的各大楼盘。风起处，尘沙漫天，路上行人只有几个推着手推车的施工工人，几辆超负荷运载的货车，在凹凸不平的路面上留下一阵轰鸣之后扬长而去。
润泽地产旗下的几个项目正是置身于这样的施工现场内，售楼处外放的悠扬的轻音乐，与施工产生的种种噪音显得格格不入。
除了居住环境的不尽如人意，项目本身的产品配套也麻烦不断。一位于2010年5月底接房的业主对网易房产表示，自己家里的配套产品中，从可视对讲系统到室内温控器、从燃气炉到壁挂炉，所有设施几乎全部维修过，并一直维修到现在也没有全部解决。
房价是楼面价的100倍
润泽地产是最早布局北苑新区的开发商。2005年拿地，2008年9月首期产品问世，均价8800元/平方米，但不到半年再次开盘时已蹿升到1.55万/平方米，涨幅超过80%，成为当时北京涨幅最大的新盘。目前该项目售价已飙涨至3万/平方米，在其带动下，北苑新老两区、乃至整个国奥板块的房价整体飞涨。
据某网站统计数据显示，从2006年到2010年初，国奥区域周边商品房均价从9600元/平方米迅速攀升到2.2万/平方米，涨幅超过100%；从2010年到今年，在售商品房不分公寓和普通住宅，价格旗鼓相当，直奔3万/平方米。
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例如09年8月开盘的华贸城，首期均价为1.5万/平方米，到2010年1月升至2.2万/平方米，目前售价已达2.6万/平方米；天润福熙大道（资料、论坛)09年底开盘均价1.93万/平方米，2010年底升至2.55万；北京城建筑华年、世华泊郡及中国铁建国际城（资料、论坛)目前售价均为2.6万/平方米左右。
“激烈的竞争使该区域房价集中程度较高，很多项目的价格并不能真实反映产品自身的价值和升值潜力，多是依市场和竞争项目而拟定，在这种情况下，第一个项目的定价及发展趋势无疑成为后期项目的唯一参照标准”，一位不愿具名的开发商对网易房产表示。
同时，区域二手房价格上涨更快。2010年初，该区域二手房价最高约在2万/平方米左右，如倚林佳园，其余如澳景花庭（资料、论坛)、融域嘉园、澳林春天等较低，均价为1.5-1.7万/平方米。但到了2011年，倚林佳园均价已接近3万/平方米，澳景花庭超过2.6万/平方米，融域嘉园部分房源更是被炒到4万/平方米以上。
而在这些高房价的背后，根据北京市国土资源局资料显示，开发商润泽地产在北苑新区拿地价格仅为253.7元/平方米，土地成交时间为2005年4月1日，合计四块住宅综合用地，规划建筑面积83.8万平方米，总成交价款仅2.1亿。从拿地到现在，润泽地产在6年时间内，实现了地价的超100倍增值。
后续升值面临考验
多个业内人士表示，目前的国奥板块与之前的朝阳公园板块非常相似。朝阳公园板块的“先行者”是棕榈泉国际公寓，同样号称走高端路线，以9000元/平方米的价格开盘，此后数年，区域内出现了包括公园大道、观湖国际、泛海国际居住区、万科公园5号等众多高端地产项目。
目前朝阳公园板块在售住宅售价都已超过4万/平方米，该区域也已形成高端的商业中心。而以北苑为核心的国奥板块，在迅速崛起后能否持续升温，根本原因更应该是该区域有没有长期、持续的发展能力。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，从功能划分来看，国奥区域是集体育、文化、商业、会展、休闲等为一体，对应的房地产建设也是以高档商用公寓开发建设为主体，置业人群相对多元化，这就与朝阳公园区域高端置业人群产生明显差异。未来的基础设施建设、以及相关的产业配套能否跟上，在后奥运时代，国奥板块也正面临着未来市场的巨大考验。
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