“卖一”容易“买一”难

南都漫画：勾犇
广州楼市细则“卖一买一”出台两月，中介反映因实际操作时间长，暂不受市场追捧
南方都市报4月22日讯 两个月前，它随广州“新国八条”面世，买家们为之侧目，心生欢喜。两个月后，楼市仍然谍影重重，买家们修身养性有如柳下惠，拜之石榴裙下者廖廖。
它是广州“新国八条”细则之一，“卖一买一”。
“允许‘卖一买一’后，市场上的放盘量有所增加，但典型的‘卖一买一’情况只占总体成交的小部分。”中原地产市场主任黄燕飞表示，“卖一买一”实际操作时间往往需要两三个月以上，客户“卖一”容易“买一”难，不少有意向“卖一买一”者为此却步。
楼市振荡换房不太多
“广州二手楼市内首次置业的比例从去年第四季度的85.0%上升至今年第一季度的85.3%，以结婚为购房目的的比例从去年第四季度的26.8%上升至今年第一季度的31.8%”。满堂红市场研究部高级经理周峰说，自去年10月广州实施限购政策之后，改善换房和短线投资的比例皆明显下降“缺少了高价客户群的持续支撑，今年广州二手楼价极有可能脱离2009、2010年‘单边上升’的通道，转为类似2008年的那种‘振荡’走势，至于是振荡向上抑或振荡向下，取决于高端客户的消化和累积程度。”
中原地产市场主任黄燕飞则说，自2月25日广州执行新限购令，允许“卖一买一”后，市场上的放盘量有所增加，但典型的“卖一买一”情况只占总体成交小部分“事实上目前市场上的买家以首次置业和改善型为主，而改善型买家一般不是典型的‘卖一买一’，多为仍有名额的购房者”。
小户型易转手套现
“‘卖一买一’实际操作时间较长，建议卖买同步进行，放盘期间可同时看楼”。中原地产市场主任黄燕飞认为“卖一买一”不受追捧，因为客户“卖一”容易“买一”难，不少有意向“卖一买一”者为此却步。
合富置业市场主任梁燕明认为，目前市场对“卖一买一”的认可度已有所增加，有意向“卖一买一”的人士，大部分是出于减轻换房资金压力方面考虑。预计有改善需求的业主将陆续放盘。
合富置业分析报告显示，目前交易中“卖一买一”案例并不普遍，主要是荔湾、越秀等老城区一些楼龄偏大的旧楼，由于素质不高，业主预期未来的升值空间有限，高位出货以置换新的物业。之前因业主惜售而缺货的小户型受“卖一买一”政策的影响，放盘略有增多。大部分盘源是因业主换房需要套现而流出市面，当中不少是位于市中心的60平方米以下的小户型楼梯房改房“地处市中心的中小户型物业比较容易转手套现”。梁燕明说，总价低的小户型单位受到首次置业者的欢迎。
中原地产天河区区域营业经理王运海表示，允许“卖一买一”后，市场上的房源并未出现井喷现象。目前买家以刚性需求者和改善型买家为主，投资买家基本“灭迹”。而改善型换房者又以广州本地人为主，他们多数拥有两套或以上的物业，部分人选择将用于投资的放租单位出售，然后入市质量更高的大户型单位。
风险
卖了出证才能再买
“业主‘卖一’容易，但‘买一’却不简单。”中原地产海珠区区域营业经理冯展堃说，因为政策要求，“卖一买一”者要等原物业卖出，并且出新的房产证后才能再“买一”，由于存在时间差，“卖一买一”者要承担一定的风险，若遇到有意向入市物业的业主“挞订”，极有可能“卖了一”，却未能“买到一”。另外，目前通胀严重，银行加息、提高存款准备金，造成市场上可流动资金减少，所以现时买房者要有“贷款难”的心理准备。
回复该发言

再者，银行放款速度较慢，业主在“卖一”后，若买家不是一次性付款，业主要经历一段较长的时间才能收齐楼款，这样也影响到“卖一买一”的进程。
时间
不贷款两星期可搞掂
满堂红市场研究部高级经理周峰介绍，正常的买卖交易若不涉及银行贷款的程序，仅是一次性付款的话，走签网上合同、资金托管、转移登记等环节，仅需10天即可办妥。若原业主在出售一套物业时又同时办理新购房屋的网签手续，则卖一买一的最快交易时间是两个星期。但一般小业主很难在同一个时间段内完成两套房产的交易，更多的情况是业主先卖了其中一套物业，再花时间去看房，待看中了新的物业之后，才能进行交易的相关环节。
支招
遇一次性付款应果断
中原地产市场主任黄燕飞表示，若买家为按揭，又或者成交物业仍在按揭中，这样的“卖一买一”需要的时间更长，并且难以控制，因为银行何时放款无法确定，所以在“卖一买一”时需要有足够的耐性。
黄燕飞说，“卖一买一”的业主首先要清楚自己的贷款记录，是否还有贷款的资格，直接关系到最终能否成功“买一”。其次，“卖一”到“买一”期间要经历一段时间，业主放售物业时若遇到能一次性付款的买家应果断易手。这样就可减少因时间过长，楼价日益上升，造成“买一”成本增加。最后，“卖一买一”者还要注意确保“卖一”后自己有“藏身之处”，和新买家事先协调交楼时间，交楼的同时可以搬至新购入单位为佳。
中间住哪要商量好
合富置业海珠区分区营业经理曾杰华认为，“卖一买一”最好是同时进行，尽量缩短两个交易程序的时间。最好是先卖后买，与新买家商议交楼时间，一般可以延长两三个月，但如果是先买后卖，也可尝试与新业主商量先提前入住，再办手续。
“一定要有一个时间上的准备，不能把时间算得太死，因为在整个过程中，各个环节都可能会出现时间上的延迟，如果把时间算得太尽，可能就会出现问题”。合富置业嘉和苑分行主管侯峰说，中介经纪一般会建议与新业主提出提前入住的商议，又或者建议其与新买家提出延迟交楼的要求，当然如果不同意的情况下，中介经纪也会建议换房人士考虑“带租约出售”。
合富置业华景南分行李佰修说，“卖一买一”一定要解决中间有一段时间的住宿问题。如果是先有买家看上原物业，就可考虑与新买家协商签合同时注明要延迟交楼。
中心板块卖一买一大扫描


荔湾区龙津西路荔枝湾涌附近，一片矮平房与其背后的高楼相映成趣。


荔湾区逢源西三巷，该区已有业主卖掉老房买新房。
小房换大房，旧房换新房，楼梯变电梯，郊区换市区……
楼市“新国八条”细则明文允许“卖一买一”，一度令拥有两套房以上的家庭暗舒一口气。如今细则已出台近两个月，现实中会有多少市民选择卖掉手中的房子，再买回另一套房子呢？
且让记者带你走进二手楼市交易较活跃的中心四区，扫描“卖一买一”交易情况。
板块扫描
中山四板块说时轻巧做时犹豫
满堂红中山四分店店长焦春燕称，虽有不少改善型买家表示有“卖一买一”的意向，但也只是“嘴上说说”而已。尽管中山四板块的二手盘源放盘量环比有近两成左右的增加，但成交量与售价仍与上月基本持平，主要原因是买卖双方的心态受限购令影响之下，所呈现出的截然不同的表现所致。
回复该发言

“大部分改善型买家觉得限购令出台后楼价仍会有降价空间，观望气氛浓厚，并不急于入市；另一方面，业主心态却有所放软，一般只要价格合理都愿意出货，少有反价情况出现”。焦春燕认为，想要更多地促成“卖一买一”的成交产生，最好能尽量地缩短房屋买卖办理的时间，尽可能地缩短“卖”与“买”之间的时间差，才能刺激到买家“卖一买一”的购房意愿，另外，改善型买家受新政影响，银行信贷额度紧张，贷款的难度加大，也推迟了他们“卖一买一”的意愿。
淘金板块刚需“卖一买一”少
中原地产越秀区区域营业经理仇兆荣说，淘金板块买家以自住客和学位客为主，不过相比往年，学位客活跃度有所降低。他们受到楼市调控的影响，买家期望楼价能够下降，若不是小朋友急于入学，都会选择放缓置业脚步。
“刚需的自住客中，卖一买一少之又少”。仇兆荣说，从淘金板块目前的放盘来看，业主比较“淡定”，除非急需资金周转，否则在价格上少有让步。
沙太板块九成换房客外迁
满堂红沙太店店长陈勇永表示，由于沙太板块的配套尚未十分完善，多数放盘物业都是100万元以下的中低总价小户型，100万左右的三房单位较少，因此有九成的换房客在售出物业后，都会选择其他周边板块再购房，客源主要以在沙太一带专业市场做生意的商户为主。
“由于自住客占该板块的八成左右，限购令对该板块的影响较小，因此放盘量和价格环比基本持平，‘卖一买一’的情况也极少发生”。对于该板块有改善置业需求的客人，陈勇永推荐广州大道北江园街的天河山庄，“二手均价在12000元/m2左右，不仅整体居住环境和生活配套设施水平良好，且拥有较多仅售100万元左右的三房单位，是改善型客人换房的不错选择。”
天河公园板块卖一买一占三四成
合富置业华景南分行李佰修表示，目前天河公园板块二手市场上除了首次置业的买家外，其他就是卖一买一的改善型买家，“大约占三四成的客源”。
李佰修说，这些改善型买家很多都是早期在华景新城置业的买家，当时可能是资金问题，买了楼梯楼，现时已累积一定资金，所以会选择卖旧买新或者卖小买大；也有部分是东圃或者黄埔的买家，看中的是华景新城的生活配套越发完善。
李佰修认为，既然是改善居住环境，当然是买成熟的楼盘，所以像华景新城这种大型社区盘是相当适合改善型买家的。
天河北板块换房者多为本地人
“允许‘卖一买一’后，市场上的房源并未出现井喷的现象”。中原地产天河区区域营业经理王运海表示，其所负责的天河北板块，换楼者以广州本地人为主，他们多数拥有两套或以上物业，部分人选择将用于投资的放租单位出售，然后入市质量更高的大户型单位；而外地人由于只有一个购房名额，考虑到“卖一买一”比较麻烦，同时存在较大风险，多数选择“按兵不动”。
“若楼价在几个月后仍旧没有松动，相信‘卖一买一’的情况会有所增加”。王运海分析表示，就天河北目前情况而言，“卖一买一”情况不算太多，“未来这种情况会否增加难以确定，具体要视整体楼市走向，为抗通胀，大家都希望拥有的是质量较好的房源”。
东风西板块房改房卖掉换大房
合富置业嘉和苑分行主管侯峰表示，东风西板块近期出现“卖一买一”情况，主要是附近一些房改房的业主。
“考虑到年纪大，子女也已长大，趁现时手上有一些积蓄希望改善一下居住环境，但仅凭积蓄仍不足以换房”。侯峰表示，这些业主基本上会选择一些100平方米以上的三房单位。而从东风西现时的情况来看，嘉和苑是不少改善型买家的热门选择。限购限贷后，改善型买家延后置业计划的情况比较少，他们遇到一些比较高价钱的物业就会选择放弃，但会选择继续看房，看到合适的再出手。
回复该发言

环市西板块资金不足卖一买一
合富置业高级营业经理邢璐表示，“卖一买一”现象在富力环市西苑是比较普遍的，但很大部分不是限购的问题，而是因为改善型买家资金不足，促使他们必须卖掉旧的才能买新的。
“现在有很多毕业后出来工作几年的白领，他们手上资金不太充足，但又希望可以住得好一些，因此会选择卖掉旧的房改房，再买环市西苑”。邢璐说，目前环市西苑深受市场欢迎的100平方米左右三房单位一向都比较缺货，但近期有部分业主开始放盘，选择会比之前多一些。
尴尬个案
犹豫再三没谈拢
某地产经纪孙先生介绍，今年4月初，居住天河北的客户王小姐看中中山大道盈彩美居的房子。由于手头上已有两套房，她必须要卖掉天河北的房子才可以购买“她一来担心万一签了购买合同，天河北的房子就要贱卖，二又怕时间周转不过来，届时违约被业主吃掉定金，得不偿失；而业主又担心等的时间太长久，犹豫再三终没同意卖给她”。孙先生说，三方坐在一起反复协商了交易细节，但始终没能谈拢。
成功个案
卖大房换超大房
中原地产天河区区域营业经理王运海介绍，一名客户将太阳广场一套115平方米的单位以165万元出售，于4月上旬递件，买家为按揭付款，目前银行尚未放款，这名客户意向在收齐楼款后，入市200-300平方米的大户型单位，现在已经开始物色心水单位。
工作调动换房
一名业主因工作调动至花都，认为租房太浪费，于是打算在花都买楼，便将在广州市区内的物业放售，70万售侨源山庄61平方米的楼梯楼顶层单位，接下来打算在花都买楼。
桥东板块
先卖后买较为普遍
满堂红桥东分店店长曾秀慧反映，荔湾芳村一带的改善型成交主要集中在新世界逸彩庭园、东鹏花园等大型套盘，二手均价环比3月有10%左右的升幅。目前新世界逸彩庭园的二手均价在15000—16000元/m2左右，东鹏花园的二手均价在12000—13000元/m2左右。
“尽管放盘量本月有所增多，但成交量却比上个月略有缩减，‘卖一买一’的情况极少出现，倒是‘先卖———再租房过渡———再买’的情况在该板块较为普遍”。曾秀慧认为，主要是因为该区观望气氛较为浓厚，一方面买家担心卖出原物业后，难以买回质素相当的物业；另一方面业主心态在政策影响下已由强转弱，只要价格合理即售出原有物业，但通常难以找到合适的盘源进行改善置业。
曾秀慧说，芳村多数换房客卖出物业后，都表示希望到海珠区等老城区置业。
工业大道北板块小换大楼梯换电梯
合富置业海珠区分区营业经理曾杰华表示，新政刚出台后工业大道北板块“卖一买一”不会特别显现，但近段时间这种情况明显上升。如很多原本就在光大花园拥有两房物业的买家，因为喜欢光大整体配套越来越好，所以当需要置换三房或更大户型的物业时，他们依然会选择光大花园。
对改善型买家来说，一定是要找三房以上的物业，基本都要100-120平方米以上的电梯楼物业。由于资金有限，这些买家均需要采取“卖一买一”的方式，卖掉原有的物业套现才能实现换房计划。
回复该发言