售价低于市场预期 性价比高 CBD高端盘淡市热销

售价低于市场预期 性价比超高——

即使是处于低潮，楼市似乎也在证明一个道理：需求就摆在那里,就看你如何去发现并抓住它。
位于北京CBD核心区域的金茂府（资料、论坛)热销，证明了李嘉诚的那句名言：决定房地产价值的因素，第一是地段！第二是地段！第三还是地段！在倡导住宅回归宜居本质的北京CBD，金茂府用实例印证了CBD对宜居家园的渴望。
当日，这个位于北京市朝阳区广渠路15号的楼盘正式开盘。该项目规划共982套房源，此次推出3、9、10号楼共240套，全部是大户型，面积217-330平方米不等。均价在4.5万元/平方米，包含8000元/平方米左右的精装修，送厨卫家电家具。首期业主预计于2013年3月便可入住。
淡市热销
位于北京CBD核心区东南的广渠金茂府，紧邻北京市城市主干道西大望路和广渠路，项目与知名楼盘珠江帝景（资料、论坛)一路之隔，北侧为后现代城（资料、论坛)，西侧则为市值已达数千万元一套的复地首府别墅。
备受市场关注的是，金茂府所在的广渠路15号地（资料、论坛)，是北京市中央商务区最后一块成规模的住宅用地。2009年6月30日，方兴地产（中国）有限公司以40.6亿元的总价，击败SOHO中国、保利等知名开发商，将其收入囊中。
此前，众多市场人士均预测，按照金茂府的地段、产品设计与综合配套来讲，售价每平方米五六万元并不意外，因为时至今日，在北京CBD高端住宅市场上，可售住宅产品已经捉襟见肘，售价更是高不可攀。
然而，在开盘之前的一个月内，坊间却盛传金茂府均价仅为4.5万元/平方米左右。这让很多市场人士颇感意外。17日开盘最后一刻，证实坊间流传并非虚言。
“金茂府之所以热销，我想与其定价不高有很大关系。”全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝向记者坦言，“定价不追求太高，可能与近期北京市加强对房价的控制有关，也可能与方兴地产的央企背景有关。”
作为世界500强企业位列第203位的中化集团公司旗下房地产开发旗舰公司，方兴地产于2007在香港联合交易所上市，公司定位于在一线城市黄金地段及著名度假区开发运营高档商用物业及住宅，迄今已经在北京、上海和珠海相继开发多个地产项目，其中包括北京凯晨世贸中心、上海财富广场（资料、论坛)、上海张杨滨江苑、上海港国际客运中心及珠海每一间花园等知名项目。
杨乐渝表示，金茂府此番定价不高，也恐与其营销策略有关。一般而言，楼盘都会采取低开高走的价格策略。当前北京市限购，很多高端项目都面临销售困境，即使是实力买家也会考虑风险，金茂府采取较为稳妥的价格面市，以较高的性价比让利于购房者，既体现央企责任，也不失为一种明智的市场选择。
最后盛宴
象征国际化和财富梦想的北京CBD，作为北京展示其世界城市的窗口，可谓寸土寸金，也是北京高层建筑最为密集的区域。
相关数据显示，目前在北京的世界500强企业，四分之三集中在CBD区域。此外，随着CBD日趋成熟，作为北京高端商务活动最为集中和频繁的区域， CBD的各种商务、商业配套资源已经颇为完善。区域内高端住宅，亦颇受高端人群青睐，售价及租金日趋看涨。
据北京知名地产代理机构亚豪提供的机构数据显示，未来北京CBD东扩后至少将吸纳15万左右的从业人员，这部分人群将为CBD及周边区域带来两类居住需求：其一是中高端需求，即中小企业、文化传媒公司的职员，以及部分拆迁人群，他们往往会选择泛CBD区域，或在CBD内购买二手房；其二是纯高端需求，即跨国企业、500强企业高层等，他们更希望在CBD核心区就近居住。
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在数量庞大的需求面前，近年来，北京CBD及周边区域的住宅供应，却呈现出与之相反的供应局面。据统计，传统CBD核心区域的土地在经历了数十年的开发以后，可开发用地已经接近尾声。虽然CBD东扩将为区域带来一些住宅供应，但根据北京CBD的东扩规划，CBD东扩区中将有一半建筑用于办公，14%用于商业零售，5%用于酒店和4%用于文化娱乐场所，住宅规划用地仅占25％，这将使整个区域住宅供需矛盾愈加凸显。
据记者了解，目前CBD区域内在售的住宅项目屈指可数，近三年内仅有御金台、首创禧瑞都、圣世一品、万科蓝山等几个老项目后期在售，房源总量不足千套。
“在这种情况下，金茂府是赶上了好时机。”某业内人士坦言。中原地产华北区董事总经理李文杰亦认为，作为CBD核心区域最后一个规模高端社区，金茂府的入市恰好迎合了CBD东扩之后不断爆发的高端置业需求。
另一方面，市场人士亦认为，所谓高端需求并非一味追求所谓奢华，而是真正符合现代生活潮流、追求科技节能的住宅。而这一点对于CBD高端住宅市场而言，此前几乎还是空白。知名建筑评论家方振宁亦表示，在北京建设“世界城市”的背景下，以“极度奢华、金碧辉煌”为主的居住理念已经为很多高端人群所摒弃，取而代之的是以科技为主导，注重节能减排、健康和舒适的高端住宅。据记者了解，金茂府正是抓住了这一潮流和需求，项目从节能和居住的舒适度出发，依托国际领先的成熟生态居住科技系统创造恒温、恒湿的室内环境。同时，其园林和公园的规模和品质，在CBD区域住宅中亦属罕见。
“CBD住宅市场发展多年，确实积淀了一批新的高端需求，就看你如何去发现甚至创造，并抓住它。”杨乐渝认为，“这正是开发商的核心价值所在”。
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