北京出台最严厉细则 广州版或"温柔"出台

编者按:1月26日晚，国务院正式颁布 “新国八条”，揭开新一轮房地产调控政策的帷幕。日前，广州市国土房管局相关人士表示，广州的相关细则已经上报市政府，近日将会以市政府文件的形式正式出台，这意味着广州版“新国八条”将于近日正式面世。在广州版细则出台前夕，广州会否效仿北京出台严厉的地方细则？广州将设立怎样的年度新房价格控制目标？增城与从化被纳入限购范围将带来什么影响？网易房产将与您一起深入探讨。
继早前国务院出台“新国八条”后，16日下午，北京正式出台楼市调控15条细则，细则包括外地人购房须提供五年纳税证明、限购以认房为标准、开发商定价与成本差异过大将追责、保障房用地占全市住房供地的50%以上等措施，调控力度较新国八条有过之无不及。
有专家表示，由于广州的外地炒房客比例远低于北京，因此效仿北京的可能性不大，预计广州将更强调“卖一买一”的限购政策，力度将较北京更加“温和”。
外地人购房须提供五年纳税证明
根据通知规定，自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭、持有北京市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
“这措施可谓是加强版的限购令”，中原地产项目部总经理黄韬接受网易房产采访时表示，外地人购房须提供五年纳税证明，不仅全面绞杀炒房客，即使是要“走后门”伪造纳税证明也相当困难，该措施的杀伤力极大，这表明政府要抑制楼市的决心。
但黄韬认为，从以往历次调控来看，北京向来是最严厉的，广州的力度相对温和，加上广州是一个包容的城市，经济发展需要外来人口支持，广州出台类似措施的可能性极低。
“即使是出台同样的措施，对于北京的杀伤力也要比广州大得多”，广州市社科院研究员彭澎认为，由于北京对于外地炒房客的吸引力更大，像煤老板都是整栋整栋地买，相比之下广州对于外地炒房客的吸引力更低，因此广州即使出台类似措施，造成的影响也低于北京。
利润太高将遭追责？
通知还明确，开发商需将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。
对此，黄韬认为，该措施初衷是好的，但实际执行却面临极大难度，因为开发商的建安成本向来是相当隐蔽，完全可以通过一些财务手段伪造成本，降低项目利润率来逃过土地增值税征收。“实际上，征收土地增值税已经说了好多年，但到目前为止并没有具体的动作，此次会否动真格难免令人质疑”。
对此，韩世同也表示认同，他还认为，开发商利润大小是市场行为，不应该新政干预要求开发商减少利润，这是违反市场规则的做法；同时，即使预征土地增值税，其清算难度也很大，因为开发商也可以通过财务手段提高成本降低利润。
“我预料广州也不会出台类似的措施，毕竟实施难度是有目共睹”，韩世同预计，广州将更强调通过“卖一买一”的方法实现市场调控。
保障房用地井喷
除此之外，通知还再度强调增加住房用地有效供应，优先保证保障房用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。
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“大量增加保障房用地表明政府有决心要实现人们住有所居的决心，值得广州市学习”，黄韬认为。
但韩世同则表示，尽管大量增加保障性住房用地无可非议，但在保证了土地的同时，所需的大量资金能否到位无疑令人担忧，如果后续资金跟不上，商品房用地供应也相对减少，这无疑在短期内进一步推高房价，相信这是广州市政府不愿意看到的。
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已出台细则城市
●1月29日，山东青岛率先出台细则。规定对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭今年不得在市区新购住房。已有1套住房的青岛当地户籍居民家庭及能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，年内限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。
●2月1日，上海出台“沪九条”，暂定在该市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在该市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
●春节后，济南市也随即公布房屋限购令，严格指出，即日起至12月31日，该市及非本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。
●2月16日，北京出台落实“国八条”的楼市调控细则。细则要求，在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险或个人所得税的证明。
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