“止涨而非下跌” “最严调控”周年看楼市

调控决心和手段将继续向市场传导
去年以来的“最严调控”，以抑制投资投机性需求和加快保障房建设为两个突出特点，信贷、土地、税收等构成的“调控链条”无不旨在压制炒房投机，同时增加有效供应满足公众合理居住需求。目前看来，调控的决心和手段将继续传导至市场。
开发商的资金压力将持续加大，房价调整的促动因素越来越多。据专业机构统计，截至４月１１日，沪深两市已共计有８４家房地产上市公司公布了２０１０年年报。数据显示，８４家上市房企经营性现金流量净额为－７０５．９亿元，同比大减１１５０亿元。虽然负债增加不能等同于资金链紧张，但房企资金压力普遍加大是不争的事实。一些知名房企人士告诉记者，企业是银行“总行级”客户，贷款数额没有影响，但资金成本比去年上半年增加了２０％左右。嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜认为，目前许多开发商谨慎拿地，更多是出于实行“保守”战略、储备资金的需要。事实上，多家龙头房企已下调今年的开工规模。
房价下跌的预期有所增强。柯志谦等业内人士认为，部分城市环比下跌的态势或将持续，部分热点地区的房价调整在所难免。需要注意的是，今年房价的下跌有其结构性原因：一方面，高端价位住宅成交明显下降，中低价住宅比重上升；另一方面，可销售的保障房比重将明显上升，这二者均在结果上导致所谓的“均价”被拉低。
保障房建设及供应均将保持快速推进之势。今年确定的１０００万套保障房建设任务能否如期完成，尚待观察，但“提速”之势不容否认。一些热点城市的保障房项目将大幅增加。比如上海今年各类保障房新开工和筹措面积将达１５００万平方米，上市供应面积１１５０万平方米。住建部人士介绍，今年保障房数量可能将首次超过市场类住房。
业内人士认为，保障房“短板”的加快弥补，除满足越来越多中低收入人群的住房需求外，更重要的是增强了人们对调控的信心，看到了住房实现商品、保障“双轨制”的希望。
市场仍处“再平衡”阶段
“至少四、五两个月，市场仍将处在一个缓慢复苏的 再平衡 阶段。”谷文胜说。业内人士认为，虽然房价快速上涨的势头得到暂时遏制，但市场往哪里走，还存在不确定性。
首先，不宜过度解读房价目前所谓的下跌。实际上一些地区的下跌只是低于预期，并非实实在在地低于先前销售房屋的价格。换句话说只是不涨或少涨而已。更重要的是，目前商品房成交量大幅萎缩，其样本已不具典型意义。比如，广州今年一季度累计新建商品住房网签为１９７９２套，环比大幅萎缩近四成；上海今年３月份一手住宅（剔除动迁房及配套商品房项目）成交４１．１万平方米，同比下跌近五成。可以看出，市场交易远远没有达到均衡状态，仅凭缩量状态的交易量数据无法洞悉全局性的房价变动。
其次，即使是一线城市，房价的走势也还不明朗。有热点城市中介告诉记者，局部区域４月以来中低价位二手房交易明显活跃，一些门店４月上半月的佣金收入几乎和２００９年“小阳春”时差不多，不少买家在观望几个月没见到房价明显下调之后，已经“不抱幻想”，而选择购买。一些二手房主更是选择小幅涨价。
此外，部分二、三线城市的房价依然有上涨态势。比如，２月份虽是淡季，但７０个大中城市中房价环比涨幅超过１．０％的城市仍有７个。而由于限购的“挤出效应”，部分非限购城市的房价上涨明显。
１３日的国务院常务会议指出，虽然当前发展的有利条件较多，但面临的挑战也不少，主要是物价上涨比较快、通胀预期增强，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。
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此次会议要求“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”“切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实情况，以及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便群众监督”。
“要彻底打破房价 屡调屡涨 的怪圈，唯有将 最严格的调控 进行到底。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。
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