选对物业选对前途 会展商圈投资物业论坛帮你忙

时间：2011年4月23日
地点：佳润·临江上品销售中心
主持人：网易房产主编严家森
嘉宾：中地行专家郑隽宸、房地产市场专家韩世同、佳润·临江上品项目负责人李文俊
主持人：各位现场的朋友，各位网友，大家好！今天我们网易房产地产沙龙把沙龙举办地放在美丽的珠江边上——佳润·临江上品销售中心，是一个风景非常好，而且环境非常舒适的地方，今天我们地产沙龙的主题：选对物业，选对“钱”途，会展CBD商圈物业投资论坛，在这里首先介绍一下出席论坛的嘉宾：

论坛现场


北京大学公共研究中心、著名房地产专家韩世同老师


中地行副总经理、地产营销专家郑隽宸先生


佳润·临江上品项目副总监李文俊先生
不动产投资是最为看好的增值投资工具
主持人：我们知道好多年以来，特别是这一两年，大家最关心的CPI一路猛涨，老百姓感觉到非常明显的一点，钱包里面的钱，银行里面的存款越来越不值钱，在通胀非常快速上涨的过程中，每个人必须要经常考虑一个问题：怎么让我们的存款能够保值增值，能够让我们辛辛苦苦赚来的血汗钱不要被飞速的贬值。所以我们今天探讨的话题就是怎么在大通胀的背景下怎么去投资，怎么去选对投资的渠道。

主持人：网易房产主编严家森
首先请三位的专家，先从自己说起，自己目前是怎么投资的，有一些什么好的投资渠道，或者自己看好哪些投资渠道。首先从郑总开始。
郑隽宸：我想投资这个话题在很多场合多次提到了，最近这一两年里面因为房价成为焦点，包括物价指数的变动，令大家对“投资”的字眼更为关注。作为投资渠道在中国大陆来说，我个人认为还不算是很丰富的品种，包括不动产，包括证券，包括证券以外金融的汇市，还有另外实业和收藏品，投资就是这4、5类渠道，作为构成国内有一些资金可以进行投资的主要投资渠道。但是从这几年开发来看，不动产可能是所有中国人最为看好，也是最稳定，能够随着时间的变化，取得向上的增值投资工具。

台下网友
而且无论是哪个变动也好，虽然阶段性会有一些调整，但是对不动产来说，本身整个房地产市场在不断发展，土地资源也在不断减少，在一些配套资源在不断沉淀不断成熟的前提下，不动产的投资还是作为不二之选，是投资首要需要关注的焦点。
主持人：我在追问一句，郑总您个人是怎么理财投资的？
郑隽宸：作为房地产从业人员，甚至有时候会比市场上一些买家，好听一点更为理性，不好听的说太谨慎了，只要有合适的物业，找到合适的时机，我建议大家大胆放手投资的。谢谢。
回复该发言

主持人：请韩老师谈一下自己对目前各种投资渠道的看法，请分享一下自己的经验。
韩世同：今天早上我也在房博会上说过，如果讲投资经验，我可能是投资房地产最失败的，我十多年前就在顺德碧桂园（资料、团购、论坛、二手）买过房子，后来十年以后卖了还没有怎么赚钱，买房投资是很有学问，很深奥的事情，买房子也有很多人血本无归，我虽然没有血本无归，至少也是有很痛苦的经历，并不是太“幸福”。
要是选对时机，选对产品，必然是非常好的投资。现在国内投资渠道也越来越多了，像股市，股市好象是投资股票，其实可以分各种门类，你想进入这个行业买这个行业的股票，想进入那个行业买那个行业的股票，期货、黄金都可以炒，几乎在国外能够操作在国内也差不多，可能就是期货风险大一点，不是那么普及，但是我买古董等投资品都可以。我主张投资还是要把握时机，这个时机是非常重要的，另外还要选取门类，我是第一次来佳润·临江上品，我其实对琶洲尤其对会展业有非常深刻的认识，因为我从2003年就一直在唿吁广州把会展业作为城市发展一个重要方向，甚至可以作为一个主要的核心驱动力，因为你可以做成亚太地区最大的会展中心，我们原来是具备这个硬件的，软件不一定行，但是软件是可以努力的，硬件都有了。
主持人：这几年会展业发展还是非常迅速的。
韩世同：发现非常迅速，但是由于互联网也很迅速，容易被替代。我们看到有电子书出来，纸质书还是可以生存的，还可以生存的很好。我也不相信互联网可以完全替代会展业，这个是不太可能的。我曾经参与过琶洲土地规划的竞标，对ABC商业区的发展有过一些研判，对这个区位当时的规划诉求也是比较了解的。我有一个阶段做了广州采购中心销售代理的顾问，就更加使得我对这个方面有一些认识。我在几年前对商务型会展业带来的临时幸得居住需求，实际上它是非常大的，因为前几年他们主要靠酒店来解决，现在更多靠短租，要是提供民居就不如公寓类产品那么适合，这也是我们看到为什么近期公寓类的产品非常火爆，等一下我们再深入展开，来探讨这类的产品更好可以服务于社会，服务于有投资需求的人，服务于有居住需求的商务认识，满足社会的需求，这样对社会，对管理者，对开发商，对消费者都是非常利好的。
主持人：前面我们探讨投资种类的时候，韩老师已经切入主题，商务优质公寓有非常好的发展前景。接下来有请李总谈一下，对现在投资渠道一些看法和自己投资的经验。
李文俊：对于我来说，谈到投资渠道，从我从业的经历相对于韩老师和郑总都比较短，刚刚两位所说的也跟我自己接触一些渠道相同的，就好象我们这几天听到一个朋友，他们说前一段时间马克斯《资本论》里面提到财富包含三个含义，一个就是现金，一个是证券，第三个是土地，不管是什么意识形态，可以包括财富这三个词全世界都是一样的。土地就是不动产，证券就是现在很火热的期货、股票，现金更多的就是存款静态的投入，包括平常做生意的资金流动，三块都是滚雪球的效应来运作的，只是说根据我们工作的范围和生活兴趣，决定我们对资金的要求更高，还是更热衷于投资期货产品，还是不动产房地产，对于中国来说，证券市场和房地产市场也是非常热门的两个领域。更多就是看我们生活兴趣和工作的范围，因为我们本身就是从事房地产的，因为我们从事这个行业，对行业政策性和市场上流行热销的产品、楼盘都会相对更为关注，所以我们投资的渠道肯定就是房地产最多。
回复该发言

因为我工作时间虽然有11年了，也不算很短，这几年根据我工作的经历，投资房地产好象韩老师刚刚提到的，确实是很关注公寓型的产品，一般公寓型的产品更多都是在城中心商务中心或者地段比较便捷的地段，或者是热门区域，未来升值潜力有一定的保障。第二点公寓型的产品户型不会很大，几十平方米为主，相对应即使单价去到非常高，但是总价也是在合适的范围，无论是一手购买的客户，还是购买二手的客户，总价比较适宜，抗跌性比较强。
第三点更多就是个人的口味，现在市场上供需产品很多，包装和装修的风格，质素都是不同的，更多是根据自己的偏好来选择，喜欢装修风格更为豪华一点的，等各方面综合因素来考虑出手。广州的中轴线不断往东移，所以我们最早关注老城区比如说西关、北京路那一块，近几年天河是广州现在比较热门的区域，所以我们近年也会非常关注天河北的产品，近几年天河中心也有很多公寓产品类型。我近期的投资就是我负责的这个项目，也不是给自己的项目卖广告，无论从以后升值的潜力还是保值来说，如果作为一个置业者还是蛮看好这一块区域的，我最新做的投资渠道就是我们现在所做的楼盘，至于为什么，我们也可以等会和两位老师一起展开讨论。
经济发展整体向上 选对的物业永远不会错
主持人：负责这个项目的人自己都出手了，应该说是非常强的信心，也给其他的投资者带来非常强的信心。我们可以把范围再放大一点看，房地产在整个国内发展有30年左右，中间也经过一些起伏，有起有跌，韩老师刚才讲到了，如果在时机不对的时候投资房地产也会有被被套住的，如果现在回过头来看，基本上买了房子，做了地产投资的人都是赚钱的，除非是买了一些整个商业，商业卖掉了，其他住宅现在都是赚钱的，无论当时是以什么样的价位入市。借这个机会，想跟各位探讨一下，为什么这么多年来地产投资成为最稳健，也比较省力的投资，如果做股票要每天关注行情，但是做房地产投资大家赚钱的幅度不比做任何生意也好，做任何金融投资也好赚的钱少，这几年来是一个非常热点的投资领域，为什么投资房地产这么多年来一直能够赚钱，从大的背景跟我们分析一下。

认真听投资论坛的网友
郑隽宸：如果是对比，很简单一个道理，如果是做证券投资的话，你研究可能是各行各业，做房地产投资研究的就是房地产一个行业，从投入的时间、精力还有熟悉程度来说是不能等同的。所以第一个两者是取其容易的方面做。
第二个中国原来是一个封建社会发展过来的社会主义国家，居者有其屋这种思想是中国几千年以来老百姓一直以来的一种思维惯性，能够生活在这个社会里面，起码应该拥有至少一套自己的房子，那个是每个中国人的梦想，更大一点的梦想可能成为地主、包租公、包租婆，这个是发展下去更富有的想法。既然有这种广泛思路承托的话，房地产这种热度除非中国人思维或者习惯产生本质的改变，否则的话还是会持续更长一段时间投资房地产。
第三个作为房地产或者是不动产，社会基础还是很雄厚的，房地产本身所依托的行业包括金融、建筑、建材、保险等等各行各业都跟房地产发生千丝万缕的联系，比起社会上所有行业综合性更强，它的起或者落不影响房地产一个行业，影响社会上各行各业，经济好的房地产一定很热，经济差的时候假如房地产不行了，其他行业也不见得行。大家可以从这几年观察发现。还有房地产是附着在土地上面的，土地是不可再生的资源，除非填海。
回复该发言

每次区域性一些大型的建设性举措，假如说落实或者执行当中，政府都会有很大手笔好象这次亚运会的投入，把广州整个市容面貌、生活设施配套来了一个超前性的投入，可以预见好像亚运会以后往后这几年的发展，已经把很多可能五年或者十年以后按正常的发展速度态度兑现的价值，政府已经帮你做好了，大家在往后这十多年时间里面，你享受了这种超前的成功。所以房价的涨虽然现在好象政府有一些政策性的措施在控制，实际上我们的信心还是很强的，一定是往上走的，沉淀下去投入的资金无论是房地产也好，还是放在基础建设也好，钱已经下去了，体现出来就是生活的便利，设施的舒适，这些都是房地产体现价值其中一个共享的部分。所以没有理由不相信房地产还是要往上走的。
基于这上述三个观点，无论市场怎么变化，只要大的原则不改变的话，不动产投资趋势还是一个很正面的东西，更何况从今年政府加大力度在保障性住房建设上，会让更多金字塔中下层部分老百姓住得上房子，买得起房子，缓解商品房市场不平衡，整个房地产市场会朝着更健康的趋势发展，健康的趋势也意味着增长的速度一定是大家会期待的。我个人意见是房地产还是在一定时期里面是相对比较永恒的一个增长话题。
主持人：刚才郑总已经从很多个方面分析了整个地产趋势，我们也可以从一些比较横向对比，包括国内一二线城市房地产价格，是不是存在一定泡沫也可以分析，从整体来讲，目前广州平均房价，或者同地段的CBD，核心地段房价客观来讲还是属于中等偏低的水平，从全国横向对比来讲，现在在广州投资房地产算不算一个好的时机，请韩老师分析一下。
韩世同：一会让郑总来回答这个问题。我还是顺着刚刚的话题谈一下，刚刚李总讲到财富包含现金、证券、土地，实际上等于第一类，第一类是资产类投资，第二类是现金类投资，我理解的房价上涨是跟经济上升周期相关的，经济上升要想房价掉下来很难，我们看2003年以来不断的调控，调控若干次就是不下来，经济也是上升的，尤其是现在还以房地产作为主导的支柱性产业，我是不赞成这种结构的，我把这个结构称为小马拉大车，房地产是第三产业，连制造业都不算，第三产业是服务业，是配套的，现在变为主人了，但是又的确在某种情况下是可以带动其他产业的，因为我们对它的价格没有进行控制，反过来我们对很多行业的价格是进行控制的，因为那些行业的价格要计入CPI，房地产是带有一定投资属性的就没有放进CPI，所以就没有采取要强硬的控制手段。
主持人：现在强硬了。
韩世同：如果早就强硬的话，早就涨不上来，如果房地产不让它涨价不可能那么兴旺，但是我还是非常赞同要把握比较好的产品和比较好的投资渠道方式，既然都想买房子，我们就介绍给你。
主持人：在任何环境里面只要选对了物业，总是能够找到适合自己的投资标的。接下来请李总谈一下。
李文俊：刚刚韩老师和郑总也提到，两位提到时机的观点，总体来说都是说现在买楼应该还不是一个很差的选择，我们身边也接触很多客户，他们对于投资证券和房地产有很多心得，我们平常跟他们聊房地产问题的时候也聊很多证券的事情，他们提到一个观点，如果现在总体中国经济趋势都是相好的，而且房地产行业涉及的行业，就是一荣俱荣，房地产是常识性的调整。
我看股票不会看的很复杂，现在说人类社会的经济活动需要很多原材料，一般选择这些股种都是上游的股种，如果是经济比较发达或者电子产品现在这一段时间比较紧缺的话，他们会更多关注稀有金属的投资，如果稀有金属这种产品对于整个经济都会直接影响到，我买这类型的股票除了保值之外，抗跌性也非常强。
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第二类是粮食类，我们生活和生产都离不开的元素，同样的道理，问现在投资房地产时机好不好，刚刚两位老师提到了总体经济情况一贯向好，刚刚严老师提到泡沫的问题，很多客户很担心，泡沫如果控制不好的话，房地产价格就会跌的很厉害，但是对于我们刚刚两位老师提到的，中国整体经济情况都是向好的，再加上我们现在政府所采取的调控手段是很硬的，中国政策性的影响太大了，政府一发现有风险存在，虽然市场有太多，争议的声音，政府就一定要管，而且要管到底，正是因为我们有强势的政府，所以这个泡沫作为政府有绝对的力量和力度可以控制好。而且对于整个经济体来说，因为是一个很复杂的系统，完全没有泡沫的话，相信也不可能做到，只是对于中国经济来说就是平衡，如何做好这种平衡，对于中国政府调控手段还是蛮有信心的。
从投资的角度来讲，还有另外一个点，巴菲特说别人恐惧的时候我就进来，别人疯狂的时候我就退出，也是同样的道理，当现在所有人都在质疑究竟买楼好不好，如果真的有实力和有眼光的客户要谨慎，但是在谨慎的同时如果这个时候选择好的物业的话，可能会是在很多人都疯狂说不买楼就买其他的在那个时候我反而建议客户要谨慎，因为大家都认为是好机会的时候未必就是好的机会，或者那个时候已经错过最好时机，但是相反，在现在大家都冷静下来的时候，这个时候入市，选择的眼光到位的话，你的回报就会更好，当然我还是建议大家要谨慎。
地段好的物业是首选 “金三角”位置前景佳
主持人：我们刚才从比较宽泛的面，包括总体宏观经济环境，房地产走势还有投资时机的选择，都做了一些探讨。接下来稍微再具体一点，华人首富李嘉诚有一句非常有名的论述：地段，地段，还是地段，连续说了三个地段，当然他这个话是不是绝对正确也不一定，最起码揭示了一点在房地产投资这个领域里面，地段是非常重要的一点。接下来我们就回到现在所在的这个地方，珠江新城CBD旁边，琶洲国际会展中心对面，这样一个地段里面，究竟有怎么样的价值和前景？放在整个大广州范围里面，这里究竟是什么样的地位？未来整个发展是怎么样的？请在座的专家大家一起来探讨一下，现在倒过来，请李总先谈一下。
李文俊：说到地段，还是说回我们所属的这个区域，对于广州来说，投资房地产无论是我们的从业人员也好，或者是有买过房子的客户也好，对于地段的选择是最重要的。从刚刚提到抗跌性和保值性角度来说，城中心无论是商务的配套，交通的配套还是生活的配套来说，肯定是最有人气的地方，产生的居住需求和对房地产消费需求是最大的。从这个角度来说，选择城中心的楼盘应该也是比较稳妥，不用花费太多的心思考虑的。
也结合我这几年投资心得，我们终究认为，无论在任何经济周期，市中心的地段物业无论是保值性还是抗跌性肯定是最稳妥地段选择。这是第一。
第二，亚运过后，刚刚郑总也提到了，由于亚运会广州市政府投入了过千亿市政配套，令到整个广州市政面貌有一个提速，但是过了亚运以后，亚运会以前我提到一个说法，在亚运会开幕前两天，珠江新城最早的一个楼盘星汇园（资料、团购、论坛、二手），中轴线还没有到那里的时候，二手价也就是16000元/平方米左右，关注的人还很少，当中轴线确定之后，亚运会开幕了，房价就涨很高。现在有实力，而且也想做投资的客户，也会将这个聚焦点放在珠江新城，只是这个时候买珠江新城的利好已经全部兑现了，第二现在可以给我们买的选择已经不算很多，都是以大户型为主，所以入市门槛也会更高。
回复该发言

除了珠江新城以外，还有没有另外一个类似的又是城中心，又有升值潜力很大的土地，我们看原来上一年所公布的滨水CBD的规划，滨水CBD的规划有旧的东西，也有新的东西，旧的东西就是将原来的珠江新城、琶洲、员村这个区域都划归到新的CBD大范围里面，而且本身也将琶洲桥往东两岸土地都规划进来了，旧的东西其实也包含新的东西。另外旧的东西从服务业来说，金融产业肯定就是作为整个城市第三产业比较重要的一个方面，刚刚韩老师也提到会展经济，广交会是中央给广州很大的一个礼物，到现在广交会也给整个城市经济收入带来很大的贡献，据统计广交会一年大大小小有500多场展览，人次也达到500万，而且参展客商也有200多个国家，这种规模并没有达到完全极限释放，因为广交会会展这个平台无论是我们广州也好，或者是国外也好，仍然还是经营和发展当中一个话题。所以加上会展经济元素，再加上金融元素，这两个引擎已经形成滨水CBD未来很大的增值点。而且我们看市政府还有一个新的规划，刚刚开完两会，十二五计划里面也提到文化创意产业，会在未来整个第三产业发展当中扮演更重要的角色。看回滨水CBD的规划，也会将广州员村区域，原来周边有很多工业厂房都保留下来，而且规划就是琶洲桥一直往东区域都不会再起高楼大厦，完全都是文化创意产业的规划，保留充足的土地才会有充足的空间给文化创意产业来发展。纵观整个中国甚至世界，在城中心还是CBD的位置，保留这么多的土地来发展文化创意产业还是很少的。
刚刚所提到的金融产业、会展中心产业包括未来新的文化创意产业，这三个产业聚集在一起的话，未来迸发的财富效应更为厉害。
刚刚韩老师提到房地产更多是一个配套性产业，如果从这个角度来说，有三个这么大经济引擎在这里，配套就要先行，为了实现这三个财富引擎来完善配套就可以看到未来这个区域房地产需求是很强劲的。如果选择继续在广州这个区域生活，纵观整个广州城中心的地段，员村的土地也是一个少有的优质地段，也正是因为这样子，作为我个人置业考虑，也是重点考虑天河特别是新规划滨水CBD区域里面挑选我心目当中的物业。
主持人：李总刚刚对整个员村周边整个产业带做了比较详细的分析，韩老师曾经参与过琶洲会展中心前期规划竞标，一直以来非常关注这一块的发展，我也想听您分析一下，我们现在所在这个区域，未来的发展前景如何？
韩世同：我接着李总的话说，我觉得这三个行业里面最有优势是会展业，因为会展业拥有了可以居于世界领先地位的硬件设施，虽然软件还达不到，如果我们把它做的更好一点，假定在广交会的基础上，再加多几个国际性的大展，比方说像世界书展，世界奢侈品展等等总之是国际性的展览，就会好很多。
前两年我们提泛CBD，说员村这一带是泛CBD概念，发挥它的优势是非常好的，但是曾经提出过这个地方不能建住宅，不能建住宅能建什么？建写字楼吗？写字楼建在这个地方是不是有点怪怪的？琶洲CBD主要都是建写字楼，这里又不能建住宅和建写字楼，这么大的面积全部建商场吗？建商场又是怪怪的。我们又保留烂厂房之后，厂房又不能改造，这个状态该怎么发展，下一步的蓝图是怎么样的。我都看不太清楚。我们是不是更应该多发展一点公寓类的产品？又不是住宅，又不是写字楼，又不是商场。
但我们CBD和琶洲会展的优势还是要逐渐发挥。
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发展公寓类产品是非常适合的，公寓类产品虽然我们看到之前规划局禁止提，国土房管局也禁止提，说没有这个门类，没有门类创造门类也要上，我不是跟政府唱对台戏，公寓产品不是今天才有的，中国大酒店有，但是那个可能是没有产权的，到了63层广东国际大酒店就是产权式的公寓，中信广场（资料、团购、论坛、二手）也是产权式的公寓，为什么说没有这一类产品呢？我就不晓得，明明就有，只是现在公寓土地来源，土地性质比较复杂，任何一种土地性质的公寓产品都有，都同时存在，住宅的有，合生楼盘都会开发一两个国际公寓，珠江西岸也是住宅类的改成公寓类产品，商场大连万达就是商场性质公寓类产品，包括正佳广场、万菱汇（资料、团购、论坛、二手）都是商业性，也可能是写字楼，也可能是酒店。
虽然我们讲商业地产几大门类：写字楼、商店、商铺、酒店，现在应该多一个门类公寓，这个公寓除了土地性质是住宅的应该受到限购以外，其他的都不应该限购。
主持人：现在有没有限购？
韩世同：不应该限，还应该鼓励，就应该分门别类规范化，管理得更好，因为我查过2007年办公楼规范，是在特殊情况下可以建酒店式办公楼和公寓式办公楼，而且可以配燃气等等，为什么都已经是公寓的形态了，同样酒店的东西也可以转化为这样子，商场的公寓也可以转化这样子，这个对盘活烂尾楼，发展我们的商业增加了一个业态，增加了一个门类，何乐而不为？又不是今天创造的东西，为什么我们要采取回避的态度？或者是推搪的态度？这样的手法都不对，应该积极、鼓励研究支持、规范公寓类的产品，如果实在不行就叫公寓类商业物业，但是我们要要求告诉我们土地属性、使用年限，不要误导消费者，这一类商品特征基本上是买的不住，住的不买。
主持人：也有买的住。
韩世同：但是比较少，因为管理费又高，水电费也比较高，其实是给商务人士住的，商务人士住在这个地方不是短期逗留，可能是半年以上，这种地方要比住酒店舒服，又享受类似酒店管理和服务。现在要在这个地方工作一个时间，自己买了，又自己住了，这类买来自己住，或者小年轻没有什么负担，贵就贵，反正我也承受起，高收入的人就是要跟人家不一样，买了，一般的家庭愿意吗？我觉得不会，但是有一些带家眷的CEO，国际人士，他们是愿意住在这里，甚至不愿意住在五星级酒店里面，五星级酒店为了照顾这些人他们也搞一些公寓式酒店，东方宾馆就是有行政公寓，为什么我们要对这种产品抗拒呢？
像北京京府住改商就是概念性错误，广东这样的做法也不对，我们反而应该大张旗鼓的。尤其中地行代理过瑞丰地产，当初我就写过商贸性公寓具有巨大的发展空间，我认为是一个里程碑式的文章，那个时候大概是富力爱丁堡跟我们同期开启这样的时代，之前也有，但是早期的公寓是探索性的，到那个时候就已经开始进入比较全面的时期，门类各方面更加清晰，所以我们现在应该进入规范化管理的阶段和过程。
主持人：刚才韩老师花了比较长的时间来回顾公寓产品的发展，政府要给公寓物业正名和进一步管理规范。就在我们对面是广交会正在如火如荼的开展，刚才韩老师也提到了，广交会是整个广州在全国城市里面历史非常悠久，产业也非常大的行业，会展业刚才李总讲到每年有500场大大小小各种展会，从会展人流、物流特别是人流带来非常大的居住、办公和商务交往的需求，佳润·临江上品正好对着会展中心，我们把话题收窄一点，会展业还有很大的发展空间，这几年已经得到了非常大的发展，我们也想请郑总从会展本身继续发展需求来探讨一下，我们所在的地段未来的物业投资前景。
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郑隽宸：会展对于员村这个板块来说，影响还是很巨大的，先撇除员村这个板块，大家看一下原来的华南板块，原来在琶洲会馆还没有建起来的时候，华南板块所有的物业，无论是居住型物业还是酒店式旅业，整个空置率相对来说比较低的水平线，但是如果在整个会展已经建成并且投入使用以后，大家看一下华南酒店的发展，商业的发展，得益于华南快线，包括猎德、新光大道，和整个番禺直接对接，需要15分钟左右的时间就可达到，这样对于会展来说就非常好了。
我们再往北回到员村板块，和整个会展、琶洲板块只是一桥之隔，不要说多少分钟，无论从商贸、商务还是旅业整个形成前景是非常光明的，可以看一下香格里拉平常1300—1700元/天普通的房间，在展会期间是3000多元/天，这个当然是五星级酒店的价格，但是从属于公寓类型的带有酒店服务性质的综合类型的产品，整个管理模式也有点类似于整个酒店式服务，即使整个租值水平不能完全达到五星级酒店水平，随着人流的带动和需求，其实整个租值回报也是非常可观的。
前几年新港东路一些属于住宅类型的物业随着琶洲会展召开和举办，他们已经尝到了第一碗汤，一个最大的甜头，纯粹的住宅型物业在会展期间所获得租金上的回报可以完全达到大半年时间正常的运作回报。所以单纯从数值来说已经是非常可观的数值。
除了会展以外，我还想补充一下员村的板块在我们看来是广州中心城区三足鼎立商贸区的概念，刚好是一个金三角，琶洲、珠江新城、员村未来成为总部经济泛CBD的区域，其实是三足鼎立的局面。我自己本身在员村长大的，以前居住的宿舍就在员村，其实这是一个很特殊的地方，因为原来厂区比较多，随着现在市场发展逐步可以将政府三旧改造推进落到实处，变成一个既是宜居，也是宜商，更是宜旅业三者合一居旅店合题的区域特质。比起琶洲来说，琶洲可能是商贸作为主导，在居住这方面偏弱一些，珠江新城经历这么多年的发展，金融中心的地位已经树立起来了，但是随着人流的密集，尤其这几年写字楼逐步大面积的落成，交通问题也可能日后成为整个珠江新城比较大的障碍，好象以前的天河北一样，有可能在交通这个环节上会制约了珠江新城进一步在居住跟商旅这方面的发展。员村是全新的规划，有低密度的创意文化产业存在，也有大面积三旧改造可能性，还有总部经济的落成，总部经济可能和珠江新城金融中心还是不同，珠江新城包容性更强一点，企业门类更多一点，但是在员村总部经济导向之下，是以绩优式企业进驻为主，人流的纯粹性更好。而且员村整个滨水CBD规划，在滨水沿线的长度是非常适宜阶段性居住的需求，更何况三旧改造更多的员村内部厂区，里面的园林绿化、环境是非常优美的，可能很多人都没有感受过。当这种创意产业园出来之后，三旧改造实现以后，大家可以很切实感受到它潜在的价值。
总的来说，整个员村板块我相信是得益于金三角更特殊的地理位置，所以我觉得它是独一无二的。从价值判断来说，很简单，不用说具体的数值，珠江新城经历了18、19年的发展到了今天这个成果，现在去介入还有增值的空间，员村现在刚刚起步，它的规模比珠江新城更大，所需要发展的周期可能更长，假如在合适的时间里面去介入的话，我想大家可以同比看一看，员村地区的价值潜力不言而喻。
佳润临江上品功能三位一体 “钱”景无限
主持人：刚才郑总对独特的员村板块做了非常透彻的分析。我记得韩老师在论坛一开始的时候讲到对公寓物业整个产品形态还有投资前景一直都有深入的研究，今天我们来到佳润·临江上品这个销售中心，也是第一次来，佳润·临江上品这样的公寓，根据您的观感和研究，感觉怎么样？
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网友向佳润临江上品负责人咨询
韩世同：还没来得及看样板间，刚刚听李总介绍，户型不是特别大，公寓类的产品配置要求很高的，因为拿到了基本上可以出租，甚至有很多的公寓是能够做到只要带几件衣服就能够入住的，方便出租，方便管理，而且提供的是类酒店服务，并不是纯酒店服务，因为纯酒店服务是没有安全性的，服务员随时可以把你的房间打开，不允许在里面做饭。但是我们看到的公寓一般是有配置可以做饭，当然不能够搞像中式餐厅这么大油烟，吸油烟机设备要非常良好。我太太曾经在香港天水围住过海印酒店，那个酒店是请马来西亚人当门童，配置非常好，一般都是电器化灶头，他的灶头比我们的多，中西餐都可以，当然不能搞纯粹的中式。但是作为旅居商务人士可以分两大门类，一个是国际级，一类是内贸人员。与外面打交道的外贸公寓或者商贸公寓，这个是内宾，内宾和外宾不太一样，早期我们做柏林公寓一定要把投资前景体现出来，打国际公寓要描述一下给哪些人士住的，我们定的是哈韩族、哈日族，当时影响也非常大。实际上告诉人们不是这个地方住的多么舒适，多么好，要告诉买的人投资回报怎么好，投资其他物业可能是2%、3%，投资我们可能是5%、6%，要真正做到这些，而不是骗他们。
这样的话我们的定位，满足不同的需求，一方面是投资者投资需求，一方面是商务人士居住需求，商务人士分两类，内贸和外贸，应该加以区分。如果服务外宾档次，居住条件和商务公寓是不同的标准，这样的话使得我们的公寓有不同的定位，像我们来参展的就是这两类人，一个是外商，外面的展览上，外面的采购商，一个是买东西的，一个是来展示东西的。国内也有两类人，一类来采购的，一类来参展的，我们都满足这些人的需求，这类公寓有非常好的特点，可以办执照，没有任何障碍，因为是商务的，现在虽然尴尬一点，既适宜居住又适宜投资，投资居住两相宜，当然居住和投资可能是两个不同的需求，要讲复合性功能是三种，带有酒店、公寓、办公性的色彩，三合一混合型物业，这是非常好的东西，非常有价值，办营业执照非常简单，要不然办不了营业执照。这个地方非常适合于外国或者外贸公司在这个地方设一些办事处，又可以住人，又可以办公，又迎来往送接待，家居饮食都比较方便，自己煮面条不用都要去酒店餐厅吃，这样又有家居的感觉，又有办公的氛围，又有酒店式的环境和条件，这一类的产品非常好。
主持人：韩老师对集酒店、居住、办公三位一体的物业非常看好。由于时间关系，最后一个问题，李总您是这里的业主，已经进行了投资，当然也是负责营销，我相信您一定会非常详细计算过这个物业回报前景怎么样，有没有一个具体的数据，给准备投资我们佳润·临江上品购房者一个参考。
李文俊：最终还是说到“钱”景，我们也有很多同事和客户购买我们房子的时候，我们也算了一笔帐，首先说它升值，员村确实隔了好久没有房子销售，好象我们这一种配套型高端的产品也缺货很久，所以租金参考性反而我们找不到一个很直接的数据印证。如果从深层次来讲，说回CBD这种类型地段的产品，就好象不说长，就说2008年均价珠江新城是1万5千元/平方米，现在我相信可能已经慢慢往3万元/平方米发展了，三年的时间已经有接近100%的升幅，确实也经历了经济发展，包括亚运的效应，其实也印证了在城中心CBD这个区域物业的升值潜力是蛮强的。
当珠江新城慢慢饱和以后，政府又将规划再往东延，又受对岸会展的影响，想象空间还是蛮大的。
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租金刚刚郑总也提到了，不说别的，琶洲这里一线望江，对面有一个香格里拉的酒店，如果在现在广交会期间要3800元/天，我们南向也是望江的，交楼标准也是蛮高的，配套都是世界顶级品牌，管理各方面也是下了很大的功夫。虽然香格里拉是国际性的酒店连锁品牌，可以达到3800元/天，按照我们这个标准算打折一半是最保守的估计，起码也去到1500元/天，1600元/天，广交会一年有两期，一期有三个部分，就是在广交会期间短期的收入已经接近2、3万，还没有包括平常长期的租赁。所以无论是升值潜力，还是租金回报空间，这些前景都是我们可以看得到的，并不是我们想象的。
主持人：以广交会和平常展会的客人为租的对象，这样下来一年租金投资回报率大概是怎样的？
李文俊：我们刚刚开盘均价是31000元/平方米，有客户算过起码也超过6%，我们现在可以看到的参考点包括香格里拉，还有二线酒店式公寓，全部都是按照现在他们的租金水平可以达到的水平再对折半算的帐。
韩世同：我补充一下，我当初做过广地花园（资料、团购、论坛、二手）以租待售，如果是外籍租赁是不同的档次和概念，可以比国内租金翻一番。刚刚李总是跟酒店日租或者短租比较，更好是外籍租赁，如果我们可以营造起一个氛围，这个地方要不是日本人过来，要不是欧洲人过来，这些人都来也没有太大的关系，因为他们也是能够承担非常高的租金，你能够提供比较好的服务，外籍租赁一旦形成，像广地花园甚至有俄罗斯人在那边居住。外籍租赁在这个地方是公干，他们有预算的，有这个身份不享受去住酒店，住酒店是按每天算的，每天要扣开房率，广州开房率平均下来只有60%多，一般算打6折。像我们这里完全可以做到开房率九成以上，因为这里都是比较稳定的客户，除非你想做短租，做短租要想再做长租是有难度的，因为旺季不同，我就光想广交会短租客，长租客可能不一定能够挖掘到，如果能够在这方面给客户提供一些外籍租赁的服务，我们这个价值就能够非常好的体现，投资回报可能就不是8%、10%，甚至有15%、20%。这个有什么不可能？如果来一个CEO把一个顶层大包间租了，给你1、2万租金都有可能，另外提供的服务也都是非常高档次的，会讲英文的保姆，非常高档的警卫等等。
所以我觉得这些都是人为，怎么样管理，怎么样迎合可能的需要，要同时满足两部分人的需要，一部分是国内的投资者需要，他要回报，有增值的空间，一部分就是外籍客人他们的居住需求。如果你不满足他的居住需求，他就不会到这里来居住，我们投资客就得不到投资回报，就不能形成良性循环，所以做的公寓好就是越来越好，不好你的承诺，描述最终就会落空，所以我觉得像我看到这样的地段，这样的配置，这样的档次硬件应该是过硬的，如果再在软件管理上面，后续服务上面再配置以国际化标准和水平、运作模式，我对这个项目非常有信心的。
主持人：刚才韩老师讲怎么把软件管理这些方面能够做得好，使得物业产生最大的投资价值，郑总有什么建议？
郑隽宸：这一类型应该属于居旅业，综合类型的物业，我也是这一种类型物业的业主，我也住在这种物业类型里面，感受还是挺深的，毕竟对不同的客户群应该提供更加细致的服务，它跟酒店可能还有些不同。刚才韩老师也说了，酒店相对来说是比较公众化的模式运作，而且毕竟酒店不是家，离家还是有一定的距离。但是在综合产品物业类型下，对商务人群应该有相应服务要求，因为商务人群流动性、便利性是非常重要的，好象佳润·临江上品这个项目即将要推出LOFT的产品，有更多的空间更加满足商务人群的需求，会令到这种产品在市场上面市的时候增值空间更广阔。
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旅业流动性更加频繁，无论是商旅还是休闲旅，这种需求是比较综合的，可能在生活细致服务方面要做足。我们以前也做过好像天河北希尔顿阳光（资料、团购、论坛、二手）的产品，它旁边也是一个酒店，酒店的服务可以延伸到综合的物业里面，让日常的家居型的服务，能够帮助商旅人群、旅居外地人士，满足他们根本生活的需求，这个也是关键的因素。所以我觉得对于综合性公寓配套应该在软性方面更加关注，而且随着市场发展，广州已经跨过了这个槛。
我最近也在研究二三线城市公寓性的发展，还是需要一个过程的。举一个简单的例子，以前大家住的是没有电梯的房子，有电梯以后，大家觉得生活负担成本重，但是我有一个观点，如果是成熟的投资者的话，管理费太便宜的房子不要买，它的增值保值是打折扣的，管理公司要维系经营成本，这是非常重要的一个因素，如果长期是靠开发商补贴，或者长期是靠一丁点物业管理成本去维系的话，服务质素再高也高不到哪里去。所以不要计较于物业后期的管理成本，其实管理成本才是真正获得增值服务的所在，所有的物业只有交付以后的口碑才最重要，使用的人群品质才是最重要的，如果这种使用人群只能负担起比较低廉的管理成本的话，这个物业的价值再增长也有限度。像韩老师所讲的，外籍人群根本不会在乎物业维护成本是多少，更在乎的是你给他什么服务，让他有什么空间。
这些都是我们投资的经验，对于物业判断的经验，广州已经迈入房地产很成熟的阶段，所以我也希望广大的投资者也在这些物业落成以后，细节方面要多多关注。
主持人：延续刚才的问题，请李总介绍一下，我们一直在探讨物业软性的服务，现在来看佳润·临江上品项目，将来会提供什么样的服务令到物业保值增值空间更大？
李文俊：有很多客户来到我们现场，我们销售手上面有一个比较完整的数据反映我们交楼以后，在物业管理是分开两部分，一部分就是平常我们居住，好像一般的居住型的物业。另外一部分是郑总和韩老师提到针对外籍人士，更为高端，商务人士对于办证流程或者资金方面的办证手续，需要有一些配合性的服务，在我们物业手册里面都有提及，会涉及到使用业主是什么层级的，就会提供不同层级的物业服务。
主持人：今天因为时间关系，今天的沙龙就进行到这里，谢谢三位嘉宾，谢谢各位网友！

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