龙头房企开启降价序幕 拐点三季度或现

一线城市房价控制目标出台将满一个月，中海、碧桂园等龙头上市房企正在一线城市郊区开启降价序幕，部分小开发商开始跟风降价。不过，多位受访专家认为，真正的降价潮还未到来，拐点或在近几月。
郊区大盘率先降价回流资金
就在深圳五一“限价令”执行前，中海地产抢先拿出龙岗“康城国际”及“塞纳时光”共计1000套房源促销，价格甚至低于政府限价，约为9000-11000元/平方米。公开资料显示，中海康城国际去年9月份开盘，最高均价曾卖到15000元/平方米。中海塞纳时光则于今年一月初开盘，均价为15000元/平方米。
同期，广州增城标志性大盘碧桂园凤凰城进行预售申报价格公示，全新组团将严格按照去年网签均价上浮5%的均价开售，意味着较前期产品便宜了接近15%。
对于中海和碧桂园降价的原因，各方猜测不一。广州房地产专家韩世同(博客)认为，与2008年相比，目前企业的降价，响应“政策性”的意味更浓，去库存化的因素倒还在其次。
有分析师表示，中海资金状况良好，货币资金与短期负债之比更高达3.14，远高于行业平均水平。降价可能更多是一种主动的战略选择，此时选择刚性需求楼盘降价，回流资金，正好可趁地价低廉时将存货转成土地储备，占得战略先机。
此外，央企相对于民企，受到的政治压力可能更大。有接近中海的人士表示，一线城市的调控压力太大，中海拿出这么大的货量来降价，对于深圳完成调控目标是很有“帮助”的。
相对来说，碧桂园的情况则不太乐观。中原集团高级研究主任季峰表示，从各家龙头房企的去年末的负债情况来看，碧桂园的短期资金压力最大，其货币资金与短期负债之比仅为0.98，意味着其持有的货币资金无法弥补短期负债的缺口，因此快速销售回款无疑会成为首要目标。
部分开发商跟风降价
不管出于主动还是被动的原因，龙头房企拉开了降价的序幕，而这对于市场的冲击也是显而易见的。
就在中海千套房源率先推出低于限价销售的举动之后，龙岗片区其他开发商也开始了跟风降价。位于龙岗中心城的徽王府于周末推出最后的清盘单位限时限价抢购，每平方米9500～10000元，而目前该项目的整体均价为每平方米11500元左右。另外，位于龙岗的柏图斯4月23日发售，售价22000元/平方米，比内部定价低了6000元左右。
而在宣布房价要“稳中有降”的北京，降价的力度似乎更大。
根据北京中原市场研究部的统计数据显示：目前北京部分郊区县的成交价格已经明显开始松动，特别是通州大兴等区县，价格下调幅度已经超过2%。北京房地产交易管理网数据显示：调控价格指标公布三周来，总签约套数为10053套，环比调控目标出台前同期成交量10951套继续下调8.2%。
不过，北京中原三级市场部总监张大伟认为，调控政策结合市场供应主要发力近郊区市场。以北京为例，通州、大兴等郊区，是近年来商品房的主要供应市场，这也使得二手房大部分房源比较新，不仅面临着比较高的税费，而且大部分户型面积相对比较大，在调控重压下，必然选择率先降价。
降价潮未到 拐点仍远
虽然一线城市郊区大盘已经拉开降价序幕，但是，不少受访的开发商和专家认为，要说中国已经出现降价潮还为时过早。
“调控目标给企业的压力确实很大，成交降得厉害，购房者观望心理加重。郊区大盘受到的压力会更大，不过一线城市的核心区域因为货量不多，始终还是难以降下来。”恒大地产的一位高层表示。
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在中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智看来，中海等龙头房企的降价，会否引起真正的降价潮流，还需要看五一前后的成交情况。如果降价后的成交情况良好，估计会有一批开发商跟进降价，但可能也会有另一部分开发商选择观望，毕竟在限购令之下，市场不是单纯靠降价就能够回暖的。
易居中国综合部部长杨红旭也认为，真正的降价潮还看不出来，不过降价的项目会增多，估计这种情况会持续到第三季度。不过，三季度后市场走势具有很大不确定性，也有可能局部放松政策，市场见底。
“虽然说降价潮出现还为时过早，但是已见端倪。”长江证券分析师苏雪晶表示，最近去化率确实不好，对于开发商而言，降价是明智选择。
中原集团高级研究主任季峰则认为，一线城市的房价正处在拐点前后。北京在4月初已经开始降价，上海在近一两个月内估计也会出现价格拐点，而广深的时间可能还要再长一点儿。
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