深圳新房陷深度观望 二手房上演最后疯狂

　　提要：而在龙岗区成交的５６套新房中，“大东城”成交２０套／１８５６．７１平方米，居于全市楼盘成交排行榜首位，成交均价１２７３２元／平方米；“星河时代”以１２套／９５４．７１平方米的成交量排名第二，成交均价１７３５１元／平方米；“首创八意府”名列第三，成交６套／５３１．５７平方米，成交均价１２５１９元／平方米。
　　房价在博弈中上升，深圳新房陷深度观望，二手房上演"最后疯狂"！
　　近日国务院对地方“楼市督查”刚刚结束。在“最严调控”之下，市场正呈现出积极变化，但各种力量博弈也在加剧：“限购”暂时遏制了炒房投机需求，但仍有超过四成的被统计城市３月份房价环比涨幅超过０．５％；高房价出现松动，但离期待尚有差距。
　　督查之后，一轮力度空前的房地产调控是否会再度加码，市场能否尽快冲破“观望期”？各方拭目以待。
　　楼市“退烧”后陷“僵持”
　　“实施‘限购’之后，原来积累的４００多组客户大量流失，只剩下１８０多组。”上海中环线内一大型楼盘销售负责人日前告诉记者。
　　“限购”被认为是此次调控的“杀手锏”之一。目前看来，投资投机性需求得到了一定程度遏制。中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，作为重点区域的３５个大中城市，因此导致交易量下降５％－７％。
　　招商银行２０日发布的相关调查报告显示，９０％以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资。
　　去年4月起震荡上行的高房价，其涨势已有所遏制。国家统计局的数据显示，３月份全国７０个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到２０个，比上月增加了６个，环比涨幅比上月缩小的城市有２９个。
　　在此轮“最严调控”中，对房企“银根”控制之紧超出以往。上市房企的融资受到各部门“名单式监管”，一般房企申请贷款困难重重。联合产权交易所数据显示，房企股权、债权的转让十分活跃。这种以往少见的现象说明：市场正加速“洗牌”。
　　国务院常务会议指出：“随着房地产调控政策的深入推进，市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象。这说明，中央关于房地产调控的政策是正确的。”
　　不过，市场变化与人们的期待还有一定差距。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说：“判断调控的效果，应该问问买房者的感觉，问问中低收入者有没有看到更多的保障房投入供应。”

　　提要：而在龙岗区成交的５６套新房中，“大东城”成交２０套／１８５６．７１平方米，居于全市楼盘成交排行榜首位，成交均价１２７３２元／平方米；“星河时代”以１２套／９５４．７１平方米的成交量排名第二，成交均价１７３５１元／平方米；“首创八意府”名列第三，成交６套／５３１．５７平方米，成交均价１２５１９元／平方米。
　　提防多种因素“对冲”调控成效
　　当“最严调控”进入关键期，各种博弈正在加剧。表面的平静之后，有多股力量“蠢蠢欲动”，可能对调控构成“对冲”。
　　比如，部分二、三线城市的房价仍在上涨，“助涨”效应不容忽视。数据显示，７０个大中城市里，依然有２９个城市３月份新建商品住宅价格环比涨幅超过０．５％。这些城市大部分属于不甚引人瞩目或“限购”令没有覆盖的三线城市。这部分城市房价的持续升温，可能对市场预期带来不利影响。
　　其次，部分地方政府在执行调控政策时“留了后手”。其中最典型的是房价控制目标的制定问题。３月各地陆续公布的“限价”目标，几乎清一色成了“涨价目标”，个别城市的“涨价目标”甚至超过１０％。日前，经国务院督查组督查后，有城市宣布下调此前确定的新建住房价格涨幅控制目标。
回复该发言

　　专家提醒“新建住房”除商品房外，还包括大量限价房、动迁安置配套住房等带有“保障性质”的房屋。而随着今年“可售型”保障房供应的增加，平均房价自然也随之“被降低”。
　　再次，内外资金面因素仍造成房价上涨压力。受通胀预期影响，流动性依然充裕，买房仍是许多人的不二选择。记者采访发现，为规避“限购”，有些人选择全款买房但并不办理房产证，而是欲等到“限购令”取消再办理。其中有购房者说：“现在物价上涨较快，别的投资渠道又不多，还是买房子比较安全。”
　　值得注意的是，国内货币政策紧缩、房企资金趋紧，人民币升值预期明显，外资以各种渠道进入楼市。国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资１４４亿元，增幅达４５．２％，为各类来源中增长最快。中国指数研究院副院长陈晟说，外资的加速进入可能会抵消掉一部分楼市调控效果，对此应予以警惕。

　　提要：而在龙岗区成交的５６套新房中，“大东城”成交２０套／１８５６．７１平方米，居于全市楼盘成交排行榜首位，成交均价１２７３２元／平方米；“星河时代”以１２套／９５４．７１平方米的成交量排名第二，成交均价１７３５１元／平方米；“首创八意府”名列第三，成交６套／５３１．５７平方米，成交均价１２５１９元／平方米。
　　“政策篱笆”有待扎牢
　　４月上旬起，国务院督查组兵分八路，对１６个省（区、市）贯彻落实调控政策措施情况开展专项督查。此次督查力度之大、范围之广，震动市场，也激起各方更多期待。
　　据统计，自２００３年央行“１２１号文件”发布以来，国务院及有关部委针对房地产市场共发布了４０余个全国性文件，掀起数轮楼市调控。但在有些热点城市，２００１－２０１０年的１０年中，仅有２００８年的商品住房价格出现了微弱下调，其余９年均保持上涨，更有５年的涨幅在两位数以上。此轮“史上最严”调控能否让房价回归合理水平？
　　国务院常务会议近期强调“巩固和扩大房地产市场调控成效”，“要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”。重申“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”、“切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实情况。”
　　“目前市场已充分地感受到政府调控的决心。从现实需要及地方政府公信力角度出发，调控都已没有退路。”高纬环球中国区董事总经理张良军说。
　　陈杰等多位专家认为，目前关键是把现有的“政策篱笆”扎牢。调控“组合拳”涉及多个部门、各级政府，经过此次督查之后，希望能强化执行、监管和问责力度，形成部门合力，杜绝“上有政策、下有对策”的局面。

　　提要：而在龙岗区成交的５６套新房中，“大东城”成交２０套／１８５６．７１平方米，居于全市楼盘成交排行榜首位，成交均价１２７３２元／平方米；“星河时代”以１２套／９５４．７１平方米的成交量排名第二，成交均价１７３５１元／平方米；“首创八意府”名列第三，成交６套／５３１．５７平方米，成交均价１２５１９元／平方米。
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　　4月成交低迷房价"假摔"?深圳楼市陷深度观望
　　从去年开始，国家和地方政府不断推出对房地产市场的调控政策，“国八条”、“深十三条”、限购令、连续加息、定调控目标、二手房将按评估价征税……多管齐下后，深圳楼市陷入深度观望。有业内人士预测，市场将进入一个较长的观望期，楼市压力进一步加大。
　　4月1日至21日新房成交只有一天超百套
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　　不久前，中原地产公布了３月份深圳楼市月报，指出３月“小阳春”并未如期而至，当月全市仅成交新房２２．８２万平方米，环比虽增加近五成，但同比则减少超过一成，也是自２００３年以来成交量最低的３月。
　　该报告还指出，造成全市新房成交量持续低位徘徊的原因主要有两方面：一是开发商观望，导致新增供应低迷。当月全市新推住宅２２．６３万平方米，是２００８年以来供应量最低的３月份；而２０１１年１～３月深圳全市总共推出住宅不到６９万平方米，是自２００４年以来一季度供应最低值。调控政策高压与通货膨胀角力，使得开发商对于后市也难以把握，静观其变成为最简单有效的应对办法。另一方面，也有不少购房者观望，１月份以来的“新国八条”、加息、上调存款准备金率、一些银行取消房贷优惠，以及３月初深圳政府申明不接受补交税单、社保来满足购房条件，这一系列政策让一些购房者主动或被动观望，特别是关于社保、税单补交的新规定，一度使楼市成交大受影响。
　　在市规划国土委网站上，记者注意到，３月份全市一手住宅的日成交量只有５天超过１００套，其余的２６天均在百套以下，最少的一天仅３４套。
　　进入４月，成交量低迷的情况并没有得到改善。记者初步统计了一番，４月１日至２１日新房成交总量为１２４１套，日均５９套；其中，只有一天超百套（也只有１０７套），其余２０天低于百套，而最少的一天为４月４日，仅１７套。

　　提要：而在龙岗区成交的５６套新房中，“大东城”成交２０套／１８５６．７１平方米，居于全市楼盘成交排行榜首位，成交均价１２７３２元／平方米；“星河时代”以１２套／９５４．７１平方米的成交量排名第二，成交均价１７３５１元／平方米；“首创八意府”名列第三，成交６套／５３１．５７平方米，成交均价１２５１９元／平方米。
　　龙岗区高成交量造房价“假摔”现象
　　近来，官方网站上公布的数据显示，我市一手住宅的均价每平方米低于２００００元，于是有观点认为深圳的房价开始下降了。其实，实际情况并非如此。
　　以４月份成交均价最低的一天为例：４月３日全市成交６３套新房住宅，成交面积５６９７．７３平方米，成交均价１５２３２元／平方米。其中，仅龙岗区就成交５６套／５１１２．１１平方米，是全市成交量最多的区域，成交均价１４１３０元／平方米。而宝安区成交３套／２１８．８０平方米，成交均价２２１７３元／平方米；盐田区成交２套／２１１．８５平方米，成交均价２０２６６元／平方米；福田区成交２套／１５４．９７平方米，成交均价３４９２５元／平方米；罗湖、南山两区零成交。
　　而在龙岗区成交的５６套新房中，“大东城”成交２０套／１８５６．７１平方米，居于全市楼盘成交排行榜首位，成交均价１２７３２元／平方米；“星河时代”以１２套／９５４．７１平方米的成交量排名第二，成交均价１７３５１元／平方米；“首创八意府”名列第三，成交６套／５３１．５７平方米，成交均价１２５１９元／平方米。
　　再如成交均价第二低的４月４日：当天全市仅成交１７套新房住宅，成交面积１６４７．０９平方米，成交均价１６４６１元／平方米。龙岗区成交１５套／１４７５．５６平方米，成交均价１４６１７元／平方米。其中，“星河时代”成交９套／７６２．０５平方米，成交均价１７２８１元／平方米；“首创八意府”以２套／１７６．９９平方米的成交量排名第二，成交均价１２６７１元／平方米；“振业城”成交１套面积为２７０．８０平方米的住宅，名列第三，成交均价１１６４４元／平方米。宝安、南山仅各成交１套住宅，后者的均价高达４２８９７元／平方米；罗湖、福田、盐田三区零成交。
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　　业内研究人士指出，正是因为上述两天龙岗区的成交量占全市的８８％以上，才拉低了全市的均价。但这并不意味着全市房价降低了，因为宝安、盐田、福田的均价仍然很高。所以，这只是统计上房价的“假摔”。

　　提要：而在龙岗区成交的５６套新房中，“大东城”成交２０套／１８５６．７１平方米，居于全市楼盘成交排行榜首位，成交均价１２７３２元／平方米；“星河时代”以１２套／９５４．７１平方米的成交量排名第二，成交均价１７３５１元／平方米；“首创八意府”名列第三，成交６套／５３１．５７平方米，成交均价１２５１９元／平方米。
　　二手房上演“最后疯狂”
　　近期政府调控力度持续加大，市民观望情绪更加浓厚，４月初以来，深圳二手住宅成交量一直在低位徘徊，每天在２００套左右。不过，从４月中旬起，由于市场传闻７月起二手房交易将按评估价征税，致使部分观望的购房者为避免届时增加购房成本，所以提前做出购买决策。
　　数据显示，４月１１日至１７日我市二手房共成交１９８２套，比前一周大幅上涨１０５．８２％；日均成交３９６套，环比上涨２３．４９％。而本周仍然保持了这种上升势头，每天的成交量在４００套左右。
　　在采访中，有中介工作人员表示，现在出现了两种状况，一类是本来因为限购等政策观望的买家，现在观望明显更浓；另一类是符合购买条件、已在进行中的买卖单，买卖双方都不愿意等，担心政策出台要加急办过户。“还有买家让我们写税费承诺书，现在政策当头，谁敢签？”
　　不过，业内人士表示，近期二手房成交量的增长，只能说是“最后疯狂”。一旦政府真的从７月份开始按评估价来征税的话，市场交易量将大大萎缩，毕竟要交的税太多了，买卖双方暂时还没法消化。

　　提要：而在龙岗区成交的５６套新房中，“大东城”成交２０套／１８５６．７１平方米，居于全市楼盘成交排行榜首位，成交均价１２７３２元／平方米；“星河时代”以１２套／９５４．７１平方米的成交量排名第二，成交均价１７３５１元／平方米；“首创八意府”名列第三，成交６套／５３１．５７平方米，成交均价１２５１９元／平方米。
　　调查
　　深圳购房者信心最低
　　上周，世联地产市场研究部发布了一季度购房者信心调查报告，调查结果显示，一季度购房者对于未来房地产走势仍偏乐观，而深圳的信心指数为５２．５在一线城市里面最低。
　　该报告指出，一季度世联购房者信心指数为５５．３，高于５０，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。数据还显示，无房者和首次置业者的信心指数均低于５４；一线城市里面，深圳为５２．５，低于北京、上海和广州。目前实施的政策对刚需客户的心理负面影响更大。
　　方先生２００８年大学毕业后来深圳，在一家金融公司上班。他说，“本来去年底东拼西凑地准备了３０万元想买房，但随着多个调控政策的出台、利息不断的增加，还是看看再说吧，万一买完后房价下降了，那就亏大了。”
　　预测
　　楼市压力将进一步加大
　　深圳中原地产市场部总监王世界表示，随着新一轮的加息，加上中央对此前出台的房价调控目标的监控，再一次表明中央调控房地产市场的坚定决心；而更多的住房需求者也暂时放弃入市，市场将进入一个较长的观望期，楼市压力进一步加大。
　　世联地产市场研究部负责人则认为，今后调控政策会视市场发展的情况而使用。如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从下面四个方面进行调控——
　　政策将严格执行：之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地增值税；
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　　政策力度将加强：如购房首套房的首付比例提高，目前是３０％的首付，可能提高到５０％，甚至更高；
　　政策范围将扩大：如目前限购城市有３９个，未来很有可能继续扩大；
　　新政策将出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”。
　　有调查表明，近期政府调控力度加大，令市民观望情绪更加浓厚，市场成交依然低迷。据世华地产地铺经理介绍，在央行加息等政策的影响下，部分原本打算出手的购房者，重新陷入观望。从不同购房者类型来看，未来自住客户受信贷政策影响较大，信心度偏低，这将会影响他们的购买行为。
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