广州限价房生活配套调查（二）

信息时报4月26日讯
限价房虽平 空置率却高


昨晚7时至9时，记者在金沙洲保利西子湾看到，小区住户灯火零星，不少房子一片漆黑。


保利西子湾一些房子的阳台上多日没有挂出衣服，甚至连窗帘也没有，应该是长期没人入住。摄影记者何剑辉朱元斌
近日，信息时报对广州5个限价房小区调查发现，部分小区生活配套仍“在规划中”。有住户反映，因为配套不尽完善，小区“亮灯率不高”。
记者连续5日抽取几个小区部分楼层统计发现，均存在空置的现象，最高空置率达三成。专家认为，这个入住率偏低。
抽样调查
西子湾：空置率约三成
调查样本：沙凤一路沿河涌约194套房
调查结果：61套无入住迹象
西子湾限价房所建地块在土地出让时，曾规定八成建限价房，剩余两成可以建普通商品住房。普通商品住房为临江高层楼栋。为了避免与限价房楼栋产生混淆，记者选取了西子湾沙凤一路沿河涌的11层高的限价房楼栋作为样本。
周末比平时入住率稍高
上周三开始，信息时报记者连续5天分早上和下午两个时段对沙凤一路沿河涌4栋约194套限价房进行跟踪统计，发现约有15套房完全未装置窗帘等彻底空置，占比约7.8%；另外，连续5天没有挂出衣服，疑似空置的房屋共有46套，占比23.7%。两者统计，西子湾抽样调查的限价房涉及空置的比例为31.4%，即入住率约为七成。记者发现，周末两天晾晒衣服的房屋数比平时多4套。
一些业主市区有房住
在西子湾小区内，带着小孩在花园玩耍的朱先生说，该小区确实有部分闲置房。朱先生说，他两年前买的房，目前也才入住一年左右，之前一直都空置。他说，之前空置的原因在于周边配套仍处于完善期，不太方便。朱先生说，因为小孩出生后，原来的房子住不下，才搬到西子湾入住的。他说，很多人都跟他一样，虽然在这里买了房，但如果父母在老城区有房的话，还是会暂时凑合住，除非添加人口不够住了，才会搬过来。
金沙馨园：空置率约7.8%
调查样本：一期面向花园内374套房
调查结果：29套无入住迹象
在金沙洲的另外一个限价房小区——金沙馨园一期项目，也有部分楼房出现了完全没装窗帘的空置情况。以金沙馨园一期面向花园内部的房子统计计算，在共约374套房中，完全没装窗帘的空置房有29套，约占7.8%。
家住在4栋的李小姐说，他们家住进金沙馨园已经1年多了，一期入住率还是比较高的。她说，至今还没有装窗帘的房子，其实就是空置房。这些业主估计是在市区有房子。
在海珠区有房改房的沈阿姨说，这里部分业主可能是父母在市中心有房改房，平时不来住。她说自己在海珠区就有房改房，但是旧房子没有电梯，进出很不方便，所以才搬到金沙洲跟儿子住。
万科新里程：空置率约15%
调查样本：靠近广汕公路408套房
调查结果：64套无入住迹象
万科新里程限价房位于萝岗开发区开创大道和广汕公路交界处。4月20日上午9点半，记者从小区外面的阳台和窗户看去，一些房子起码有一段时间没人住了。
回复该发言

据了解，该楼盘规划有14栋高层住宅，约有1700多户。记者沿着靠近广汕公路一侧的楼房做了统计，这边的楼层高达24层，抽取从北向南的17排阳台为统计对象。第一排中有9户的阳台没有挂任何衣物，相对应的窗户也没有悬挂窗帘等饰品，明显有一段日子没人住；其他各排分别都有不挂窗帘的情况出现。
按照每排有24户，一共17排计算，抽样调查的总户数为408户。没有悬挂任何衣物和窗帘的住户总计为64户。按此计算，约有15%的房子近期无人居住。
业内人士
对限价房来说此入住率偏低
以记者连续跟踪5天取样的西子湾限价房为例，该小区已经交楼两年左右，目前抽样调查的入住率约七成左右，算不算低呢？业内人士认为，这一入住率对于普通商品房而言，属于正常范围，但对于限价房而言则偏低。
合富辉煌首席分析师黎文江认为，对于普通商品房项目而言，如果建在公共配套尚在建设完善过程的板块，常住入住率七成算比较正常的水平，甚至可以算比较高的水平。因为有部分购房者可能是出于投资需求进行购买的。
广州家和企业集团有限公司副总裁张建勋认为，在生活配套有待完善的板块，如果是商品房交楼两年能达到七成左右的常住入住率已经算很不错的，例如在增城从化等板块的商品小区可能还达不到这个水平。不过，如果是政府保障房性质的楼盘，那么这个入住率就偏低，可能意味着购房人群出现了问题。也就是说，保障性房子可能没有销售给最急需的人群。
恶性循环：人气不足商家却步


萝岗区限价房龙光峰景华庭，业主已经入驻两年，但周边配套不足。

配套不足、距离上班地点远……各方面原因导致部分限价房被空置，空置带来的问题多多，有部分业主就违反限价房5年内不能租售的规定，私下出租房子。另一方面，由于入住率未满，人气不足，对限价房小区商铺入驻率又造成一定影响，配套和人气陷入怪循环中。
有专家就认为，购房者买了却不住，表示限价房没有配置到最急需的人手中，是一种公共资源的浪费，应该设定条文，如果超过了一定期限的空置期要有相关罚则。相反，有专家却认为，限价房5年内不能出租销售，但空置房的业主每月还要还房贷，同时可能还要在市区租房子居住，生活成本是增加了。在这种情况下，应该允许出租，让社会资源得到更好的配套。
入住率不足导致的现象
住户便宜出租限价房
虽然规定五年内不得出租限价房，但记者采访发现，还是有业主将房子出租或者出售。早在2009年，就曾经出现了峰景华庭限价房违规出租现象。昨日记者分别用万科新里程、龙光峰景华庭、保利西子湾以及中海金沙馨园等限价房的关键字在网上搜索，发现关于限价房出租的信息非常多。
记者根据在房价网看到的出租信息，致电发布消息的正信地产万科城分行的岑先生，他告诉记者，万科新里程有一套三房两厅的限价房出租，带入户花园，低层朝南，有全新的热水器、厨具、餐桌及椅子、沙发，两张床等,月租1800元，“业主目前在深圳工作，周三周四比较有空，你要看房到时可以那时候过来。”昨日下午4点半，岑先生又主动打电话给记者表示，万科新里程位于一楼有一间三房一厅的，算是最笋的了，月租金才1500元，“只有限价房才有这个价格”。当记者表示，记者租用了该限价房后是否违规租房时，岑先生立即说，“出事也是业主负责，不过到时有人来查房时你假装是业主就行了。”
人气不足商家不愿来
回复该发言

针对龙光峰景华庭业主反映的入驻两年，小区连个超市也没有的问题，广州商业总会秘书长罗志杰分析，首先要看政府是否有规划配套，而有了规划就要看市场的因素，这里的原因比较复杂，涉及到周边已有的配套、周围的人气、消费需求等因素，商家需要考虑能否支撑长期经营的问题。罗志杰表示，商家决定是否到龙光开店，要重点考虑人气、需求，能否维持经营并有效益，按照龙光不到万人的规模来看，人气不够旺。
另外，还涉及到竞争的问题。按目前的情形来看，隔壁的万科新里程商铺基本完成招租，里面有两家超市，其中一家是大型连锁的华润万家，“业主希望所有的配套都在自己家楼下，但是如果隔壁的商铺能够满足附近的需求，商家未必愿意进驻，这是一个市场的行为。“要政府来强制规定是不行的，即使政府给补贴，哪有商家愿意靠政府的补贴过日子。”罗志杰分析，还有一个可能，就是两个限价盘所处的位置不是商业旺地，商家可能还知道这边的市场潜力。
话题讨论
怎么管限价房买而不住？
由于交通等生活配套尚在建设等原因，将限价房作为非第一居所，是否应该增设相关条例进行约束呢？限价房既不是定位明确的保障房项目，但它又享受了政府地价的补贴，也不是普通的商品房项目，在出现非常住性空置时该如何评价呢？买而不住的尴尬又该如何解决呢？记者采访了相关专家教授和业界人士。
设限期过空置期就罚款
有业界人士认为，限价房是政府在地价上做出了让利的产品，占了部分的公共资源。因此，如果购房者买了却不住，表示限价房所占的公共资源没有配置到最急需的人手中，是一种公共资源的浪费。
广州大学房地产研究所所长陈琳认为，限价房、廉租房、经适房和公租房构成一个完整的保障房体系。建议政府保障房项目，不管是哪种房源，都应该是配套先行。此外，不断完善限价房的相关规定，应该设定相关条文，如果超过了一定期限的空置期要有相关罚则。
广东工业大学土地与房地产研究中心主任周为吉表示，限价房等带保障性质的房产出现空置行为，是土地资源的一种浪费，应该要有相关的条文进行监管。
限价房是商品空不空由业主定
广州市房地产专家吴定金认为，只要限价房销售时对销售对象的界定是严格的，购买限价房的人群都是符合条件的。那么，就没有理由去对限价房的空置问题进行限制。合富辉煌首席分析师黎文江也表示，限价房属于商品房，对其设定限制不需进行空置，没有太大的道理。
广州家和企业集团有限公司副总裁张建勋称，限价房是政府做出了一定地价让利的产品，但并非开发商完全没有利润的产品。限价房还是具备了商品房特征的，如果有硬性规定确保入住率必须达到百分百可能不太恰当。
空置增加业主压力应允许出租
中山大学政治与公共事务管理学院副教授、社会保障与社会政策研究所副所长朱亚鹏表示，是否要设置空置期限进行监管，关键是看限价房是如何定义的。在一些国家，很多房子卖出去超过1～2个月没人住就会从税收等方面进行监管。
但限价房的定位不太明确，如果它的定位是商品房，那么应该跟普通商品房一样，不受空置监管；如果它的定位是保障房，那么就应该跟经适房廉租房一样，要严格管理空置问题。
相反，由于限价房5年内不能出租销售，所以限价房业主只能将房子空置，但每月要还房贷，同时可能还要在市区租房子，生活成本是增加了。在这种情况下，如果鉴定是由于暂时生活不便的空置，应允许出租。
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