深圳限价风暴：数字游戏下的胶着

限贷令、限购令、限价令、限售令、限涨令……各种“限”字头政令接连而至，楼市调控已到紧要关头。
对于限价令，业界反应不同，有人认为“限价令”属于行政干预自由交易市场的人为行径，是房价“问责”制下派生的畸形政令产物，无法经得起市场考验和检阅；也有人认为目前楼市必须用这种强硬干预。
限价令对市场的影响是正是负，尚难定论。时代周报记者报道深圳和广州增城两个限价令下的区域样本，目的是客观呈现限价令给市场、开发商和消费者带来的影响。
——编者按
宁静背后的躁动不安，这是暴风雨即将来临的前兆，这亦是一个多星期以来深圳地产圈围绕“限价令”的一个真实写照：奔走相告的开发商、候旨待命的代理商、缄默不语的政府官员。5月1日，即将降临深圳房地产市场的一场暴风雨，尚未着陆，却早已催得人心惶惶、怪象丛生：推迟开盘、预售卡壳，甚至与之相反，甩货促销。
南山片区样本
4月22日，沿行南山区后海板块东滨路与后海路路口，不难看到为数甚多的销售代理或骑着电单车穿行，或高举招牌伫立于旁，间或还有一两辆时髦跑车奔驰而过。不过，当记者走进偌大的销售中心时，却是空荡荡一片。
“君汇新天（资料、论坛)现在推出的是第二期，目前还有两三套在售，价格在3.8万元/平方米左右，现在在搞特价。楼王单位还没有开盘，还剩下一栋和部分尾盘未出售。”一名君汇新天销售人员对时代周报记者介绍道。
该名销售人员对时代周报记者表示，“楼王单位原计划于4月31日开盘，我们当时已经接到开发商的通知，但是最近开发商决定推迟开盘，具体情形现在还不确定。开发商并不急于出售，所以降价的可能不高，如果往后开盘，价格可能将达到5万元/平方米以上。”
实际上，推迟开盘的并非只有君汇新天一家，还有毗邻君汇新天的宝能太古城（资料、论坛)。据销售人员向时代周报记者介绍，太古城北区的楼王单位预计要等到6、7月才能开盘。
“我们只是跟开发商协商，他们通知我们二级市场什么时候能卖了，我们就过来。具体价格我们也不清楚，全部保密，直到当天开盘公示，因为一来牵扯到限价令，二来是开发商的秘密。”中原地产分行经理贺冰冰对时代周报记者表示道。
记者随后辗转三湘海尚（资料、论坛)，发现在销售中心贴出的销控表中，A栋和B栋除三套200平方米以上的大户型未售出之外，均已贴上“已售出”的红色标签。C栋1单元和2单元均未售，D栋已售出2/3以上。三湘海尚销售人员表示，“均价是5.2万元/平方米。”
记者查阅深圳市房地产信息系统发现，其一期成交均价为4.0万元/平方米。该名销售人员则表示，“A栋的景观是最好的，但是当初我们最早卖的是A栋，后面再卖B栋、C栋和D栋，所以之后推出的推盘价格是比较高的，将达到6万－7万元/平方米。”
一名销售代理对时代周报记者表示，“招商雍景湾（资料、论坛)获取预售证的过程也比较曲折，从原定的4.8万元/平方米最终开盘下降到4万元/平方米。”
对于以上四个南山楼盘而言，计划或许早已被打乱了。实际上，早在4月11日前，南山区国土资源和房产管理局部门召集了6家开发商就预售项目价格规定进行内部沟通，而召集开会的就包括君汇新天、宝能太古城、三湘海尚、铭筑、万元豪月半山等楼盘的开发商。
该会议的主要内容包括，对于已拿预售证的项目，将针对2010年或2011年某个月份录入合同的价格折算出一个均价，新系统由此对每个项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同；对于未拿预售证的项目，将分片区调研折算出该片区的合适的均价，录入新系统作为片区申报价格的上限，再根据报预售项目所处的区域以及其物业类型进行审批，高于均价的不
回复该发言

予拿预售证。
限价令下“众生相”
除了南山片区，其他片区同样掀起了限价风暴。据知情人士透露，宝安区品尚居，一度被要求备案均价不得超过2.04万元/平方米，否则不予办理预售证，之后该项目的备案价格调整至1.99万元/平方米。
记者在品尚居销售中心咨询时看到，目前主推74－93平方米的户型，房价在1.9万元间徘徊，仅一两个项目超过2.0万元/平方米，稳守1.99万元/平方米均价区间。
不过，最引人注意的还是限价令下的别墅项目。尤其是观澜、平湖等片区，“被推迟开盘”现象更是普遍。
金地的别墅项目原本计划4月要开盘，但是现在拿不到预售证，金地的人表示，并不是金地一家遭遇这种情况。
“我们被要求现楼出售，因为现售不计入备案系统，不影响均价，而且公寓均价不得高于3万元/平方米。”观澜湖地产董事、总经理洪刚曾如此表示道。
事实上，计划近期推出的大盘不在少数，包括招商观园（资料、论坛)和金地天悦湾。
“金地天悦湾目前还没有到申请预售证的时候，是否由预售转为现售，只有等到申请的时候才能知道能不能放盘。”金地集团董秘徐家俊对时代周报记者表示道，金地别墅项目将在5月份申请预售。
他表示，“如果政策允许，我们肯定如期推盘。如果政策不允许的话，首先我们按照政策要求来办理；其次，在这种情况下，我们多推一些不受限制的刚需类产品。比如说，金地天悦湾也有中小户型的产品，我们可以先推出这类产品。在价格上，做一个合理的安排。”
“我们现在还没有看到相关书面文件。如果具体政策出台，我们就要跟项目的结构和价格一条一条去对。但是，一旦政策出台，对我们肯定是有影响的。我们在政策允许的范围内，通过刚需产品、合理定价等方法将影响降到最低。”
值得注意的是，相对于其他开发商的观望，中海地产却是反其道而行。
中海地产将于5月1日前推出1000套房源率先限价销售，其团购价甚至低于9000元/平方米，相当于此前售价的八折。此次参与团购的包括中海康城国际（资料、论坛)及中海塞纳时光项目。前者于去年9月份开盘，最高价曾达到1.5万元/平方米，后者于1月初开盘，均价为1.5万元/平方米。
对此，中海内部人士对时代周报记者表示道，“深圳计划有一个限价措施，虽然目前还没有具体的政府行文，但是政府有这么一个打算。推千套房，首先是作为央企的态度提前对政府响应的动作。目前深圳新一手房的供应量是比较小的，对整个深圳调控质量的落实是不利的。我们的价格超出许多人的预期，应该说是比较优惠的，可能是1.1万元/平方米。”
他表示，“政府的决心是比较大的。如果不达到目标，可能还会一直加强。所以，我们是顺应政府的政策。在调控期间，我们的态度是，应对调控的最好办法就是加快周转，这是一个最好的策略。你会发现，各个方面会越来越紧，加快周转是最优选择。”
在限价风暴即将着陆之际，捂盘者有之，甩货者有之，被动者更是有之，百态丛生，开发商都敲起了各自的算盘。
政府集结号
一切的变数，则源于即将到来的5月1日。
自5月1日起，深圳将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一价”。更甚的是，深圳将可能采取新的预售备案系统，且新系统与工商物价局联网，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。
“目前，在北京、深圳、南京等城市，虽然没有出台细则，但是地方政府的相关部门已经召集开发商，向开发商发出了内部通知。比如在深圳。第一，新项目备案，如果这个项目曾在去年卖过，那么这个新推项目不能超过去年的销售均价；第二，如果项目没卖过，就不能超过同区域同类型项目的均价；第三，别墅由预售转为现售。
回复该发言

”世联地产市场研究总监王海斌向时代周报记者透露。
对此，深圳市规划和国土资源委员会副主任、新闻发言人黄珽则婉拒了本报记者的采访。一名接近政府的知情人士则对时代周报记者表示，“不管政府是否公布，开发商都不能卖，政府肯定要进行限价。即使不公布政策，政府都会有一定的限制。从开发商的角度来说，已经有若干个高价项目不让卖了。”
“整个深圳有一个房价涨控指标，在大指标下，按区域设定指标是一个方法问题。如果要完成涨控指标，可以采取各种方法来平衡这个问题，但是划分到片区的话就会更复杂了。最终总的指标可以用房屋销售许可证来控制住。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对时代周报记者表示道。
其实，早在3月29日，在国家规定大限的最后三天，深圳出台了今年新建住房价格控制目标：2011年深圳房价涨幅不能超过年度生产总值和常住人口人均可支配收入的增长速度，据估测为10%。如果按照深圳2010年2万元/平方米的均价来计算，那么2011年深圳的整体均价将不超过2.2万元/平方米。
之后，深圳规划国土委各管理局召开所在辖区房地产企业座谈会，并公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。根据《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价的规定〉的通知》文件精神，从今年5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”；单个楼盘必须不高于政府核定的最高价格进行销售。
值得注意的是，就在4月11日南山区等各区国土资源和房产管理局部门召集开发商开会的第二天，国务院房地产市场调控工作第一督查组抵达深圳调研和考察。
限价令的“数字游戏”
自2010年4月起，从限购令到限贷令，各种急律令层出不穷，却是收效甚微，如今再出限价令，是否真的能够扭转呢？
“限购、限贷之后市场情况发生了变化，首次置业等购房者突然发现买不起，而且一次性付款的比例提高了。实际上，经过了两个多月的震荡，又开始反弹。之后再出台限购，一两月之后，市场还是很火爆。所以，出台了新“国八条”，里面最主要的，一是限购范围扩大；二是限价，中央政府要求各个地方政府制定房价上涨目标。你会发现，调控手段是从间接的市场手段，一直到目前直接的行政手段。”王海斌如是说。
“市场这么矛盾，房价涨幅这么快，供需矛盾这么激烈，你说怎么办？这是一个发展阶段。”王珏林以三个“这么”强调道，“在这个发展阶段，没有别的办法，只能用行政手段进行调整。”
深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁对此表示认同，他认为，“相当长一段时间内，限价令将常态化。相比较常用的信贷货币手段，行政手段在调控阶段作用是非常明显的，尤其是限价令这种直观的手段虽然生硬，但是管用。”
王海斌表示，“地方政府唯一能做到的就是从数据上来看房价不再上涨。这就是现在的要求。第一，豪宅由预售转为现售，那么所有的预售房里面就没有豪宅，就等于把最高的去掉；第二，根据去年的均值来作为衡量标准，也就是意味着，今年的房价会控制在去年的水平上，至多5%，这样一来备案价格就会成为成交的上限，而且每一套房的价格都在进行价格公示，这个价格是绝对不能动的，如果要动的话，就得重新备案。”
这是一场“数字游戏”，不过游戏规则的解读方式却是因人而异。
“如果说南山区房价不能超过8%，也意味着房价还有8%的涨幅，几乎可以说是掩耳盗铃。”深圳资深地产人士崔元星调侃道。
对此宋丁认为，“一刀切”肯定会伤及部分开发商。市场化的结果就是往合理走，卖得了高的往高走，卖不了高的就往低走，但是限价的结果就是都往高走，可以说是鱼龙混杂，用“一刀切”的方法掩饰了供需方面的差异化。
回复该发言

“限价，对开发商的成本回收以及利润追求是不利的影响，所以不得不通过推迟销售或者延后申请预售证来对应政策。现在可以说是缓冲之际，继续观望新政策是否能够管得住，如果管不住，开发商就不怕了；如果管得住，开发商这种应对之策也持续不了多久。”宋丁表示道。
对此，王海斌认为，在这场博弈中，开发商将进退维谷。“如果开发商资金链比较紧张，新开工项目还没有达到50%的话可能会因此停下来；如果超过50%的话，可能会加紧开工，全面推向市场，制定合理价格，迅速加快周转，不然的话，今年肯定会很难受。”
对于限价令的持续性，他同样表示怀疑，“从成交价上来看均价，从均价下降来判断整个城市的房价得到了控制，但是这个控制并不是从根本上来进行控制，只是堵住了，所以未来上涨的动力还是很多，反弹是必然的。”
回复该发言