深圳"夹心层"距保障房有多远?

安居房需深户要排队
深圳保障性住房申请条件中主要包括：深圳户籍、未有任何形式自有住房和建设用地、申请家庭总资产不超过32万元，申请家庭人均年可支配收入2008年、2009年连续两年低于26529元等。“其他的我们都符合，但是年可支配收入才2万多元，这个水平接近深圳最低工资标准，对于有正常工作的大学毕业生来说是不可能达到的，而即使有年收入15万元我们也买不起商品房。”陆小姐表示。
像陆小姐这样的社会“夹心层”恰恰是深圳此前住房保障忽视的一部分人群，深圳市政府也意识到这一点，从去年起，深圳市政府部门相关人员在多种场合都表示将解决社会夹心层和人才的住房问题。
2010年深圳启动人才安居工程，深圳市住房和建设局制定了首批实施人才安居工程新政的“十百千万”方案，2010年底之前深圳将提供10个人才安居项目，为100余家企事业单位先行实施人才安居政策，提供1000余套公共租赁住房，给3万多名人才发放货币补贴。
今年4月深圳公布《深圳市人才安居暂行办法》以及《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(以下简称“安居房办法”)。前者为杰出人才、领军人才、高级人才和中初级人才“量身”解决“住房难”问题，各项购房、租房补贴覆盖了从院士到仅有学士学位的中初级人才，各类人才可享受的房租补贴每月从200元到4800元不等，后者则规定新供商品房用地和城市更新项目总量配建30%以上安居型商品房，重点覆盖夹心层和人才。
这两则办法出台后，陆小姐立刻致电记者，话语中难掩期待，“这个安居房什么时候可以出来啊，价格大概是多少？”记者了解到，该办法从6月1日开始实施，也就是说最早也要到6月份深圳才可能启动安居房的申请工作，而安居房分配中最重要的“轮候”规则还需要住房保障部门另行制定，安居房相关配套政策制定完善前，安居房很难开始申请。
值得注意的是，安居型商品房的分配对象依然和经济适用房一样限制在深圳户籍人口中，安居房要求申请人和共同申请人都为深圳户籍。“谁都知道深圳是一个人口倒挂的城市，非户籍人口远多于户籍人口，很多在深圳工作和生活的人都没有深圳户籍”，黄小姐在一家广东企业驻深单位工作，虽无深圳户籍却早已确定在深圳安家，她觉得安居房也应该考虑这一情况，放开户籍限制，而是以诸如社保、医保年限等作为申请标准。
首批安居房要等2年，不到市价五成
《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》规定购买安居型商品房应当以家庭为单位申请，申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人，并同时要符合(一)申请人、共同申请人均具有本市户籍；(二)申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才的且参加医疗保险累计缴费3年以上；(三)申请人、共同申请人在深圳为享受过购房优惠政策，未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自由住房；(四)申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。
此外，该办法规定，申请人、共同申请人曾经离婚的，离婚前其原配偶、未成年子女在深圳拥有自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有，且离婚时间距申请受理日不满5年的，不得申购安居型商品房。
这些条件让陆小姐觉得自己距离有房的梦想不远了，对于她来讲，只要和男友组成家庭后以上条件他们都符合，陆小姐表示，如果安居房的申请出来了他们一定去申请。
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不过由于安居房的申请没有资产门槛，很有可能符合条件者众多，而安居房是有限的。一旦申请者人数超过房源数，解决方案就三种方式，排队、抽签或者摇号，“很难一下子解决那么多申请者的住房需求”，深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫表示。而在安居房办法中也表示，申请审核合格后，公示无异议的申请者将按照轮候规则列入轮候册进行轮候，轮候信息应当公开。而具体轮候规则是怎样的，这还需要住房保障部门另行制定。
有了政策，房子还需要慢慢建。深圳去年首块通过“定地价，竞房价”方式出让的安居型商品房用地此前刚刚宣布开工，按照计划，这一地块建成后将是两梯四户十六栋封闭式标准高品质带装修小区，共701户，主要为70-90平米之间的经济型户型，预计2013年中旬竣工。价格方面，这一安居型商品房小区的均价为7380元/平方米，而其地处宝安中心区西北部，其附近的商品房均价在18000元/平方米左右。
5月20日，深圳将再以“定地价，竞房价”方式出让两块安居型商品房用地，分别位于宝安福永和龙岗南湾，最高房价不会分别超过8000元/平方米(含装修)和9000元/平方米(含装修)。
此前4月12日国务院房地产市场调控督察组在深圳调研时肯定了安居型商品房，“既增加了住房供应，稳定了房价，又有利于吸引人才”。而对于那些真正需要安居房的像陆小姐这样的深圳市民，现在唯一能做的就是等待。
安居型商品房入市 或使商品房价下跌
根据安居房办法，深圳未来安居型商品房的建设面积不低于商品住房建设面积的30%。而根据《深圳市住房保障发展规划(2011-2015)》的要求，深圳未来5年保障房的建设量为24万套，其中安居型商品房建设量16万套，占整个保障房建设总量的66.7%，安居型商品房将成为深圳保障房的主体。世联地产发布报告表示，所有类型的保障住房中，安居型商品房与普通商品住房的性质最为接近，可替代性也最高，因此安居型商品房对普通商品住房的影响和冲击也最大，其形成供应之后，将会对深圳商品住房市场造成较大影响。
首先，安居型商品房的保障对象与商品房的购买者存在较大的交集，特别是小户型商品住房市场将受到较大冲击。世联地产研究人才表示，安居房没有设置资产门槛，因此部分经济实力较强，但之前没有购房的客户也可以购买安居型商品房，而且安居型商品房60%面向“人才”提供，这部分政府所认定的人才，普遍具有较高的学历、较高的技能和较高的收入，购买力也相对较强。这两类人群，都是商品住房的有效潜在客户。安居型商品房入市之后，将吸引这两部分客户转而购买安居型商品房，直接降低了普通商品住房的市场需求。
再者，安居型商品房对不同面积单位的普通商品住房的影响也不一样，对小户型普通商品住房市场的影响最大。“一方面，小户型的普通商品住房市场，首次置业者所占的比重最大；另一方面，安居型商品房均为中小户型单位，与普通的小户型商品住房存在较高的可替代性。较大的客户交集和较强的产品替代性，使得小户型普通商品房市场较易受到冲击”，研究人员表示，而大户型的普通住房市场的客户多为二次置业的改善型需求，客户本身不具备购买安居型商品房的资格，且大户型的普通商品住房与小户型的安居型商品房几乎没有可替代性，因此预计这类市场所受的冲击较小。
此外，安居型商品房的供应量大，形成规模供应之后深圳将可能出现商品住房和安居型商品房双轨运行的局面。如果考虑安居型商品房的大规模建设可能会压缩普通商品住房的建设量，那安居型商品房占整个商品住房的比例将超过30%，双轨市场的特征会更明显。
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而在房价方面，安居型商品房占新建商品房的30%，价格不超过同期同区域同类型的普通商品住房市场价格的70%。以此简单加权平均，就能计算出安居型商品房能够促使深圳商品住房均价下跌9%(计算公式：0.3×0.7+0.7×1=0.91)。而如果考虑安居型商品房进入市场后，商品住房的需求减少所带来的价格下行压力，整个商品住房的均价还有可能进一步降低。
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