深圳：房价太高，就别卖了

2011年4月24日，深圳，南山区后海片区的蔚蓝海岸楼盘。 （CFP/图）
立下军令状之后
立了军令状，如何达成？深圳正在试图通过控制每一个楼盘的价格，来实现2011年房价上涨不超过10%的目标。
4月11日，深圳市南山区和盐田区的国土房管部门先后召集了区域内的开发商来开会，会议中暗含的“限价”精神让开发商惊讶不已，当即就有人向媒体短信报料。
参加过南山区会议的一名开发商回忆，从始至终，政府人士都没有提及“限价”或“限发预售证”这些字眼，但公布了各片区均价，并且要求超过均价的项目要做出合理的解释。谁都明白，这是要开始限价了。
要想不用一次次地跑去国土房管部门作解释，已经开盘的项目，再卖的时候就要向去年看齐，因为政府会根据该项目去年卖出去房子的价格折算出一个均价，然后设定一个价格上限；还没开盘的项目，就要遵循政府分片区调研折算出片区均价，来上报预售备案价。
深圳市规划国土委承认召开了这次会议，但否认了有限价的政策。在发给南方周末记者的新闻通稿中，会议内容被描述为两大块——传达房地产市场调控政策精神、向与会企业公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。至于限价政策，该局一名工作人员表示：“我没有听说。”
沟通会后第二天，国务院房地产调控督察小组抵达深圳。根据深圳官方媒体的报道，督察小组对深圳的工作“予以肯定”。自4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
此前3月底，深圳立下的房价军令状是“新建商品住宅涨幅不超过10%”。要想继续得到中央的肯定，这是必须要实现的最重要的目标。一位参会开发商对“限价”表示无奈，“肯定会影响到我们，但是政府要实现房价调控目标，也只能这么做了。”
这并非深圳一城一地的事。截至上月底，全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，而在公布的房价调控目标中，大多数城市主要以GDP和人均可支配收入涨幅为参照。
4月19日，兰州当地媒体也报道称，一份由相关部门拟定的实行商品房销售最高限价的意向书已经上报兰州政府部门。这份待批准的意向书的主要内容包括，根据原则上每套房子利润不高于20%的标准，对城区在售商品房实行最高限价。诸如兰州主城区城关区，其限价标准或将定在每平方米万元以内。
跟深圳、兰州一样，中国如此多的地方政府都开始面临如何完成房价控制目标的挑战。而症结在于，如果仅仅是硬性限制商品房的市场定价，而不考虑增加保障房供应，解决通货膨胀、土地财政等诸多根本性问题，这跟掩耳盗铃有啥区别呢？
新版“一房一价”
在深圳市规划国土委发来的新闻通稿末尾，还提到了根据《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价的规定〉的通知》文件精神，从2011年5月1日起，对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”。
不过，早在2005年，深圳市就已经开始按照“一房一价”进行预售商品房备案了。而发改委今年3月份颁布的这一旨在规范市场秩序的政策，也主要是面向全国范围的，尤其是二三线城市。因为北京、上海、杭州等一线城市也都早在2007—2010年间就分别启动了“一房一价”。此时特意提及，是画蛇添足、避重就轻还是另有深意？
回复该发言

事实上，深圳这套用了5年多的“一房一价”预售备案系统将有可能在今年5月初改头换面。据参会开发商透露，新的预售备案系统除了仍然要求每套房子都有自己的标价之外，还会跟成交系统挂钩。假如开发商把房子卖出了高于备案的价格，买卖合同都无法打印。
果真如此，这应该是最行之有效的贯彻“一房一价、成交价不得高于备案价格”政策的一种技术手段了。据南方周末记者了解，杭州、北京、上海等城市虽然也早已实行一房一价，但并没有明确惩罚措施或控制手段，只能依靠举报和抽查。
“开发商一般也不会故意去违反这一规定。”上海佑威房地产研究中心副主任陆启麟告诉南方周末记者，“在真实定价的基础上报高10%，就预留出了将来的涨价空间，实在不行还可以重新申报。”
显然，仅仅依靠“一房一价”政策，即便是借用深圳将要采取的这类技术手段，也是发挥不了“限价”作用的。所以，在沟通会上，深圳规划国土部门在宣布要上线新的预售备案系统，还宣布了各个片区的均价上限。一旦老项目在一定比例上超过了去年均价、新项目超过了今年的片区定价，最终将打不出房屋买卖合同。
各有各的招
在深圳地产业内人士看来，直接采用行政手段，恐怕是深圳市能想到的最适合自己也最有效的实现房价调控目标的办法了。
2011年1月份开始的最严格限购政策，压制了住房需求，也不可避免地导致了供应量的下降。深圳历来是一线城市中在售楼盘最少的，今年4月初更是跌到了不足2万套可售期房。同一时间段里，北京尚有6万套可售期房，上海有4　.7万套。“因为可售楼盘少，只要有一两个高价楼盘发售，就能拉高深圳新建商品住宅的均价。”一位不愿意具名的中介公司分析师解释，“所以深圳有条件一个一个的控制，也必须一个一个的控制。”
更关键的是，限购直接带来了成交量的下降，却并没有带来价格的下跌。根据深圳市规划国土委的统计数据，2011年一季度深圳新房价格为每平方米20022元，比2010年第四季度上涨2.1%。深圳立下的房价调控目标是涨幅不超过10%。以2010年均价2万元/平方米计算，今年的整体均价不能超过2　.　2万元/平方米。如果继续延续一季度的态势，目标将很难实现。
“我们不缺钱，虽然不一定涨价，但至少一时半会不会主动降价。”前述参会开发商对南方周末记者表示，“行政手段能确保大家都涨不了太多。”
截止到目前，北京、杭州等一线城市尚未听到类似深圳的“限价”传闻。不过，南方周末记者采访的几家当地开发商都认为所在城市立下的房价军令状应该能完成。
自从2010年4月份国十条颁布、本次最严厉调控政策开始，北京上海用预售证发放来“限价”的手段就时不时地见诸媒体。比如，高端楼盘缓批预售证；或者价格不理想的就一次次打回去，直到建委认为预售备案的价格达到一个合理的水平，才发放预售证。
2011年，北京给出了“稳中有降的”房价调控目标，比其它大多数城市的“涨幅不超过10%”或“不超过GDP涨幅”都要狠。不过，北京中原地产总经理李文杰仍然认为“应该可能实现”。因为一方面北京的限购政策比其它城市都要严厉；另一方面，今年北京新推土地几乎都集中在外围。与此同时，杭州也从今年开始，将萧山余杭两个郊区纳入了全市房价统计系统。
在这么严厉的控价政策下，地产商不得不做的是尽量在自己能力范围内降低价格，比如把装修成本单独拎出来。
在万科2011年股东大会上，万科集团总裁郁亮就提出各个城市的房价控制目标没有考虑到装修房装修成本的问题，“装修房会增加一两千元的成本，我们确实也在想怎么办，但装修房的既定目标不会改变。”
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虽然万科的战略目标是全线装修房，但在政府控制房价的大背景下，去年万科也在广州地区推出了一个毛坯盘。
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