五一小长假楼市：郊区盘唱主角 或是量跌价稳

信息时报记者 罗莎琳 摄
信息时报4月29日讯 五一期间广州市商品住宅总货量预计将达到4.2万套。据了解，尽管宏观调控政策不断，但随着政府平稳楼价的决心增大，以及开发商逐渐加大折扣优惠幅度，买家的心理防线开始有所松动。业内人士预计，即将到来的五一黄金周将成为下半年广州楼市走势的风向标，如果开发商卖得好，接下来广州楼价下降的空间将会很小；如果五一销量差，则接下来楼价可能降5%~10%。
市场供应
供应量超4万套，近七成在近郊
日前，合富辉煌集团市场研究部监测，广州市十区五一期间（4.1~5.3）新推货量共计1.2万套左右，加上4月初3万多套的存量，五一期间广州市商品住宅总货量预计将达到4.2万套。在所有供应的区域当中，中心六区仅占三成多，主要供应集中在近郊。
花都最多越秀为零
据经纬行统计数据显示，传统供货大区番禺、花都，今年的新增供货量均超去年。今年番禺区新增供应1793套，同比增长了近九成，而花都区预计新增3535套，同比增长3成左右，再加上区域内庞大的余货量，预计这两区在目前政策环境下，区域竞争将明显加剧。
而增城预计四月至五一期间新增1989套，总体供货量为5125套，仅次于花都和番禺，但由于其不限购的优势，十区部分需求将外溢到该区，进而使区域货量得到消化。
除此之外，值得注意的是南沙区，随着区域配套的逐步完善及房地产开发的逐步展开，区域内的住宅供应量增加非常明显。据经纬行研究中心不完全统计，该区今年四月至五一期间的新增货量高达1044套，为历年之最。
至于作为中心区传统供应大户的天河，虽然余货依然占据中心区主导位置，但新货却稍显沉寂，可谓近年新低，仅54套。而一向缺货已久的越秀在今年五一新货更是零供应。从总体来看，中心六区除了黄埔区外，其他区域的新增供应量均较去年减少明显。
旧盘新推占七成
今年的新增供应依然是以旧货新推为主，且占比超过七成，比上年增加了一成，主要集中在花都、番禺和白云，而增城旧盘新推货量也达1817套，仅次于花都。
新盘供应方面，主要集中在花都、荔湾和南沙。据经纬行统计数据系那是，广州十区共计11个新盘，比去年减少6个，新增住宅2598套，再加上增城1个新盘172套货量，共计2770套新货。
经纬行研究中心相关人士分析，由于今年新货基本集中在外围区域，因此预计热点板块将集中在外围区域，其中，番禺的华南板块、花都的区府板块和狮岭板块、增城的新塘板块和荔城板块预计将成成交热点。
而个盘方面，部分新货也值得关注，包括荔湾的新世界凯粤湾（资料、团购、论坛、二手）和龙津华府（资料、团购、论坛、二手）、白云君华香柏广场（资料、团购、论坛、二手）全新E栋、南沙的万科府前1号等。
房企策略
有的“抢跑”，有的“观望”
五一，今年首个可能成为销售旺季的时候到来了。目前宏观调控阴影的笼罩下，开发商是否将其作为最后一根救命稻草？日前记者获悉，包括恒大、颐和等房地产企业率先打出了明确的优惠措施。而仍然有不少房企由于手头货量不多，则采取了观望保守的做法。
恒大颐和推出较大优惠
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据悉，在五一前后，恒大等开发商推出了明确的优惠，成为抢跑市场的热门之一。在日前举行的房博会上，恒大与颐和项目明确具体折扣。恒大清远的项目金碧天下的最高优惠达48万/栋，前十名签约者还可再额外享受95折。除了在售盘之外，恒大亦有全新组团面世。4月23日位于金沙洲的恒大绿洲（资料、团购、论坛、二手）2期恒大星际湾开盘，推出85折优惠。此次房博会，恒大的给力折扣无疑是亮点，其宣传的“五重好礼”亦是吸引眼球的卖点之一。
颐和的两个项目也明确了具体优惠。颐和盛世（资料、团购、论坛、二手）将在五一推新盘，可选择“折后一口价”或“10重礼包”，最高可获得一辆88000元的房车；颐和山庄也将在五一推新盘，开盘可享受92折优惠。而西湾阳光在现场派发2万的购房礼券；山水庭苑房博会期间登记的客户，可获得额外99折；大学城馨园房博会期间认筹，开盘当天可获95折优惠。
部分房企仍在“围观”
而大部分的企业仍在“围观”五一市场。“凯粤湾将在4月底开盘，开盘当天会有优惠。我们只是通过房博会做宣传，房博会期间是没有优惠的”，新世界凯粤湾的销售人员说。谈及开盘价格及具体折扣时，销售人员也表示尚未确定。
而合生创展在五一期间“很淡定”，“因为我们仅有合生帝景山庄等尾盘在售，所剩货量并不多”，该企业负责人介绍说，新货主要集中在下半年面市。富力也是同样的“保守派”。“富力在五一期间不会推新盘，最快开盘的项目也要在两个月后”，富力负责人说，具体的优惠还要开盘前开放板房时才会确定。
中地行市场传播部副总监陈扬认为，有的房企降价促销，有的房企则采取观望保守的态度。这种现象是开发企业根据自身的企业发展策略而进行的，属于正常的市场现象。大型上市公司，如恒大、万科、碧桂园等，有现金回收要求的房企，为保持稳定的资金回收，所以加大促销力度。而中小型房企由于资金压力不大，加上手上的货量不多，一般抱观望的态度，视乎五一楼市的情况再定营销策略。
买家心态
逾半数网友有购房意愿
六成人关注万元以下房价
尽管宏观调控政策不断，但随着政府平稳楼价的决心增大，以及开发商逐渐加大折扣优惠幅度，买家的心理防线开始有所松动。日前，搜房网推出的“五一广州楼市置业意愿调查”显示，今年五一期间，广州有超半数网民有购房意愿。对于价格的接受范围，万元以下的楼盘仍然最受欢迎，可见，开发商的降价优惠是买家入市的最大诱惑。
逾半数网民有购房意愿
在此次调查“五一黄金周你有计划去看房或买房吗？”的问题中，有38.9%的网民表示打算去看房，有13.7%的网民表示打算去买房。这就意味着有购房需求和意愿的买家占据半壁江山。不过，有47.3%的网民则表示在观望当中。地产人士认为，纵观近几年的楼市宏观调控政策，不仅没有让房价下跌，反而让房价走高。而消费者也逐渐走向理性，并不会期待房价大幅度下跌，只要开发商能适当让利，有需求以及有条件购买的消费者的心理防线就会放松。
番禺天河楼盘最受关注
根据中介的统计数据显示，五一期间广州市中心的推盘量大幅度减少，近郊楼盘仍然是供应的主力。不过，调查报告显示，对番禺和天河的楼盘钟情者最多。在“你目前最关注哪些区域的房子？”的回答里，番禺区以20.6%的比例成为最被关注的区域，其次是天河，占17.6%。
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合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，番禺的华南板块新推货量中，都以80~140平方米的紧凑实用型自住产品占比最高。当前楼市以自住型需求为主力支撑，这个面积段的产品紧凑实用，适应自住买家的需求。另外，亚运城的货量非常大，今年以来一直保持热销，五一期间预计仍将有良好市场表现。而反观中心城区，虽然市场对其物业需求旺盛，但无奈新推货量少无法配合需求形成成交的集中释放。
万元以下房价最受欢迎
业内人士表示，今年五一能不能制造销售热点，完全取决于开发商的让利幅度是否大。从目前的调查也可以看出，买家对于高价楼盘的接受程度不高。
在“你目前关注哪些价格范围的房子？”的回答中，1万元/平方米以下的占63.9%，1万~1.5万/平方米的占25.9%。也就是说超九成网友接受1.5万/平方米以下房。不过目前市中心楼盘低于1.5万/平方米的房子屈指可数，而郊区大多数洋房的价格都能被买家所接受。
此外，不少买家依然对今年五一价格有所松动持期望态度，认为五一房价依然坚挺的占19.1%，而认为房价会有所松动的则高达71%。
业界预测
五一广州楼市或量跌价稳
对于今年五一楼市，不少地产业人士表示，三天小黄金周可能不会出现“黄金”现象。中原地产项目总经理黄韬认为，主要是因为目前楼市宏观调控政策，尤其是限购让很多有能力买房的市民被排挤在外面，而且限购令的影响在逐渐深远，影响也在持续。所以成交量肯定会下跌，预计比去年跌30%左右。
不过，黄韬认为，楼价会保持稳定，一是因为今年五一市区供应量很少，一些新盘的位置又比较有优势，所以价格不会走低，二是目前开发商还没有大幅度降价的压力。五一楼市是下半年楼市的一个风向标，如果开发商卖得好，接下来广州楼价下降的空间将会很小；如果五一销量差，则接下来楼价可能降5%~10%。
而地产经济学家邓浩志对五一楼价持不同观点，他认为，五一前后楼价会跌，原因包括：1.三次调控累计的力量已经很大，市场已经处在变局的边缘；2.这次调控和之前两次不同之处还在于今年房地产开发贷大幅度收紧，房企目前融资空前困难，不少获得授信额度的企业都得不到银行的房贷，业界资金紧张。
专家支招
如何在五一非常时期买房？
地产经济学专家邓浩志：三类买家应“对症买房”


今年五一非常时期买房，不同类型的买家须有不同的购房预计。以下将以三种类型买家为例来分析：
1、首次置业者多数是年轻人，哪怕是供楼他们也要首先考虑自己的承受能力，月供不应该超过家庭收入的50%，所以承受能力是他们首要考虑的问题。而小户型，二手房这些低总价的产品应该是他们的选择。
2、已拥有一套房的多是改善型买家。目前楼价高企，调控政策很紧，楼市存在一定的变数，如果是不太着急，建议还是缓一缓再出手。如果考虑五一出手的，千万要在下定之前要明确自己能否办按揭，能办理多少成按揭，以及项目开发商合作的银行最近是否发放贷款等等，避免房子卖了，首期付了，但办不了按揭，要么选择一次性付款，要么只能退房，最糟糕的自然被当成违约。
3、拥有两套房受到卖一买一政策限制，如果是以改善为目的，可以考虑把相对旧的房子卖掉换新的。如果一大一小两套，可以先卖大的，小的持有收租，毕竟现在楼价高，卖大的也划算。至于板块选择上，由于今年“五一”中心城区新增供应不多，所以难有“笋盘”，而新盘多集中在郊区，故优惠或许会多点。
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另外由于增城限价，新塘一带的新房售价只能在7000多元，所以增城的新塘绝对是这个五一淘靓货的好地方。
合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌：刚需者可去近郊选房
今年五一供应量比前几个月多了许多，但是主要都集中在花都、白云、南沙、增城等外围区域，这也是一个特点。从实际来看，相对离政策出台时间越近就应该越早出手，因为在政策刚出台这段时间，又恰逢五一，这个时期开发商会有较多的优惠，这段时间供应也比较充足。越是往后，政策对楼市的影响程度就越减缓，而且往后的货量都是被其他买家所挑剩下。若要等到还将有大量货量供应，可能需要等到下一个黄金周，但是那时候优惠幅度可能没有现在这么多了。所以，在五一期间购房需求者可以去近郊、远郊等一些有新货新盘比较集中的区域选房，比如白云区、番禺区等，这些区域不仅货量较为充裕价格也有一定的优惠。
维森置业董事长张维伦：价格环比上涨的盘不应买
简单的一句话就是“谁降价就买谁的产品”。现在买到一个不降价的房子，那么将来肯定没有升值的空间。按目前的情形看，买到一个不降价的房子，从买的第一天开始该房子就贬值了，因为以后楼价下降将会是不变的趋势。所以，买家在选择房子的时候，必须以楼价的同比和环比为指标衡量，比如拿类似的产品、同一区域、同一楼盘的不同组团等进行对比，其结果如果是“楼价同比下降，楼价同比持平、楼价环比下降”，那么购买者都可以选择在五一这时期购买，如果楼价环比上升则不应该购买。
资深房地产专家谢逸枫：货量充足要货比三家
今年五一楼市黄金周出手买房是最佳时机，因为开发商受调控挤压，为缓解资金链紧张与完成销售业绩及打破市场观望等僵持局面，必然借楼市传统销售旺季，在价格上会有10%左右的下调。
另外是市场上货量较为充足，产品丰富，选择的机会多。同时，开发商受调控制约，不会随意提价，而会尽量销货，加大促销力度。五一买房要多看多比，不必急于出手买房。由于市场集中五一推货量放大，并且分期分批，产品好差难分，要多看几个楼盘的户型和结构及设计等朝向问题。另外，要货比三家，除了比产品，还要看性价比，关键是一房一价和一房均价，而不是楼盘均价和栋的均价。开发商打的折扣和优惠点，都是按照楼盘均价与层及户型大小等景观朝向。因此，折扣高未必是真降价，需多比几个楼盘的价格，不要急于出手买。当然买房时，可以参加团购和群购及组织亲朋好友的方式，一方面可以多争取折扣，另一方面，可以听取他们的意见。
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