上市房企平均负债率超60% 地产商真的"很差钱"

WIND统计数据显示，截至4月19日，已经发布年报的93家上市房企，平均资产负债率高达62.77%，地产商真的“很差钱”。4月21日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点，预计锁死资金3764亿元，一季度已经全面收紧的开发贷，二季度不仅没有开闸放水的希望，而且还有出现负增长之虞。随着房地产信托融资成本节节高涨，房地产基金再次越冷，除了海外发债，开发商似乎很难找到突围的办法，不过随着企业的杠杆水平不断提高，债务融资的可持续性能有多久？
银行暂停开发贷 房地产信托节节高
4月21日起，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，按照3月末中国人民币存款余额75.28万亿元计算，这次存款准备金上调0.5个百分点直接冻结资金3764亿元。记者了解到，存款准备金上调，银行信贷额度吃紧。广州一国有行内部人士表示一季度已经紧无可紧的房地产开发性贷款，4、5月依然盼不到解渴的甘霖，而且还有可能出现负增长。
无独有偶，近期一款名为“百瑞宝盈113号集合资金信托计划”的房地产信托产品以每年12.5-23.6%的预期高收益率夺人眼球。据普益财富的统计，3月份房地产信托融资规模大致为134.8亿元，预期收益率在8%以上，是一年期定期存款利率3.25%的两倍多。在4月份的第一个星期，房地产信托“量价齐升”的势头还在延续。从4月2日至8日的一个星期里，有5家信托公司发行了6款集合信托产品。
由于监管趋严、利率攀升，房地产商以信托方式融资的成本大增。房地产信托这根救命稻草显然已经不能是唯一选择了。平安信托内部人士向记者透露，银监会近期可能再出新规收紧房地产信托。“贷款模式中，开发商的自有资金比例可能会被提高，防止房地产金融风险在信托业蔓延。”
上市房企平均负债率超60% 地产基金遇冷
这一切都直指一个信号“地产商很差钱”，WIND统计显示，截至4月19日，剔除ST公司，已经发布年报的93家上市房企，平均资产负债率为62.77%。 在这已发布年报的93家上市房企中，有33家上市房企资产负债率超过70%，资产负债率最高的高新发展为94.87%，鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等6家公司的资产负债率介于80%至90%之间。
房地产信托融资成本节节攀升，逼得开发商不得不寻求更多的融资渠道，房地产基金这种过去并不怎么受到青睐的募集资金的模式再次被人关注起来。早在2008年就试水房地产基金的金地，今年再次通过设立地产基金直接募集社会资金，截至目前，深圳观澜项目一期募集完毕，武汉四新项目也已经募集成功，不过两项目都没有达到原计划的募集金额就匆忙收场了。对于万科也有意启动自己的地产基金项目，一位地产PE的投资经理表示：“由企业主导的地产基金特别是人民币基金缺乏成熟模式，目前很难做到很大规模，在国内开发贷基本叫停，二级市场再融资接近断流的情况下，境外发债依然是最具可行性的办法。”
海外发债成主旋律 标普提出风险警告
3月24日，合景泰富宣布，已就发行于2016年到期本金总额3.5亿美元的优先票据，与花旗、汇丰及渣打银行订立购买协议。票据发行的估计所得款项净额经扣除包销折让与佣金及其他估计开支后约为34.31亿美元，拟用作为现有及新增物业发展项目提供资金。
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4月7日，雅居乐宣布，已就建议发行2016年到期5亿美元4%可换股债券，与经办人渣打银行、摩根士丹利、汇丰、巴克莱银行及苏格兰皇家银行香港分行订立认购协议。发行债券所得净额约4.92亿美元，拟用作可能进行的土地收购及作一般营运资金用途；债券的初步换股价为每股18.256港元，若悉数获兑换，可兑换为2.13亿新股，相当于扩大后股本5.78%。
4月21日，富力宣布，已就发行本金人民币26.12亿元（合4亿美元）利率为7.0%于二零一四年到期的人民币优先票据，及本金1.50亿美元利率为10.875%于二零一六年到期的美元优先票据，与瑞信、高盛、花旗及摩根士丹利订立购买协议。
不过随着企业的杠杆水平不断提高，债务融资的可持续性还是很值得怀疑？
标普分析师符蓓表示，从去年到现在已经有大批的房企发债，除了太小的公司和没有发债条件的，基本能发债融资的公司都发行债券了。符蓓认为，按照目前状况不建议房企再次进行发债，否则将增加企业的财务压力。标准普尔发出的风险预警，也让内地开发商不得不重新考虑近乎疯狂的海外融资计划。4月11日，全球三大评级机构之一的标准普尔向中资房地产开发商提出风险警告，认为其近期激进的大规模发债行为将削弱企业的信用状况。今年以来，标普已将9家房企债券(非投资级)的评级由稳定下调至负面，比去年年底新增了4家。
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