关注房展会150万刚需房 楼市拐点尚欠东风

又到“五一”假日楼市。今年楼市虽然还是在调控中，但该买房的，还是要买。尤其对于仅有一套住房的家庭来说，住房就是用于居住的，不是用来倒卖赚钱的，所以不必过多考虑未来房价的涨跌。对于大多有刚性需求的家庭，150万元以内的总价是最符合承受力的。本期楼经和大家一起来淘淘房，看看您手中的150万元能买到什么样的房子。
□晨报记者张昱欣徐运
素有楼市“晴雨表”之称的假日楼市——2011上海房地产春季展示会“五一”期间将在上海展览中心拉开帷幕。虽然万科、金地、保利等知名房企此次悉数上阵吆喝，购房者仍将目光主要集中在中低价楼盘项目上。尽管调控政策压得楼市喘不过气，在时下大多数购房者看来，“单价2万元以下，总价150万以内”的房子仍在可考虑出手范围。
单价2万元以内楼盘过半，但都较远
据介绍，今年“假日楼市”的参展面积约3.5万平方米，共约250家房地产开发企业和代理企业前来参展。据之前的数据统计，此次参展楼盘约有150个，以住宅项目为主。
从本地楼盘的区域分布看，嘉定区参展楼盘最多，约有21个，占总数的15%；其次是宝山、浦东、松江，分别占13%、12%、7%；青浦、奉贤两大外环区域正逐步兴起，此次房展会各有7－8个项目参展，排名也比较靠前；普陀、闵行、杨浦、金山、崇明、虹口、静安等区也有少量楼盘参展，各占总数的1%－3%。此外，以昆山、嘉兴为首的外地盘也占据了参展楼盘的1/3左右，近年来，昆山、嘉兴等周边县市一直关注上海市场的发展，也备受本地消费者的青睐。
从价格来看，此次参展楼盘中单价1万元/平方米以下的楼盘有20个左右，约占总数的18%，此类项目中外地盘占据了大多数，如顺城锦湖湾、顺城名湾、忆江南、常发香城湾（资料、论坛)、凤凰花苑（资料、论坛)等，上海市内也有少数楼盘在1万元/平方米以内，如御景龙庭（资料、论坛)、临港海滨国际花园（资料、论坛)等。1万－2万元/平方米的楼盘约占47%，比重最高，较此前的“上海之春”房展增加了6个百分点，参展楼盘如同润十里洋坊（资料、淘房、论坛)、佳兆业珊瑚湾、象屿都城等。
通过机构独家提供给本报的“五一”房展刚需盘汇总表看，有约70个楼盘的单价预计在1万－2万元区间内，其中大部分有中小户型房源可供选择。不过，这些楼盘几乎全部分布在本市外环以外区域，而嘉兴、昆山、苏州等外地楼盘更是超过了1/3的比重。
大开发商均提供刚需房“盛宴”
作为国内房企的龙头，万科本次参展楼盘包括万科清林径、城花新园、尚源、琥珀等本地住宅项目，以及南通、嘉兴的一些外地新项目。
这些项目中，万科尚源6月底将加推公寓，目前价格尚未公布，琥珀郡园和城花新园在售房型面积大，所以总价也较高。而位于浦东的万科清林径6月会推出一批小户型公寓，其中81平方米的户型可以满足刚需150万元左右的预算额。
金地则有包括天御、天境、艺境、格林世界等项目参展。其中位于嘉定南翔的超大盘金地格林世界，目前在售少量69平方米房源，均价约为2.2万元/平方米，是恰如其分的“150万房”。
作为目前外围刚需抢占的两大板块——宝山美兰湖和浦东周康，此次房展都有代表楼盘参展。美兰湖中华园均价在1.6万元/平方米左右，印象春城均价则为1.9万元/平方米左右。中华企业市场部经理戴正芳介绍，目前这两个楼盘的销售主力是“婚房刚需”，前者一般150万－160万元左右就能搞定，后者则需要170万元左右。
地段、价格让购房者左右为难
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目前市场上“改善型刚需”也不在少数。他们一般通过“卖一买一”来完成交易，而且在限购只能买一套房的背景下，他们会尽量一步到位换尽可能好的房子。位于浦东航头的两河流域近期就遇到不少这样的“改善型刚需”购房者，他们大多先卖了市区的一套房。四五百万一套的别墅对于已卖掉一套房的购房者来说还是可以接受的。
在一些本地房产论坛上，有关总价150万元左右如何置业的话题，网友讨论始终非常热烈。而在“方便与舒适”、“保值和升值”等关键问题上，150万元的总价所面临的抉择似乎总是道两难题。网友陈先生表示，在总价差不多的情况下，他会选择外围新盘再加一辆代步车。“无论从居住环境还是未来发展考虑，新房的潜力肯定比老公房要好。”而反对者则坚持，“地段决定价值”。“房子只是人生的一部分，如果每天要多花两个小时在路上，还有什么乐趣可言？”
主笔手记
拐点不会那么快就来
□晨报记者唐佳
近来北京和上海两地均有楼盘以打折促销等形式变相降价，即将开幕的五一房展会的参展开发商数量比3月“上海之春”翻倍增加，预示着新盘投放量将有一个高峰出现。于是，有人预测，上海楼市的拐点马上就要出现。
乍看下来，促成这种拐点早日出现的力量确实不少。例如，上海市有关部门不久前公开宣布，本市的“限购”政策将是长期行为，这几乎就等于告诉那些待价而沽的开发商：等不到放开投资客购买的那一天了；而国务院检查组近日督察了各地的楼市情况后，公开告诫地方政府，不要对中央调控楼市的决心心存侥幸；近日，国家发改委还打算对商品房实施反暴利规定……
所有这一切迹象，似乎都表明，开发商如果不顺应政策和民意，未来是没有什么出路的。因此，反正迟早都要降价，与其死守到最后，不如早日脱手。
然而，政策万事俱备不错，却仍欠一点市场的东风。
除了有识之士指出的土地财政等结构性的根源，本轮房地产价格急速上涨的主要推动力，是货币的超发引起的流动性泛滥，这是国家为应对金融危机而推出的一揽子财政货币刺激政策的后遗症。近期来势汹涌的通货膨胀，说到底也是它造成的，楼市不过是走在前面了一步而已。
解铃还须系铃人。真正的拐点来临，一定是与货币政策的紧缩力度有直接的关系，国家针对楼市的直接调控政策，只能起到辅助和催化作用。这就是市场规律。
自去年以来，央行已多次上调商业银行准备金率，并加过三次息。但目前看来，市场上的钱还是太多。眼下大多数分析机构预计，央行还将继续收紧货币政策，今年内加息两次，其中上半年内就会有一次，不出意外的话，不是在5月就是在7月。
其实，哪一天流动性开始真正变得紧了，那么楼市的拐点也就真的要来了。至于会是什么时候，我自己认为要在今年年底到明年春。当然，这还需要其他政策的辅助。假如到时候楼市本身的政策在其他因素干扰下放松了，那么一切仍然难说。
“五一”期间新盘竞相开盘
□记者徐运
晨报讯就在五一房展举行之际，《商品房销售明码标价规定》恰好将于5月1日起实施，“要在规定时间内一次性公开全部销售房源”的规定，加上开发商的营销攻势，使得近几周的新盘推盘量节节攀升，五一房展期间，有望形成今年第一波供应小高峰。
国家发改委3月底公布了《商品房销售明码标价规定》，规定商品房销售明码标价实行一套一标。还要求商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。
3月底发改委出台相关规定后，“少量多批”的“饥饿营销”已经很少见了，大多数推盘的新盘基本都能按照要求推出全部可售房源。
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根据中国房产信息集团CRIC数据显示，上周共有13个项目推出共计35.74万平方米的新房源，环比前周增加了76%。而成交16.59万平方米，去掉上海紫园（资料、论坛)成交因素的影响，上海上周实际成交为14.8万平方米，环比前周增加40%。供需均出现不同程度的上涨。
随着五一的临近，新一波供应潮将会启动。上个周末共有7个项目推出新房源，而根据数据显示，截至4月28日，5月上海有46个项目预计开盘，环比4月供应量增长两成多。
业内人士分析，在经历了一季度的推迟开盘和滞销后，不少资金面逐渐吃紧的开发商加大了对“红五月”的期待，纷纷增加了新开盘数量。
自住及婚房购买者为“主力军”
□晨报记者张昱欣
上海相关机构针对“五一”房展的调研数据显示，仅3成被调查者计划在小长假期间去房展会逛逛，有超过6成被调查者认为“今年房价会降”。而作为目前市场主力军的刚需购房者，则大多将置业预算锁定在150万元以内。
网络调查数据显示，7成的购房者受楼市调控政策制约影响，参加房展会的兴趣大幅下降，仅有约3成的被访者表示计划参加房展会。在一系列政策组合重拳打击下，投资需求可谓遭到史无前例地压制，目前仍在高房价下挣扎的基本都是刚性需求，包括自住、结婚、改善型的购房需求。
据统计，在表示将参加房展会的人群中，主要以自住购房和结婚购房为主，分别占42.9%和24.5%。另有22.4%的人购房目的在于改善居住条件。相比之下，以投资为目的的购房者仅占7%。
在购房者的计划中，选择50－90平方米中小户型的比例占63.3%，比重远高于其他户型。其次，有31.6%的人计划购买90－150平方米范围内的中大户型。通过调查还可以看到，虽然不少家庭已把能接受的购房总价标准一提再提，但由于工资收入涨幅远远“跑输”房价，多数人还是无法跨过“150万元”这道门槛。调查显示，有6成多的刚需购房者能够接受的住房总价在150万元以下——其中，30.6%的人仅能接受100万元以下的住房总价，31.6%的人能接受的住房总价在100万－150万元之间。仅有19.4%的人能够接受150万－200万元的总价。
虽然目前低迷的成交量仍未明显带动房价下行，但对于申城房价的未来展望，两大机构的调研数据基本不谋而合，均有6成左右的被调查者认为“当下还不是买房的好时机”，认为今年上海房价会“一路下跌”。在这样的判断之下，大多数人表示未来几个月将持币观望。
分析师认为，目前刚性需求中除了购买首套房的人群不受影响之外，改善性需求受到限购限贷等政策较大影响。然而，改善性需求不是最急迫的购房人群，因此在目前的环境下，延长观望时间也在情理之中。
■市民买房记
市中心小户型151万元拿下
□晨报记者唐佳
在人民广场附近上班的白领李小姐经过一年多的淘房周折，还是没有看到房价有下跌的势头，于是今年再也等不下去了。
“该买的还是要买，虽然现在买已算是第二套房，但只要在自己的承受范围内，我肯定还是看中了就买，我的预算是总价不超过160万元。”李小姐如是说。
就在本月，李小姐如愿地淘到一套性价比不错的二手房。“这套40平方米的二手房就在汉口路上，是1985年的老公房，总价151万元，在我的预算范围内。”今年开始，李小姐就留意起单位附近的二手房，但一圈兜下来，连看了好几套，一直到3月份都还没淘到中意的房子。
第一套是40平方米的毛坯房，挂牌140万元，倒是想买的，可是临到签约时，房东又突然跳价，只好放弃；第二套也是差不多的价格，可是带租客的房子有点乱；第三套31平方米装修略旧的房子要价141万，实在太贵了。
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连看3套后，李小姐正打算放弃淘房计划时，中介却无意中提到一套40平方米的老公房，以为李小姐早已看过就没带她去看房。“我买的就是这套。”李小姐略显兴奋地说起这套很有眼缘的房子。虽然是1985年的老公房，但她觉得性价比特别高:一是对楼层满意，总高7楼公寓房的5楼，正适合自己；二是多层得房率有80%，虽然面积只有40平方米，麻雀虽小五脏俱全，阳台、厨卫等一点都不感觉局促；三是对装修比较满意，上家才装修了一年，建材设施基本是全进口的，包括厨房里的冰箱和用具都是好牌子。“50多岁的房东过去曾在日本居住，所以房间格局的布置和装潢都让我十分喜欢，现在他要移民国外，急于出手，正好被我淘到。”李小姐最得意的还是省掉了一笔至少10万元的装修费，现在拎个箱子就能入住了。
李小姐坦言，事实上她在2008年就想买房了，只不过一直抱有侥幸心理，想等房价下跌。3年过去了，房价没怎么跌，尤其是市中心的房子未跌反涨，所以今年一定要买了。在买这套房之前，她也曾咨询过中介朋友，像这样的二手房该不该买？中介朋友都一致认为，地段稀缺，单价不算贵，而且“船小调头快”，性价比较高。
李小姐表示，有了闲钱还是会继续淘房作为投资，她会更多地关注不限购的使用权房，这些使用权房说不定也有性价比高的。当记者提及去看看这套性价比高的二手房时，李小姐却叹起了苦经：“我是4月2日签约的，现在由于限购和房产税等政策，购房手续居然要办理两个月左右才能拿到房。”
近两个月的买房流程
■签订房屋买卖合同及银行贷款合同
■凭中介开出的房屋坐落查询表至浦东市交易中心查询一套还是二套房
（需时5个工作日），交给贷款银行用于审定贷款成数和利率。
■至黄浦区交易中心申请核准契税（买家）及营业税、个人所得税（卖家）
的征免。（需时5个工作日）
■至黄浦区交易中心缴纳上下家的交易税费，申请核准买家房产税的征
免认定（需时10个工作日）。
■10个工作日后至黄浦区交易中心办理过户手续，约20天后出产证。
■产证做出后约3天后银行放贷。
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