新房4月成交量创5年最低 150万元总价占比最高

经济公寓集中刚性需求
今年上海楼市遭遇前所未有的严厉调控，由于“限购令”威力逐步显现，2月房地产市场一度跌至历史冰点，3月上海楼市回升至40万平方米,似乎有了一丝回暖。不仅如此，新盘、新房源在3月扎堆上市，住宅供应总量又回到110万平方米的高位水平。而4月的商品住宅交易量达到了63万平方米，和3月相比又增加了30余万平方米，商品住宅供应回暖态势越发明显。
根据方方地产咨询机构观测数据显示，4月上海楼市的交易主力均为总价可控的经济公寓，刚性需求仍是近期市场主流，全市项目集中推量。上海市场热销交易榜的公寓住宅前五位中除高端公寓瑞虹新城（资料、淘房、论坛)闯入之外，其他公寓成交均价为15000元/平方米。从个案来看，居商品住宅成交榜首的为嘉定江桥的金鼎香樟苑（资料、论坛)，共成交495套。在认购房源中，刚需客户占据多数，持有房票的首次购房者比例更是过半。由于政策落地期变长，购房者纷纷改变观望态度出手购房。而在高端住宅和别墅方面，4月的成交量也有很大突破，高端商品住宅市场成交量为1万平方米，排名中位于第一的是瑞虹新城，成交36套房源。独栋别墅上海紫园（资料、论坛)本月成交35套，均价为99185元/平方米，因为该项目集中放量，使得4月住宅均价一度攀高至29925元/平方米。
4月份的商品住宅价格虽然在3月的基础上仍有下滑的态势，但下滑的幅度有所减缓，未见有大幅调价项目。开发商相信一旦突破了资金限制或限购令的影响，市场需求是真实且强大的。从4月整个楼市市场的情况来看，由于政策落地期变长，开发商已经改变了前期对购房者的试探姿态，对价格的顾虑减少，直接大胆开盘推量。
从最近的“五一房展会”情况来看，5月预告的新盘数量增多，从新盘区位及产品情况来看，基本还是瞄准刚需客户。本机构预计5月市场或将迎来一波成交小高峰，背后的原因主要是刚性需求在被压制了2-3个月之后，有集中释放的势头，且楼市的供应一直都十分充足。
150万元总价占比最高
今年4月上海一手住宅成交套数为五年来同期最低，是2009年同期成交套数的35.1%。尽管成交量连续第二个月上涨超过六成，但仍是在前一个月成交基数较低的前提下，购房需求的正常释放所致，没有任何迹象表明目前的成交量水平能够带动行情走高。
4月上海成交的一手住宅中，总价段位在120-150万元和150-200万元的一手住宅占比最高，分别占成交总套数的24.6%和20.1%，单价段位1万-2万元的占比则高达57.8%，表明目前市场成交主力群体仍然是首次购房的刚性需求客户。
总价段位200-300万元、300-500万元的一手住宅分别占总成交套数的12.8%和8.8%，成交套数环比3月增幅也落后于500万元以上和150万元以下的各个段位。相应地，单价段位2万-3万元和3万-5万元的一手住宅成交分别占总成交套数的16%和9.2%，增幅也明显落后于5万元以上和2万元以下的各个段位。表明改善性需求受到限购、限贷以及加息叠加利率上浮的多重因素影响，入市积极性不高。
虽然成交低迷，但各路开发商仍有办法“圈钱”。近年来开发行情的持续火热令开发企业获利充足：国企、央企多隶属于大型企业集团，可以“明修栈道、暗渡陈仓”，以集团其他企业的名义获得银行贷款，用于开发；大型的上市企业可以通过增发股票、发公司债、海外IPO等方式在资本市场融资；中小型开发企业向来靠自有资金发展为主。总体来说，尽管银根紧缩，但房地产开发企业的资金并不紧张。
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综合判断，容易出现资金问题的开发企业占据的市场份额非常小，严格控制银行贷款的去处，执行难度又很大，再加上不少房企在“不限购、不限贷”的二三线城市提前布局，减轻了北京、上海等一线城市项目的销售压力。因此，一手商品住宅进入降价通道的难度很大，除非央行快速加息，造成开发贷款和房贷压力同时快速增加，才有可能形成价格普降趋势。
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