楼价小小松动 刚需急忙入场

凤凰城“天麓山”销售现场
“五一”三天卖楼431套，同比增66%
新快报5月6日讯 尽管限购、限外、限贷、限价，“五一”广州楼市却冰火两重天：一方面多数市区盘人气寥落门可罗雀；一方面，一些价格略有松动的楼盘特别是郊区盘人气爆棚。经纬行研究中心主任曾英杰表示，“五一”楼市的冷热不均预示未来楼市将出现明显分化，各楼盘因产品、定位、配套，最关键是价格策略的不同，将出现明显的成交分化。随着供应量的进一步扩大和竞争的加剧，外围区域楼盘将成市场主导，有可能引发下一拨促销潮。
成交
日均卖楼144套 同比涨66%
今年真正选择在“五一”小黄金期间开卖的新盘新货比预计少，而且大多集中在番禺、花都、南沙和增城这四个郊区。在市中心区，大部分楼盘因为对后市判断不明等原因而将开售期定到了5月下旬后，如白云的云山名都、岭南新世界·嘉云府、御金沙，荔湾的新世界凯粤湾、龙津华府等。
来自网易房产数据中心的统计显示，“五一”小长假三天广州一手楼的网签量为431套，日均卖楼约144套，比去年“五一”日均87套上升66%。加上4月28日和29日两天587套的网签量，“五一”前后五天，广州一手楼的成交量为1018套，高于3-4月的平均周成交量。主要是一些楼盘对价格进行了微调，或“高开低卖”或降价，最终吸引刚需出手。
“五一”期间人气最旺的是郊区盘，如碧桂园凤凰城、嘉骏豪苑、南沙滨海花园、龙光棕榈水岸等；市区盘中，如中海橡园国际、保利西海岸等人气也不错，开盘当天成交量达八九成。
价格
郊区盘促销增多 市区楼价坚挺
记者采访发现，“五一”期间，广州在售楼盘价格以平稳为主，一些市中心热盘的价格基本稳定，如中海橡园国际新推的H3栋保持23000-24000元/平方米。也有些市区盘自称因产品不同而提价，如岭南湾畔近期新推的C3栋均价达24000元/平方米，比之前推出的C4栋高了3000元/平方米；天河区的不少楼盘，特别是珠江新城楼盘，虽然已在尾货销售阶段，但价格普遍涨了5%-10%。不过与去年同期和今年元旦等节点相比，今年“五一”广州楼市的优惠促销明显增多。受“限价令”影响，增城楼盘直接降价促销效果明显；花都、番禺的楼盘也开始出现8.5折到9.2折的高幅优惠折扣;一些市区盘推出“一口价”单位或是特价优惠，最高优惠达95万元/套；还有楼盘推出了折扣优惠和大礼包、大抽奖等，如星誉花园付10万定金抵30万购房款，还有价值80万元的抽奖活动。
观点
未来两月或是购房好时机
合富置业首席分析师龙斌表示，“五一”广州楼市出现亮点是因为新政正逐渐被消化，而且前段时间广州楼市成交低迷，而刚性需求入市意愿依然很强，“五一”新货多、促销多，直接刺激了刚需出手。
经纬行研究中心主任曾英杰表示，政策调控效果正不断显现，投资及多次改善型买家已被明显挤出市场，市场整体需求有限。随着市中心供应的减少和楼价的持续高攀，中心区域的需求将外溢到外围区域，价格相对便宜的南沙和增城将成为未来市场需求的关注热点。5月向来是发展商冲击上半年业绩的关键节点，随着“五一”过去，5月的广州楼市还将有30多个新盘新货即将开售，特别是供应量巨大的郊区盘新一轮“肉搏”即将开启；而“五一”期间，温家宝总理再次重申了中央在保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心坚定不移，要使房价回归到合理水平，相信未来楼市调控政策仍有可能加码，“银根”将进一步从
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紧，发展商资金压力将增大。随着调控的深入，不排除部分发展商会因为成交的持续低迷而开始调整价格或进一步加大促销优惠。因此，未来两月有可能是今年购房的一个好时机。
各区表现
天河 供应稀少人气不足
“五一”期间，天河楼市连一个全新楼盘都没有，在售的十几个楼盘大多处于尾货状态。供应稀少令大多数楼盘都“吊起来卖”，销售报价几乎都涨了5%以上。楼价高企加上优惠有限，令大多数天河楼盘人气寥寥。记者先后走访了江源半岛花园、亿泉尚园等楼盘，现场基本没什么人气，同样淡静的还有珠江新城豪宅区，除了在富力公园28能遇到几台客外，在凯旋新世界、月岛、广州丽江花园、博雅首府等楼盘除了销售人员外，现场都没遇到过任何买家。
老城 购房门槛高成交淡
越秀区人气较好的只有推出了10套特惠单位的金润铂宫和有额外9.6折优惠加买楼送房款1%“鲍参翅肚”的御江苑。荔湾区新盘龙津华府和新世界凯粤湾虽然推迟开售，但开放了样板房和销售中心，成为两大“人气盘”；岭南湾畔推出10套“一口价”单位，“五一”当天就成交了5套。整体上，老城区“五一”期间实际让利非常少，加上楼价高又以大面积户型为主，大大限制了成交。
海珠 又见通宵排队买楼
海珠区只有中海橡园国际加推了H3栋约200套新货，虽价格基本与3月底持平，但比附近的中海锦榕湾有较大幅度下行而引发通宵排队，开盘当天成交超过九成，成为海珠“五一”楼市最大亮点。另外，馨润尚寓“五一”期间推出最高优惠14.5万的折扣，拉动了一些观望者出手。一些高端楼盘如华标品峰等，受新政影响门可罗雀，销售人员士气较低。其他楼盘因尾盘较久、货量不大且折扣未变，人气冷清。“五一”海珠楼价基本稳定，大多保持在2万-3万元/平方米，促销优惠不多。
白云 金沙洲旺丁也旺财
白云区“五一”期间表现最抢眼的是金沙洲板块。如保利西海岸推出了100多套95-98平方米紧凑小三房，15000元/平方米带装修，开盘当天成交了八成；恒大绿洲和万科爱地住区都推出“一口价”单位，万科爱地住区还推出了一、二手联动，恒大绿洲推出大抽奖，现场人气都比较旺，成交也较好。
增城 “五一”最热区域
限价加上不限购，令增城新塘板块成为今年“五一”广州楼市的一大热点。碧桂园凤凰城新售的“天麓山”组团首推600套新货，吸引3000买家，当天成交8亿元，其最大绝招就是低至“6”字头的价位；新盘嘉骏豪苑折后毛坯均价6500-6800元/平方米，因附近规划有地铁13号线站点，推出的449套单位当天销售逾七成；海伦春天3期的250套新货因均价调整到7200元/平方米（毛坯），三天内已被登记了160套；誉山国际推出15套“一口价”单位，带4500元/平方米豪装，最低价降至9500元/平方米，也吸引了不少市区客。
花都 “6”字头别墅遭抢购
花都大多数楼盘只是开放销售中心或者样板房提前储客，有活动或新货推出而且优惠较多的楼盘，现场人气都比较旺；活动少、无新货或促销少的楼盘，人气就显不足。特别是碧桂园·假日半岛4月30日推出的“6”字头“千墅湾”组团，不少别墅单位总价仅为100万左右，引发买家抢购。虽然“五一”花都楼市优惠促销多而且幅度颇大，但大多数楼盘仍是“涨”声一片。一些储客的新盘，给出的“吹风价”都超出大部分购房者心理预期。如广州保利城3期吹风价格为6500-8500元/平方米带装修，比上一期的5000-7000元/平方米带装修大有提升。不过因花都未来供应大，不排除发展商“高吹低开”。
番禺 华南板块人气足
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“五一”期间，番禺区的华南板块、亚运城板块和大学城板块都有新盘新货上市，表现都比较抢眼，其中人气最旺的是华南板块。华南板块的诺德中心城5月1日开盘，50-100平方米的1-3房，以10000元/平方米的价位入市，截至5月2日成交了132套。雅居乐剑桥郡4月30日推出楼王单位，当天还举行了“喜羊羊与灰太狼”主题嘉年华活动，吸引不少家长带小孩参加，人气大旺，当天成交了六成，三天共销售1.5亿元。
南沙 小户型成交旺
借力近期政府重新规划南沙的利好，虽然大部分楼盘没有专门针对“五一”的活动，但大多都有较好的人气。其中，龙光棕榈水岸4月30日推出N16、N17共96套单位，开盘当天成交九成，目前已基本售罄；南沙滨海花园八期滨海隽城4月30日开盘，总货量接近300套，目前也售出约九成；碧桂园豪庭5月2日加推了1栋约100套单位，当天售出约六成。从产品看，“五一”期间南沙区的小面积单位消化速度比较快，目前余下的基本是130平方米以上的较大单位。另外，“五一”期间大部分南沙盘价格平稳，多在8500元/平方米左右。
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