1-4月广州房价同比涨3.4% 市区盘存量大幅减少

深圳将实行片区限价？首套房首付比例将提高到五成？虽然这些近期甚嚣尘上的新闻并未最终得到证实，但从各方预期来看，为了完成年度房价控制目标的军令状，宏观调控的下一步方向将是“加码”而绝非“松绑”。
根据网易房产数据中心统计显示，今年1-4月份，广州房价（包括10区）为13861元/平方米，比去年同期上涨了3.4%，仍在房价控制目标的警戒线内。但广州楼市目前也面临着中心区可售住宅存量大幅减少，郊区盘唱主角结构性成交拉低全市均价的窘境。
中心区楼盘存量占比不足20% 房价格外坚挺
合富辉煌统计数据显示广州全市可售住宅约为3.9万套，但中心六区占比不到20%，在过去的五一小黄金周期间，中心区的供货量也只有3000多套，仅为全年同期的1/3，新四区和增城从化成为了当之无愧的主力军，节假日期间的打折优惠促销活动也主要集中在外围楼盘，中心区楼盘表现相当“淡定”，量少价高，挑选余地不大，讨价还价的空间也非常小。
近期广州市国土房管局方面证实目前中心六区供应减少确实是事实，申请预售证的项目也较少。但广州市国土房管局方面同时表示，这主要是开发商的企业行为，只要达到规定的预售条件，开发商申请预售证房管局不会因为其价格等其他因素而不予批准，也间接否认了暂停发放高价房预售证的消息。
1-4月广州房价同比涨3.4% 郊区盘仍是主力
与传出分片区限制、同时暂停发放高价房预售证消息的深圳、济南、西安等几个一二线城市不同，广州市房价得益于结构性成交，目前走势比较平稳，似乎还用不着祭出“限价”这一杀招。
网易房产数据中心统计显示，今年1-4月份，广州房价（包括10区）为13861元/平方米，比去年同期上涨了3.4%，仍在房价控制目标的警戒线内。1-4月份全市（包括10区2市）成交量则为23504套，相比去年同期的22530套，也只是略微上涨了4.3%。不过从成交结构上看，郊区盘的放量式增长无疑是拉低全市均价的首功之臣。2010年1-4月份，广州中心六区的成交量是8492套，在全市范围内占比约为38%；2011年1-4月份，广州中心六区的成交量减少至6120套，在全市范围内占比降低至26%。
开发商积极应对新政 毛坯出售促成交
除了结构性成交拉低全市均价外，深谙价格就是王道的开发商也开始积极调整商品结构，譬如改精装修为简装修，或者干脆以毛坯出售促进成交。特别是早先放出全精装豪言的万科，在五一正式开盘对外发售的南沙万科府前一号也毛坯低价的方式夺人眼球，凸现出开发商积极应对新政的策路和态度。
中地行研究报告显示，五一期间，广州毛坯出售方式有所增多，尤其外围楼盘，以降低成本，吸引客户，这反映了开发商深知目前市场客户对价格较为敏感，针对此种情况作出相应的调整。
网易房产数据中心统计显示2011年4月26日-5月2日期间，全市周均价依然维持在11397元/平方米的高位，与去年同期11384元/平方米几乎打平。如果把通货膨胀的因素考虑进去，这意味着广州房价不但没有上涨，还有走低的趋势。不过记者发现，除了结构性成交拉低均价外，限价房项目宏康和园也是贡献良多。宏康和园以162套坐上了该时段网签成交量排行榜的第二位，网易房产数据中心统计显示宏康和园的网签均价为5500元/平方米。广州市国土房管局发布的《2011年3月广州市10区房地产市场运行情况通报》显示，2011年3月份萝岗区新建商品住宅网上签约均价为10438元/平方米，由此可见限价房宏康和园对拉低该时段全市均价的影响力不容小觑。
限购政策效果明显 下半年整体房价以稳为主
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合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师龙斌认为1-4月份，中心区楼盘成交量差强人意，主要原因是供应量的减少，其次限购政策的影响也比较大。“限购使得已经拥有两套以上房产的广州本地市民不能再购入，而他们恰好是消费力比较强的一群人，对于中心区价格较高的楼盘而言，失去这部分消费群，成交量自然也受到一定影响。”
不过龙斌认为经过多年城市的高速发展，目前中心区土地日渐稀缺，目前三旧改造能腾挪出来的土地也有限，未来相当长一段时间内，郊区盘主导市场的情况不会发生改变。“目前花都区、番禺区的供应量几乎占据全市的50%，前些年大量土地供应正逐步转化为商品住宅供应，这也是未来城市发展的特点。”
对于房价控制目标，龙斌认为限购发挥了明显的效果。“目前投资性需求占比已经非常小，在过去的五一期间，我们可以发现大部分成交集中在首次置业者身上，因此预计下半年楼价将继续企稳，整体下行的可能性不大。”龙斌同时表示，虽然整体下行的可能性不大，但不排除个别供应量比较集中的区域的楼价会下降，特别是一些要求快速回笼资金或者年度销售目标定得比较高的开发商。“他们可能采用比较积极的推售策略，导致一些楼盘的价格出现松动。”
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