刚需一步到位置业市区优质小三房成交投热点

从3月中旬至今，100平方米以下小三房在二手市场更加吃香，不但吸引有意一步到位的首次置业者关注，还吸引到回流市中心名校周边的学位客青睐。据合富置业分析报告显示，3月中旬以来，随着市场预期逐渐稳定，交投活跃度有所回升，首次置业和首次改善型买家占据二手市场主导，两房和小三房需求增多，中心城区优质物业、刚需产品价格坚挺，并得到市场认可。据悉，市中心优质小三房备受青睐，主要是由于这类户型市场盘源紧俏，而谋求“一步到位”的刚需买家并不在少数。
个案举例
“我想找90平方米以内的三房”
“我想找面积在90平方米以内的三房，最好是电梯楼，实在没有，楼梯楼中低层也可以。”打算在市中心找小三房的曾先生，向中介经纪提出了这样的要求。曾先生坦言，他打算在父母家附近买一套房，将来小孩出生后，又要请保姆，必须要三房才能满足需求，考虑到限购限贷和现有的预算，就咬咬牙直接买一套三房的。
合富置业市场主任梁燕明表示，从3月中旬市场逐步消化新政带来的市场影响以来，首次置业者的比例超过七成，较以往的六成明显上升。目前广州二手楼市的主流需求集中在两房、小三房的中小户型物业。事实上，市中心符合这些刚需买家需求的小三房盘源本来就不多，普遍以大龄楼梯楼房改房居多，小区盘小三房放盘更加少，往往一有盘源流入市场，很快就会被用家承接。
市场供应
放盘量少，小三房成为市中心抢手货
据合富置业对二手房市场放盘监测情况来看，老城区单价在20000元/平方米以内的小三房以楼梯楼居多，普遍是位于市中心成熟路段的房改房物业，如西华路、东风西路、建设大马路、五羊新城、中山一路等片区，均有面积在100平方米以内小三房在售盘源出现，放盘价比同区电梯楼小三房或普通三房单位要低，适合预算不算太高的一步到位型买家选购。预算稍高一些的买家，也可留意西门口广场（资料、团购、论坛、二手）、荔港南湾（资料、团购、论坛、二手）、环市西苑、嘉和苑（资料、团购、论坛、二手）以及东风广场（资料、团购、论坛、二手）、润粤大厦（资料、团购、论坛、二手）等楼盘，部分还是拥有重点名校入读资格的学位房。
天河区、海珠区目前需求比较旺的小三房单位放盘，以大型小区楼盘为主，多是用家热求的品牌楼盘，如华景新城、华港花园、叠翠台、骏景花园、金雅苑、嘉仕花园等楼盘，面积普遍以80多平方米至90多平方米为主，适合注重居住环境的买家选购。而番禺区丽江花园、祈福新村、华南碧桂园等楼盘，也有不少面积在100平方米以内的优质小三房，可供用家选购，价格比市中心同等质素的小区盘要实惠，吸引众多首次置业者关注。
需求分析
在穗工作的外地自住客为主
目前市场上，投资客基本已离场，活跃在市场上的普遍以用家为主。合富置业市场主任梁燕明表示，近期活跃在市场上选择一步到位置业的买家，很多都是在穗工作的非广州本地人，他们购房的目的是为了自住，而且因为受到限购影响，让他们不得不考虑一步到位。如番禺祈福新村，自3月份以来多了不少首次置业的外地人买楼，他们偏好紧凑设计的小三房物业，虽然单价已达11000-12000元/平方米，但祈福新村海晴居、绿怡居、翠怡居等组团有面积仅70多平方米的小三房盘源，总价普遍在100万元以内，吸引不少在穗工作的外地自住用家青睐。
在市中心学位房交投的热点，由于受限购、限贷的影响，单纯为学位而购房的买家大幅减少。合富置业市场主任梁燕明分析，以往购买学位房的买家当中，不少是手中已持有两套或更多物业的人士，一般会选购楼龄长、户型小的学位房，楼层稍高一些都不会介意。
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他们购入物业后一般都会将物业放租，因为原本已有舒适的居所，因此很少会真正入住学位房。“限购”政策对这批持有多套物业的学位房买家影响较大，3月以来已少有买家单纯为子女入读名校而买套学位房放租。目前入市的学位房买家，普遍会选择面积大一些的单位，既可自住又有学位，因此总价比普通三房单位要略低的小三房，就正好符合这类自住需求的学位房买家的需求。
记者观察
并非所有的小三房都吃香
记者注意到，虽然如天河等中心区的90平方米以内的二手三房单位较为走俏，但在目前整体市场受调控高压的背景下，也并不是所有小三房都受到追捧。当前很多购买力都受到限购影响，“剩下”的具备购房资格的买家群体，因为经济能力、置业预算等方面的差异也在发生分化。不同购房群体置业人士对小三房的需求有所不同，如家中有老人同住的买家，大多会选购电梯楼小三房或中低层楼梯楼的小三房。虽然楼层较高的楼梯楼小三房价格比低层单位要便宜一些，但考虑到家中长辈的出行问题，这类单位对“三代同堂”型的买家吸引力并不大。
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