广州楼市下半年市场分化明显 “郊区包围市区”

种种迹象表明，今年五一广州楼市冷热不均，外围区域楼盘成交逐渐成为主导；未来市场将明显分化，楼盘将因产品、定位、价格、配套等原因而出现成交分化。不少专家表示，很明显，今年五一楼市，宏观调控已经开始起作用了，部分开发商降价促销制造了区域亮点；而买家也逐渐走向理性，开发商的让利促销也能立刻牵动买家神经。对于后市的预测，专家一致认为，楼价总体还将保持稳定，但不排除部分开发商和楼盘加大推货和降价幅度，尤其是郊区楼盘，楼市将继续上演“郊区包围市区”。
合富置业首席分析师黎文江
下半年仍将上演“农村包围城市”
五一小黄金周是传统的楼市旺季，今年五一期间，广州的外围区域成交比较可观，中心城区则比较差。但开发商并不注重中心区域的成交情况，把重点都放在外围区域以及二三线城市，以弥补中心区的不足，可以说是“农村包围城市”。因此开发商在外围区域加大了供应量，且积极推货，增加了促销力度。
从买家情况分析，打算购买中心区域的多为改善型买家，并不着急入市，目前仍处在观望阶段，而外围区域因为价格相对便宜，受到更多首次置业者的关注，只要开发商稍微松价，就有较多的成交量。比如今年五一凤凰城、恒大等楼盘降价15%，就出现买家抢购热潮。
此外，由于受去年亚运会前停工以及后来一系列新政出台等等影响，不少开发商今年五一供应量较少，但由于年初定下了销售目标，为了完成全年的任务量，加之目前信贷收紧的情况下，开发商需要回笼资金、赶紧还贷，开发商下半年势必将加大推货量和优惠力度。但中心区域因货量稀缺，价格仍会保持平稳；外围区域价格最多将降15%左右。
维森置业董事长张维伦
五一楼市旺乃“回光返照”现象
新一轮调控下，楼市本应量价齐跌，五一个别区域个别楼盘成交火爆，个人认为是楼市的“回光返照”现象，后市成交量将会进一步萎缩。不难发现，五一期间这些热销的楼盘，基本都有较多的优惠折扣等，倘若广州整体成交持续火爆，可能会再遭到新一轮调控。
由于限购令短期内对楼市影响不大，反而会吸引更多的刚性需求者入市，五一后广州楼价仍会保持稳定，但成交量会进一步萎缩。但从长远来看，受政策影响，楼市的成交量和价格均会下降，到明年房价可能会下降10%左右。此外，今年五一广州别墅市场非常火爆，限购后的别墅可谓是一枝独秀，价格还会继续往上涨。今年五一珠江新城楼盘遇冷，是因为价格高、泡沫成分较大，不受本地买家青睐，五一后，该区域楼价将忽上忽下，幅度将控制在20%以内。同样遇冷的老城区，虽然目前成交量极少，但价格下降的可能性不大，因为货量不多。
广州同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文
下半年穗楼市成交量将回暖
五一广州楼市表现出了一定的回暖状态，特别是郊区多个楼盘出现了热销，这很正常。首先，目前购房者的主流人群为刚性需求的首次置业者，他们对房价的接受度有限，只能选择郊区的低价产品；其次，与市中心相比，郊区的房价目前还有较大的吸引力，价格属于“洼地”，有较大的升值潜力。
对于后市，相信政府部门在房价的管制方面依然会较严，也有可能再次推出一系列的调控手段，否则很难完成年度的房价调控目标。但在成交量方面，五一的表现出乎市场的预料，证明刚性需求还是挺大的；个人认为下半年广州楼市的成交量会进一步回暖，起码不会比上半年差。
中原地产项目总经理黄韬
外围楼盘或会降价求突围
我认为，今年的五一楼市冷热不均：市区冷，外围热，冷的楼盘占多数，楼价则保持稳定。碧桂园虽然有降价促销，但由于本次销售的是毛坯，实际算下来降价的也不多。今年五一还有个特点就是广州的购买力非常强，开发商略微降价促销，买家就会入市。
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接下来广州楼市的成交量依然会保持低位，大概月成交量在50万平方米左右，而2009年达到六七十万，因为很多改善性买家不能入市。但楼价还将保持稳定状态，毕竟成交量没有达到一个非常低的水平，开发商大幅度降价促销的动力不足，尤其是供应量少的市区楼盘。不过这种僵局将在七八月份被打破，首先突破的会是外围，毕竟出货压力大，而且碧桂园模式也让开发商尝到了降价的“甜头”。
北大公共经济研究中心研究员韩世同：
开发商隐性降价带旺成交
今年五一楼市购销两旺，延续了4月楼市的特点。根本原因是宏观调控政策起作用了，虽然明显降价的开发商仅有碧桂园等数家，但隐性降价的大有人在，吸引了很多刚性需求的买家入市。
个人预计，在看到了碧桂园的旺销后，增城会有更多的开发商降价，增城出台的限价政策，刚好给了开发商一个降价的台阶，也不排除市区一些货量比较多的楼盘加入到降价的大势中来。但由于买家可能会出现买涨不买跌的心态，成交旺可能不会一直持续。另外目前宏观调控政策已经取得明显效果，不应在后市继续加码，以往的经验告诉我们，每次宏调之后楼价会越调越高，因为再次加码政策力度会让开发商停止降价促销，起到事倍功半的效果。建议政策不要让有刚性需求的首次置业买家受到“误伤”。
中地行市场传播部副总监陈扬：
下半年广州房价仍相对稳定
在限购令以及最近从化、增城两市出台的限价令等一系列“限”字的政策压力下，五一的广州楼市并没有陷入一个低迷的态势，而是呈现了一个两端分化的现象——市区盘遇冷、城郊盘大热。虽然目前市场已处于政策消化期，但多数开发商对未来市场走向仍持谨慎保守的态度，各个楼盘推货时间有延后的态势，短期内或会出现货量积压的状况，长远看，若货量集中释放，下半年市场或现推货高峰期。
未来楼价仍将以稳定为主，短期内房价还会在高位运行，买卖双方博弈还会坚持一段时间。目前很多开发商以观望为主，主动降价促销可能性较小。市中心区则因为严重供不应求，楼价依然坚挺向上，但受调控政策影响，拉升幅度相对缓慢。郊区则由于货源充足，市场供应量较大，区域竞争环境比较激烈，加上增城已展开限价措施，预计未来郊区房价走势将以平稳为主。总体而言，由于供应量以郊区为主导，预计下半年广州房价仍将以稳定为主。
此外，政府有信心完成广州市设定的房价调控目标，必要时或会推出更严厉的房地产市场调控措施。在这前提下，若开发商资金链出现紧张，市场僵局将会被打破，楼价或出现下调，但整个调整期将持续较长一段时间，可能长达1~2年。
回复该发言