投资要点：
10年净利润同比上涨31%，业绩靓丽
房地产行业（108家上市公司）实现营业收入3698.74亿元，同比上涨31.9%；实现归属上市公司股东净利润520.91亿元，同比上涨31.0%。去除行业龙头公司后，实现营业收入2499亿元，同比上涨34.2%；归属上市公司股东净利润351.82亿元，同比上涨28%。排名前30的公司在行业总体营业收入占比和“万保招金”占比稳步上升，集中程度有所提高。
10年预收款项2982.4亿元，同比增长51%，11年业绩锁定大半。通过测算，11年全年销售收入5683亿元，同比增长21%，为11年乃至12年业绩提供了保障。
去除“万保招金”公司后，10年预收款项1421.6亿元，同比增长25%，远低于总体增速51%，行业龙头公司在调控期尽显竞争优势，销售状况明显好于其他企业。
10年行业平均毛利率为37.8%，高于去年同期2.4个百分点；行业平均净利率为15.9%，盈利水平稳定；行业平均ROE13.6%，同比上涨1.7%。受结算滞后性的影响，预计11年上半年行业毛利仍有上升的可能，但在调控影响下，盈利增速将趋于平缓。10年房地产行业三项费用率为8.9%，同比下降0.22个百分点，公司成本费用控制、经营管理能力提升。
存货大幅增长，周转率略降
10年房地产行业存货8478.5亿元，同比增长40.6%；存货资产比58.5%，同比增长2.4%；存货周转率由09年的0.34下跌至0.32，周转速度微降。11年1季度存货9282.4亿元，较年初增长9.5%，存货资产比60.6%，达到近年来的历史高位，若销售情况不理想则会引起资金周转困难。
10年货币资金2303亿元，同比增长18.5%
11年1季度货币资金2129亿元，较年初下降7.96%，货币资产比18.3%，较年初有所下滑。去除“万保招金”后，11年1季度货币资金1354亿元，较年初下降9.8%，货币资产比17%，普通公司的资金更为紧张。10年经营活动净现金流由正变负，若公司销售保持1季度的速度，融资渠道关闭，则目前资金还可维持10个月的周转，除去“万保招金”公司后资金尚可维持8个月，未来存在一定的风险。
负债水平略升，财务状况仍可控
10年货币资金较短期借款和一年内到期的非流动负债158.9%，同比下降31.7%。11年1季度136.4%，货币资金仍充裕，偿还短期负债无忧。10年资产负债率70.1%，扣除预收款项后的负债率49.6%，净负债率29.4%，同比分别上升4.4、2.1、12.2个百分点。11年1季度基本保持稳定，净负债率上升6.6个百分点，长期财务风险加大。
在调控期，我们应更多关注快速销售开发实力雄厚的公司，如一线地产万科、保利、招地、首开等，二线地产北京城建、世茂、华业、亿城等公司。
回复该发言