避限购买商住房 难避隐形成本

买家要搞清楚公寓性质，还应了解投资物业所处地段及其周边环境、租赁市场和投资回报。


商住公寓的买家，尤其是刚换跑道的投资新丁，都会钟情于小面积单位。

住宅限购，不少买家转战商住物业市场
广州日报5月9日讯 据了解，限购令之后，不少资金充裕的投资客选择转战商铺、写字楼等商业地产，有中介人士表示，广州住宅限购政策出台后，从住宅投资转战街铺和商场铺的新增买家在市场上占有不小的比例。买铺投资成本高，投资风险大。相比之下，同属商业性质的商住物业，或许更适合仅投资过住宅的新手。有业内人士亦指出，由于商住物业在广州尚属“新丁”，在二手市场中可供投资的商住物业并不多。城内的商业公寓主要集中在天河、越秀两个区域，如锦源国际、江湾11号国际公寓、富力爱丁堡、史丹尼国际公寓等，而荔湾、海珠的公寓物业多数尚未出房产证，未能进入二手市场。
珠江新城：“鬼佬”租客特别多
若要在天河投资公寓，要注意锁定的目标是否为商业性质，并确保自己是否还有购入资格。中原地产保利香槟分行高级营业经理罗志敏介绍，珠江新城的富力爱丁堡、史丹尼国际公寓为商业性质，目前市场价约为2.6万元/㎡，现时爱丁堡一套123平方米的两房单位在售，售价为330万元，折合单价约为26829元/㎡。罗志敏表示，富力爱丁堡、史丹尼国际公寓的成交不算活跃，较缺乏住家气息，到此租住的多数为外国人士，不过租赁回报率较高，达到5%。
“在限购令出台后，投资客找房的现象有所增加，买家年龄层多为30~40岁，已持有2、3套物业的长线投资客，近八成的预算在150万元以下，主要会投资50多平方米的小户型。”满堂红双城国际分店经纪钟先生介绍，珠江新城的商住两用房主要在富力威尔斯、富力爱丁堡以及富力史丹尼公寓。目前富力爱丁堡的二手均价在26000~27000元/㎡左右，富力威尔斯以及史丹尼的二手均价在23000元/㎡左右。不过，尽管这类商住两用物业的看楼量增加，但价格升幅不算明显。
租金方面，去年10月份，三个楼盘平均租金在80元/㎡/月，现今的租金也基本维持在这个水平，租金波动甚微。但由于商住两用物业的特殊性，仍然有不少投资客是作为公司注册，然后收取租金。
越秀：限购后成交上升一两成
在越秀区，有不少商住性质的公寓，其中保利中环广场尚未出房产证，目前二手成交以租赁为主。而锦源国际、江湾11号国际公寓都已出房产证，目前前者成交比较活跃。中原地产1~3月公寓（商住）成交数据显示，锦源国际的市场价约为2万元/㎡。中原地产北京南分行营业经理张来东介绍，锦源国际的放盘量不算太多，限购令之后，也有不少投资者前来咨询，想要购入这个楼盘的物业，作长线投资。目前锦源国际53~55平方米的单间，租金约为3500~3800元/月，回报率最高可以达到5%。
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满堂红天伦分店店长陈何新介绍，在越秀区建设板块的商住两用物业主要是三木国际公寓、时代YOU公寓以及保利中环广场的其中一幢公寓楼。而在建设板块的投资客分为两类，一类是选择三木国际公寓的中低端投资客，多数是选择总价在50万元左右，20多平方米的小户型。另一类则是选择保利中环广场的高端投资客，但由于该盘一手价格在23000元/㎡左右，因此二手放盘价几乎都在25000元/㎡以上，而且20层以上的物业不带装修，这对投资客入市造成一定影响。而时代YOU公寓的成交则多数是40~80平方米，总价在100万元左右的物业，但由于地段问题，成交不多。在限购令的影响下，这几个楼盘的成交量都有10%~20%左右的升幅。
目前三木国际公寓的二手均价在20000元/㎡左右，时代YOU公寓的二手均价在20000~23000元/㎡左右，保利中环广场的公寓物业则高达25000~35000元/㎡。目前价格对比去年年底有2000元/㎡左右的升幅。
租金方面，时代YOU公寓的租金在75元/㎡/月左右，三木国际公寓的平均租金约78元/㎡/月，保利中环广场的公寓平均租金则介于100~103元/㎡/月，今年租金的变化幅度也不算太明显。
滨江东：商住楼价格低过住宅楼
据满堂红江畔分店店长古启松反映，滨江东板块的商住两用房主要集中在经典居和星海明珠等楼盘，该类楼盘的价格水平普遍低于纯居住用途的物业，如经典居的成交均价为14000~15000元/㎡左右，星海明珠的成交均价则为17000~18000元/㎡左右，成交主力区间以90~130平方米的中大户型为主。
满堂红古启松表示，由于滨江东板块的商住两用房本来就比较少，游离在该板块的投资客受限购令影响，更多的是将目光转移到写字楼、商铺等领域，投资客找房现象并无明显增加，成交量与价格基本与3月持平。在租金方面，滨江东的商住两用房的租价持续保持在50~60元/㎡/月左右，其中70~100平方米左右的户型最受租客追捧。
东漖板块：楼价比3月还有跌
荔湾区商业性质的公寓较少，其中金色荔苑去年才交楼，尚未出房产证，不能上市交易，而龙锦大厦已经出证，目前市场上有部分放盘量。中原地产世纪中分行营业经理黄启洪表示，龙锦大厦位于龙津东路，目前市场价约为1.6万元/㎡，目前有一套约为45平方米的单间在售，放售价75万元。
据满堂红东漖分店经纪何伟华表示，东漖板块中最受买家青睐的商住两用房主要为翠竹苑、合兴大厦等楼盘，成交均价为14000~17000元/㎡左右，由于翠竹苑的户型主要以三房单位为主，而合兴大厦则全部为三房单位，因此该板块的商住两用房成交主力区间仍主要集中在为80~110平方米，投资客多数是作为公司注册，然后收取租金。
“进入4月份，该板块的找房客明显比3月份要少，价格环比3月亦有小幅下跌。”何伟华分析，传统春节淡季过后，大部分刚性需求在3月集中释放完毕，大量的盘源和客源都已被消化，导致目前的成交量与价格都有一定程度的下滑。在租金方面，商住物业的租金一直保持在较稳定水平，单位租金为25~28元/㎡/月左右，由于商住两用房的户型多以三房大户型单位为主，租金总价较高，成交不多。
专家指点：
小户型抢手“隐形成本”不可忽视
“3月份的市场情况开始有变化，部分业主开始放盘，但价格依旧趋稳，业主反价的意愿减少。”兴业地产销售总监金忠男表示，限购政策的影响或会在4月完成消化，市场的盘客比例逐渐靠近。现时市场可供客户选择的盘源多了，而且业主心态也有所调整，因此促成交易较之前容易了。
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合富置业市场主任梁燕明告诉记者，购买商住公寓的买家，尤其是刚换跑道的投资新丁，都会钟情于小面积单位。一是因为小面积单位在总价上占有优势，以现行的银行房贷紧缩政策来看，手中资金充裕的买家并不多，但总价在100万元左右的物业会比较抢手。二是小户型单间比较好租，无论是被租作公司办公还是单身公寓，小户型总租金不高，但平均租值可观，投资回报率都能维持在5%左右。
提及不在限购之列的商住型公寓，兴业地产天河员村板块区域经理甄欣指出，虽然现在公寓的成交多了，但是商住型公寓的硬伤还是不能改变的，如首付最少要在50%以上，利息加1%，只有10年的按揭年限，商业水电收费令生活成本增高，使用期限短。此外，商住物业比普通住宅交易时需缴纳更高的税费，行家提醒购买这类型房屋的投资者不可忽视上述“隐形成本”对投资门槛的拉高作用。
中原地产市场主任黄燕飞表示，在投资公寓上，买家首先要搞清楚公寓性质，广州有很多名为“公寓”的物业，大多数为住宅性质，同样受到限购令的制约。另外，要充分了解投资物业所处地段及其周边环境，了解其租赁市场是否活跃及其投资回报。
从中原地产3月份公寓（商住）成交数据来看，公寓（商住）二手买卖不算太活跃，其中，锦源国际位处北京路商业繁华地段，买卖和租赁尚算活跃，目前市场价约为1.9万~2.3万元/㎡，租赁回报可达5%，比较受到投资者的青睐。而地处珠江新城的商住公寓，目前市场价约为3.3万元/㎡，虽然租赁回报率不低，但由于住家气氛不浓厚，难受自住型买家欢迎。“不过若是投资型买家，不妨可以考虑爱丁堡和史丹尼这两个商住公寓”。至于荔湾区，商住公寓并不多，买家选择余地不大。另外，对比龙锦大厦与周边的住宅租金，前者优势不大，如75平方米的两房，龙锦大厦租金约为2500元/月，而周边的住宅物业如恒宝华庭，面积相当的两房租金已经超过3000元/月，而且商用物业的使用年限比住宅物业少了20年，因而在荔湾区要投资商住公寓应更加谨慎。
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