商住两用房持续走俏 专家提醒投资者警惕风险

新国八条细则落地广州已近3月，在限购大背景下，住宅市场继续“恬淡”走势，商业项目则因为不受此限制，逆市走俏。步入5月，中心区商住两用房的上佳表现，对比略显“冷清”的住宅市场尤为抢眼。
网易房产数据中心统计显示，最近两周，天河区富力公园28、佳润临江上品，海珠区保利世贸公寓、达镖国际中心等定位于商住两用的楼盘，连续杀入该区域网签成交套数排行榜的十强。中地行研究报告认为，政策高压下，不少实力较强的投资者都将视线转移到商业项目上，“五一”小黄金周以来，商业项目的反应较令人满意，商住两用型物业依然是投资客青睐的“香饽饽”。
5月份商住两用型物业持续走俏
限购之后，投资客除了选择转战商铺、写字楼等商业地产，也尝试在不限购的珠三角城市异地置业。不过前者因为投资成本较高，要求投资者具备较强的资金实力和投资经验；后者则因为对其它城市发展情况不熟悉，投资风险比较大。相对而言，同属商业性质的商住物业显然更适合以保值增值为目的的中小型投资者。
中地行五一期间一份研究报告显示，黄金周期间，虽然广州住宅市场反应较为一般，但由于商业项目不受限购影响，不少实力较强的投资者都将视线转移到商业项目上，商业项目的反应较令人满意。位于珠江新城-员村板块的润佳临江上品就是一例，五一期间临江上品加推loft产品，位于广州中心商圈、商住两用的定位、环望江景的舒适度使产品价值倍为突出，现场销售气氛热烈。
无独有偶，步入5月表现良好的商住两用型项目不仅仅是珠江新城-员村板块的润佳临江上品，位于海珠区的保利世贸公寓以74套的“战绩”坐上了海珠区网签成交套数排行榜的头把交椅，与润佳临江上品同样位于珠江新城板块的富力公园28，也以不俗的“战绩”站上天河区网签成交套数排行榜的第八位，紧随润佳临江上品。
保值增值为目的 中小投资者居多
记者了解到，前来咨询商住两用型物业的客户中有相当一部分属于已有一套完全产权房的白领阶层。供职于天河区一家外企的中年男士介绍，自己在珠江新城已有一套房子，去年已经供完，今年以来一直在物色合适的物业进行投资。当记者询问，有没有考虑过异地置业，譬如在没有限购的珠三角城市购置第二套住宅，该中年男士表示：“考虑到时间和交通成本，暂时不考虑异地置业，更多还是希望在本地找到一些好的投资机会。”
有销售人员告诉记者，购买商住公寓的买家，特别是抱着保值增值目的的白领阶层，一般都更钟情于小面积单位。一方面小面积单位在总价上有优势，另一方面小面积单位未来或出租或出售都更加容易。
居住成本高无法落户 商住两用的弊端也不少
不过商住两用型物业也不是个个都适合，对于产权只有40-50年的商住两用型，资深地产专家韩世同认为，目前基本上是“买的不住，住的不买”。
“对以自住为目的的白领阶层而言，要考虑到商住公寓无法落户的问题，其次商住两用从产权性质上讲，仍属于商业性质，居住过程中水电煤的费用均按商业标准收取，无形中也增加了居住成本。”对于以投资为目的的人群来说，韩世同则表示：“对于把现金转换成不动产需求强烈的人群来讲，限购大背景下商住两用不失为一个选择，但任何时候都不会有只涨不跌的房价，商住两用也一样，投资前还是需要考虑清楚整体市场环境。”
专家提醒投资商住两用贷款比例不宜过高
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，通货膨胀大背景下，即使是严厉的限购政策也难以完全抑制市民的投资需求。
回复该发言

“今天国家统计局公布4月CPI同比上涨了5.3%，不少市民在人民币贬值的预期下，都希望找到保值增值的渠道，在目前投资渠道相当有限的情况下，不限购的商住两用房自然备受青睐。”不过黎文江认为，投资商铺需要一定的专业水平，回报周期也比较长，普通市民投资商住两用显得更合适一点，但在购入过程中贷款比例不宜过高，总价以100万-150万比较合适。“如果完全抱着以租还贷的方式养楼，在宏观调控比较严厉的时候，信贷政策、房价租金都可能产生一些变化，从而给以租还贷人群增添风险和压力。”
回复该发言