京洲世家：交通配套不给力 户型中庸 疑似假降价

京洲世家（资料、户型图、实景图、周边配套、效果图、交通图、论坛)
项目名称：京洲世家（资料、论坛)
售楼电话：010-81568811、81568822
楼盘区位：通州区梨园镇京洲南街与怡乐中路交汇处
楼盘均价：起价14300元，均价16000元/平米
最新动态：项目9号楼在售，户型面积以93-95平方米两居为主，9号楼为11层南北通透板楼，6个单元，1梯2户或3户，现房。预计近期将推出总价减18000元优惠。项目还有南侧1-4号楼座未开盘。
买房者说
左边走：京洲世家卖不动 原价2万2是虚高
现在卖的9号楼去年4月份就拿预售许可证了，房管网上显示到现在只签约了7套，均价是15185，比现在的1万6还低呢，这个楼盘成交价一直就没到过2万2，说降了6000是忽悠人呐。
李小熊：外立面太丑了 交通配套都不行
项目在龙湖蔚澜香醍对面，对比更显差别呀，灰色的外立面，和经适房似的，绿化也很差，还不如旁边几年前开发的中泽雅园呢，总之觉得比较山寨。离地铁得三四公里，只有一趟公交到，旁边没个像样的配套。
163新盘评测指数 74.3分
价格指数-总分：75分
价格：八通线和通州新城房价在2-2.5万左右，项目起价14300、均价16000元基本上是通州的最低价 85分
租售回报比：项目旁边中泽雅园两居室租金仅为2000元，项目两居总价148万，预计62年收回成本 68分
周边二手房：项目目前已经入住的房源二手房均价在14000元左右，新房比二手房略高 72分
硬性指数-总分：71分
交通：项目距离地铁较远，最近的是八通线果园站，需坐4站地公交车，公共交通不够便利 72分
配套：整体环境待改善，配套较为低端，项目未来自建3500平米商业 70分
楼盘指数-总分：77分
户型：主推两居，得房率78%左右，阳台赠送一半面积，户型设计显老气中庸 75分
绿化、容积率：绿化38%，容积率2.0，居住舒适度较高，小区内部安静，不过园林设计比较过时 76分
物业：物业为开发商自己的物业公司，未来管理起来比较方便；物业费1.9元/月/平米，价格并不高 80分
交通及区域
距离地铁3公里 公共交通不够便利

项目区位图（更多交通图）
区位：项目位于通州区梨园镇京洲南街与怡乐中路交汇处，九棵树城铁向南3公里。
公共交通：项目距离地铁较远，最近的是八通线果园站，下地铁之后需要步行到新华联家园公交站，三五分钟即到，坐316路到大稿北站，下车就能到项目。从项目东行800米有669路，非高峰时段半个多小时即能到达国贸。
据销售人员介绍，规划中的S6号线（顺义-通州-亦庄走向）可能在项目附近设站，具体站点未定，S6号线预计2015年开通。
自驾路线：项目距离京沈高速不远，自驾车到项目可以从京沈高速路通马路出口右转，到第三个红绿灯左转即是项目，高速费5元。走京通快速的话到通马路右转，一直向南就能到达。
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区域楼市：政策逐渐加码，通州房价已经维持了数月的稳定，目前八通线沿线新盘均价在16000-20000元/平米，特别是华业东方玫瑰（资料、论坛)的低价开盘，一定程度上抑制了上涨预期；通州新城新项目均价在2-2.5万元区间，多项目推出了优惠活动。有报道称，通州、房山、大兴等远郊区域因为存量较多，存在着较大的降价空间。
配套及产品
配套不多 整体环境待改善 园林和外立面较落伍

周边配图图（更多配套）
整体环境：虽然通州是开发最早的远郊，但是项目所在的区域似乎受益不多。配套主要是周边大稿新村、中泽雅园的临界商铺，其中有工行和农村商业银行，面积都比较小；比较像样的餐饮配套就是新村饭馆了，内外环境都属于低档。
项目北侧是龙湖蔚澜香醍，给整个环境提了些分，蔚澜香醍底商中的物美超市算是周边最好的商业配套了；西侧是大稿村菜市场，买菜比较方便，不过也使得整个环境比较乱；项目南侧是大片的未开发区域，项目所在的区域似乎是通州大规模开发下，被遗忘的角落。
优质配套：项目东侧将建设龙湖地产与半壁店政府合作建设的小学，项目的8、9号楼会建临街的底商，据说有3500平米，相信会对周边配套有个补充。
项目规划：京洲世家（资料、论坛)由九栋板楼组成，一期为5、6、7、8、9号楼，二期为1、2、3、4号楼，总计878套。项目以低密度为主要卖点，绿化率38%、容积率为2.0，居住舒适度较高。小区内部比较安静，绿化看起来并不多，和目前很多新盘的园林设计相差很远，此外灰色的外立面显得项目有点低端。
产品与户型
主推93-95平两居 得房率78%左右 户型显老气
户型介绍：项目目前93-95平米的两居在售，南北通透房源较多，也有三面采光、南向房源，得房率78%左右，毛坯交房。项目户型设计比较老气、中庸，目前比较流行的飘窗、落地窗设计采用不多，客厅的拱形窗、卧室的阳台可以通过DIY增加流行设计、提高采光。此外，项目的阳台算一半的面积。

A户型-92.94平米-两室两厅
推荐1：A户型-92.94平米-两室两厅，南北通透户型，客厅面宽4.2米，客厅和餐厅处于同一区域，显得活动区更加宽敞；方正的厨房面积较大，并有阳台连接，方便储物；双卧比较方正，主卧带阳台；卫生间为暗卫。

D户型-91.25平米-两室两厅
推荐2：D户型-91.25平米-两室两厅，全明户型，整体户型比较方正，活动区域较为宽敞，客厅西南两向采光，L型厨房面积较大；双卧窗户为东、西向，采光可能会受到些影响。
购房成本：以均价16000元/平米计算，A户型总价约148万，最低首付30%，首付为44.6万元，按目前基准利率贷款30年计算，月供为6786元。
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