海南省物价局副局长解读物管十大热点问题

省物价局、省住房和城乡建设厅出台的《海南省物业服务收费管理办法》，从今年5月1日起正式实施，我省物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
据了解，近年来，物业收费投诉一直是我省价格投诉的热点。省价格举报中心每个月都接到不少有关物业收费方面的投诉。《海南省物业服务收费管理办法》的出台，有助于物业管理方面各种问题的解决。为让市民更好地了解新条例，更合理地处理自身遇到的各种物业管理方面的纠纷，本报记者邀请省物价局副局长董德标，对物业管理10大热点问题进行解读。
关键词房屋装修
物业向业主收装修押金
【案例】家住海口某花园小区的李先生告诉记者，今年2月初他购置新房后准备装修时，小区物业公司要求他交纳1500元装修押金。李先生与之理论，但物业公司负责人表示，根据“行规”，非收不可，目的是为防止装修人员在装修过程中违规或损害小区的公共利益。
解读：收装修押金须双方协商
如果小区未成立业主委员会的，业主需要装修房屋，应事先告知物业管理企业，并与其签订装修管理服务协议。已经成立业主委员会的，应遵守本小区《管理规约》，签订装修承诺书。涉及装修垃圾清运费用、装修押金等，可以通过业主委员会与物业服务企业协商确定，也可由业主与物业服务企业双方协商确定，并在装修承诺书中明确。未协商确定的费用事项，物业服务企业不得擅自收取，违法违规乱收费的，价格主管部门将依法予以查处。
关键词房屋出租
租房者拖欠物业服务费
【案例】昨日，海口龙昆南路某小区的业主刘女士致电本报热线反映，她半年前将自己的房子租给他人，该小区的物业管理公司近日找到她，称承租人拖欠物业服务费，要求她交纳。
解读：业主承担连带交纳责任
房屋出租后，业主应与承租人约定物业管理费用具体由谁交纳。根据《海南省物业服务收费管理办法》第二十一条第二款规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主承担连带交纳物业费的责任。
关键词小区停车
小区停车位“只售不租”
【案例】长期以来，由于不少开发商对车库(位)“只售不租”，一定程度导致小区停车难。海口市民陈女士称，她去年在海口海甸岛购买了一套新房子，因为没购买地下停车位且开发商对小区车位“只售不租”，物业拒绝她开车进小区。因此她只能把车违规停在小区外的道路上。
解读：物业做法违反相关条例
《海南经济特区物业管理条例》第五十条第四款规定：“建设单位不得只出售而不出租车位、车库。”只售而不出租车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令改正；逾期拒不改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。
关键词水电公摊
水电公摊费用如何收取
【案例】记者采访发现，小区的水电费公摊问题也是广大业主关心的问题。海口市民张小姐说：“物业公司每个月都向我们业主收取一笔水电公摊费用。这笔费用怎么算我们都不清楚。虽然有个别业主向物业公司反映水电公摊收费不合理，但物业公司仍照收不误。”
解读：水电公摊费须单独列账
物业管理区域共用设施设备用水、用电应安装独立的水、电等计量器具计费据实分摊费用。共用水、电费用具体分摊办法由业主大会或业主委员会和物业服务企业协商确定。
以下共用水电费用不得向业主分摊：（1）物业管理单位和业主委员会办公水、电费用。（2）经营性的商铺、游泳池、球场、会所、停车场等经营活动场水、电费用。凡向业主分摊的共用水电费用，必须单独列账，每月向业主公布分摊水电总量、费用总额以及各业主应负担的金额。
关键词公共区域
公共绿地变“私家花园”
回复该发言

【案例】在海口金花路某小区，一些一层住户和顶层住户的做法引起其他业主的普遍不满：有些一层的住户把门前的公共绿地围上了篱笆变成了“私家花园”，在里面种花种草甚至养鸡养狗等；一些顶层的住户则把阁楼外的公共露台用玻璃钢封起来，做成了自家的小屋。
解读：可责令其限期恢复原状
《海南经济特区物业管理条例》第五十二条第一款规定：“业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”对个别业主的以上违规行为，业主、业主委员会、物业服务企业应责令该业主在约定的期限内恢复原状。
关键词收费公示
物业的财务账目不透明
【案例】海口市民刘先生称，虽然小区物业每年都公布当年的财务账目，但上面只有总共收了多少物业费、停车费等，支出了多少人工费用、维修费用等，具体这些收入和支出发生在哪些环节，却看不出来，该财务账目并不透明。在刘先生看来，物业公布的收入和支出都不准确。
解读：物业收费应受业主监督
《海南省物业服务收费管理办法》第十八条规定，物业服务企业应当每半年向业主、使用人公布物业服务费收支情况，接受业主、使用人和相关部门的监督。实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业或者业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。业主或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
关键词维修资金
购房时被收取维修资金
【案例】海口市民谢先生说：“我在龙昆南路某住宅小区购买了一套商品房，交房款时开发商又按照房款的一定比例收取了有关物业服务方面的费用，说是房屋专项维修资金。请问开发商是否有权收取这种专项维修资金？”
解读：该资金归全体业主所有
《住宅专项维修资金管理办法》明确了商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。资金的所有权属为全体业主。物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金。
关键词物业收费
物业公司服务差收费高
【案例】海口市民董先生反映，他居住的海秀路某小区只有两栋高楼、一些简单的绿化和小面积停车场，物业服务费却按照每平方米2元的标准收取。董先生称，物业公司提供的服务很差，小区的环境特别不好，却收取这么高的物业费，非常不合理。
解读：物业服务收费有据可依
成立业主委员会的，由物业公司与业主委员会根据业主大会制定的物业服务内容、标准以及物收费方案，在相应的指导价范围内商定物业服务具体收费标准。未成立业主委员会的，物业公司应当召开业主（使用人）会议商议，其收费标准不得高于政府指导价的基准价。
关键词空置房
小区大部分房子被空置
【案例】家住海口某小区的吴女士称，该小区共有614套房子，实际入住率非常低，有大部分的房子处于空置状态。物业公司要求入住的居民分摊公共部位的水电费用，而且一次性全额支付一年的水电公摊费用。很多居民认为物业公司这种做法不合理。
解读：空置房须全额交物业费
《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款规定，物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳。根据该规定，空置房也必须全额交纳物业服务费。
回复该发言

《海南省物业服务收费管理办法》第十九条规定，物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。具体是按月或年收取，由物业服务合同具体约定。
关键词电梯费
住一楼被要求交电梯费
【案例】张先生住在海口凤翔路某高档小区一幢住宅楼的一楼，负一楼是地下停车场。张先生没有车，平时几乎从来不使用电梯，可电梯费却照交不误。张先生向物业公司提出，物业公司收他的电梯费不合理，他不应该交电梯费，但物业公司对他置之不理。
解读：不用电梯不应交电梯费
省物价局、省住房和城乡建设厅出台的《海南省物业服务收费管理办法》，从今年5月1日起正式实施，我省物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
据了解，近年来，物业收费投诉一直是我省价格投诉的热点。
关键词房屋装修物业向业主收装修押金【案例】家住海口某花园小区的李先生告诉记者，今年2月初他购置新房后准备装修时，小区物业公司要求他交纳1500元装修押金。
解读：收装修押金须双方协商如果小区未成立业主委员会的，业主需要装修房屋，应事先告知物业管理企业，并与其签订装修管理服务协议。
关键词房屋出租租房者拖欠物业服务费【案例】昨日，海口龙昆南路某小区的业主刘女士致电本报热线反映，她半年前将自己的房子租给他人，该小区的物业管理公司近日找到她，称承租人拖欠物业服务费，要求她交纳。
解读：业主承担连带交纳责任房屋出租后，业主应与承租人约定物业管理费用具体由谁交纳。
关键词小区停车小区停车位“只售不租”【案例】长期以来，由于不少开发商对车库(位)“只售不租”，一定程度导致小区停车难。
解读：物业做法违反相关条例《海南经济特区物业管理条例》第五十条第四款规定：“建设单位不得只出售而不出租车位、车库。
关键词水电公摊水电公摊费用如何收取【案例】记者采访发现，小区的水电费公摊问题也是广大业主关心的问题。
解读：水电公摊费须单独列账物业管理区域共用设施设备用水、用电应安装独立的水、电等计量器具计费据实分摊费用。
以下共用水电费用不得向业主分摊：（1）物业管理单位和业主委员会办公水、电费用。
关键词公共区域公共绿地变“私家花园”【案例】在海口金花路某小区，一些一层住户和顶层住户的做法引起其他业主的普遍不满：有些一层的住户把门前的公共绿地围上了篱笆变成了“私家花园”，在里面种花种草甚至养鸡养狗等；一些顶层的住户则把阁楼外的公共露台用玻璃钢封起来，做成了自家的小屋。
解读：可责令其限期恢复原状《海南经济特区物业管理条例》第五十二条第一款规定：“业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
关键词收费公示物业的财务账目不透明【案例】海口市民刘先生称，虽然小区物业每年都公布当年的财务账目，但上面只有总共收了多少物业费、停车费等，支出了多少人工费用、维修费用等，具体这些收入和支出发生在哪些环节，却看不出来，该财务账目并不透明。
解读：物业收费应受业主监督《海南省物业服务收费管理办法》第十八条规定，物业服务企业应当每半年向业主、使用人公布物业服务费收支情况，接受业主、使用人和相关部门的监督。
关键词维修资金购房时被收取维修资金【案例】海口市民谢先生说：“我在龙昆南路某住宅小区购买了一套商品房，交房款时开发商又按照房款的一定比例收取了有关物业服务方面的费用，说是房屋专项维修资金。
解读：该资金归全体业主所有《住宅专项维修资金管理办法》明确了商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
回复该发言

关键词物业收费物业公司服务差收费高【案例】海口市民董先生反映，他居住的海秀路某小区只有两栋高楼、一些简单的绿化和小面积停车场，物业服务费却按照每平方米2元的标准收取。
解读：物业服务收费有据可依成立业主委员会的，由物业公司与业主委员会根据业主大会制定的物业服务内容、标准以及物收费方案，在相应的指导价范围内商定物业服务具体收费标准。
关键词空置房小区大部分房子被空置【案例】家住海口某小区的吴女士称，该小区共有614套房子，实际入住率非常低，有大部分的房子处于空置状态。
解读：空置房须全额交物业费《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款规定，物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳。
《海南省物业服务收费管理办法》第十九条规定，物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。
关键词电梯费住一楼被要求交电梯费【案例】张先生住在海口凤翔路某高档小区一幢住宅楼的一楼，负一楼是地下停车场。
解读：不用电梯不应交电梯费按照有关规定，电梯运行电费，由实际使用人按户据实进行平均分摊。
回复该发言