房地产成本之谜：华润报高装修成本可避税？

由于传言发改委正在研究对商品住房实施反暴利的规定，一时之间，针对房地产业究竟是不是“暴利”产业这个话题引起了激烈的讨论。一面房地产大佬们在喊冤，而网友则唿吁应该公开房地产开发成本。
网易房产对这一问题进行了调查，并独家获得了房地产成本构成的表格。从表格上来看，房地产开发的成本主要由土地成本、建安成本以及各类税收组成，而税收中占比最大的为营业税、土地增值税以及所得税。网易房产从业内人士处了解到，一般开发商的利润率在10%左右，很少有利润率在30%以上的。
而从成本的分析来看，一些误区也值得被解释，例如捂盘多年未必必然造成“暴利”，而建筑成本高昂也未必导致利润率下降。
房地产成本分析：并非卖得越贵越赚钱
网易房产独家获悉的房地产成本表格中可以看出，一个项目开发的主要成本为土地成本和建安成本，所谓土地成本即开发商取得开发用地所支出的价格，但若这幅用地并非净地，则还需算上动拆迁等成本。而建安成本则是指房地产开发过程中新建房及配套设施的成本，通俗来看可以理解为建筑成本，若是精装修房，则还包括精装部分的成本。
除了以上两大成本外，另外占比重较大的就是各类税收。曾有业内披露，开发商在房地产开发过程中要缴纳多达60多种费用，包括各类税收，但份额最高的为营业税、土地增值税和所得税。
营业税为销售收入的5%，即新房在交易过程中产生的费用，一旦发生了销售行为，就需缴纳。土地增值税则是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税采取累进税率的征收办法，累进税率为30%-60%，也是所有税收中最重的一块。最后，扣除上述所有成本，开发商还需就其所得利润缴纳25%的所得税。
另外，还包括一些专业管理，销售费用等软性费用等，以及开发商本身在融资开发某个项目中的财务成本。
一位不愿透露姓名的开发商表示，刨去这些成本，一般开发商的利润率在10%到15%左右，随着近几年土地基本都是通过招拍挂取得，土地成本居高不下，开发商取得高利润的可能性并不大。而即便是一些早年以低价取得土地的开发商，也必须为当年低廉的土地成本缴纳高额的土地增值税，因此一味的认为开发商卖得越贵赚得越多是不科学的。
报高建安成本能适当避税？
经过对房地产成本的分析，我们可以发现，有一些成本并非开发商能够控制的，比如说土地成本以及各类税收。但是部分税收是建立在成本以及售价的基础上的，尤其是土地增值税，采取的是累进税率，成本的支出对税收的影响很大，因此在成本上，开发商依旧有可操作的空间。
如果一旦建安成本或者销售成本等略高，则土地增值额就相对较小，土地增值税缴纳得也比较少。
以华润即将开售的位于南翔的华润置地·中央公园为例，该项目对外宣称采用了6000元/平的精装修标准，那么算上一般毛坯项目需要的5000元/平的建安标准，该项目的建安成本高达11000元/平。
从历史资料来看，华润置地2009年取得南翔地块的楼板价在8000元/平左右。而目前该项目对外报价为25000元-30000元/平，按照30000元/平的售价计算的话，中央公园的单位净利润为4578元，利润率为15.3%。但值得注意的是，土地增值税一项仅为846元，而土地增值额仅占扣除项目金额的10%，这一比例在目前的房地产开发商偏低，也是由于其建安成本较高造成的。
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“这个项目的装修究竟是不是真的达到了6000元/平还很难说，现在很多开发商都号称自己的精装修在5000元/平，但能够达到2000-3000元/平就已经很不错了。”某业内人士表示。
不过，该内人士也指出，建安成本等在报税的时候需要开发商出示账本等作为依据，“当然是在可控范围内尽量报高，但政府方面审计和税务部门也是有真才实学的，不可能作假做得太离谱。”


捂盘就能赚得“暴利”或是个误区
在国家正式展开闲置土地调查之前，沪上曾有不少项目被曝光捂盘多年，网易房产也独家跟踪了数个闲置项目。通常的认知是，以近几年房地产的迅猛发展，房价的水涨船高，捂盘时间越久，项目就能卖得越贵，开发商就赚得越多。
而事实却并非如此，因为开发商如果税前利润越高，那土地增值税将会缴纳得越多，最终达到的利润率未必很高。
作为一家港资开发商，和黄目前在上海拥有多达11个商住项目，但是首富李嘉诚“捂盘”的功力可见一斑。方方地产研究咨询机构提供的数据显示，和黄旗下多个项目至今按兵不动，例如2007年招拍挂市场上取得的嘉定南翔项目，在后期拿地的华润等项目皆已经开盘的情况下，和黄所拥有地块依旧纹丝不动。又例如知名的普陀真如项目，虽然打下了地基但是进展缓慢。
但李嘉诚打得如意算盘却似乎并非能带来莫大的利润。以其已经售罄的位于长宁的住宅项目御翠豪庭（资料、论坛)为例。和黄于2002年以协议方式取得这幅用地，土地总价为3.9亿元，规划建筑面积为156147平方米，折合楼板价约为2497元/平。
根据网易楼盘库的资料，其2007年第一次开盘时售价为36000元/平，按照2497元/平的楼板价以及8000元的精装建安成本来计算，该项目单位利润为10814元/平，利润率高达30%。
而若根据2009年10月该项目最后一次开盘时70000元/平的售价计算，土地成本以及建安成本皆不变，则单位利润也不过13182元/平，利润率下降到18.8%，其中土地增值税一项高达35127元，土地增值额占扣除项目金额的256%。
另外，捂盘还必须考虑到通胀成本以及其他各种因素，因此并非捂盘时间越久开发商就越容易获得“暴利”。且对开发商来说，捂盘意味着大笔资金的投入但短时间没有产出，一些中小开发商的资金链甚至会受到影响，因此，也只有像和黄这样资本雄厚的港资开发商才更为“捂”得起。

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