北京二季度新盘集中在昌平大兴房山

三大重点区域超过40个项目亮相 纯新盘、“地王”盘决定区域价格走势
由于未来两月京城新盘呈现出明显的“南北分流”格局，入市新盘多集中在昌平、大兴、房山等重点板块，北京青年报《广厦时代》联合亚豪机构，对这几大重点区域楼市进行调研，以期将第一手的购房信息提供给买房人，为当下举棋不定的潜在购房群体提供置业参考。
北部区域
昌平住宅断档多月后即将“开闸” 十余新盘“井喷”亮相
借助临近中关村、上地等高科技园区的地利，昌平房地产市场一直表现红火，区域内形成了西三旗、回龙观、沙河、昌平城区等几个核心住宅组团，自2009年以来昌平住宅市场一直处于严重供不应求的状态，导致普通住宅项目销售提速，区域房价快速攀升。据亚豪机构统计显示，2010年昌平区的住宅成交价格同比上涨超过六成。
今年前四个月，昌平区70年产权的住宅类型楼盘处于青黄不接的阶段，开盘项目全部是40、50年的商住楼盘，包括SOCO公社（资料、论坛)、润枫欣尚（资料、论坛)、琥珀天地（资料、论坛)等，开盘价格在14000-17000元/平方米之间。由于商住楼盘的特殊属性，在产品设计的宜居性上有所欠缺，因此这些开盘项目的销售情况并不理想，区域购房需求在观望中逐步累积。
5月开始，昌平区住宅供应断档的局面即将得到改善。据亚豪机构统计显示，在接下来的5、6两个月，昌平区将有包括金隅·观澜时代、保利·罗兰香谷（资料、论坛)、住总万科·金域华府、金融街·金色漫香苑、北京风景、纳帕澜郡等多个住宅类型新盘入市，此外，还有首开·国风美唐（资料、论坛）、琥珀郡两个商住类型新盘也计划开盘。这些新盘的集中供应，将极大缓解昌平区住宅供应匮乏的局面，同时，各新盘间也面临着激烈的销售竞争压力，有助于保持区域房价的平稳。目前计划开盘新盘大多位于地铁昌平线周边，为各项目销售加上了一重保险。
亚豪机构市场总监郭毅认为，昌平区位于上风上水的位置，其位置、环境的优势一直被购房人所认可，又因为靠近海淀人才聚集区，吸纳了大量在海淀从事IT、教育等工作的高收入阶层。2010年底昌平线的开通成为了昌平区域楼市发展的助推器，加上早期通车的13号线和在建的8号线，昌平区将成为唯一汇聚了三条地铁线路的郊区，一直以来影响昌平房地产市场发展的交通瓶颈得已打通。保利、万科、金融街、住总等多家大型开发企业进驻昌平，不仅有助于提高区域住宅项目的整体品质，还促进了区域商业配套的成熟繁荣。2011年，在多重利好之下，昌平住宅供应井喷，必然带动区域的供需两旺，昌平区有望成为继2010年大兴、房山之后的又一宜居新城。目前区域房价正处于上涨初期，开盘项目的报价普遍在20000元/平方米左右，与通州、大兴等同样位于地铁沿线的项目对比，价格有一定优势，未来升值潜力较大，上市新盘的主流户型面积在80-130平方米左右，适合两口、三口之家居住。专家认为，昌平区域新盘从产品、位置、交通到价格的综合条件都具备较高性价比，未来的集中上市将为北部城区的庞大置业群体提供更多选择。
南部区域
大兴新盘入市量领跑京南 产品呈现多元化格局
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北京南部的大兴、房山仅5、6两月预计有15个新盘上市。其中大兴黄村板块上市新盘量最多，共有保利·新茉莉公馆、兴创·屹墅、华润公元九里、旭辉御府、中建·国际港、红木林6个新盘。大兴亦庄经济开发区也有4个新盘，分别是远洋天著、中信新城、易居国际和力宝广场。此外大兴采育镇还有一个名为恒盛·小镇艺墅的别墅项目计划开盘。
多家大型房企高价拿地、宜家进驻大兴、大兴轻轨线开通，大兴区以各种利好刺激购房者持续关注。2010年下半年，大兴区的楼盘开始陆续上市，在当时楼市尚且低迷的情况下创造了多个“日光盘”。2011年，黄村板块又迎来了新一轮的放量高峰，但与2010年的市场环境不同，当前政策对购房需求的抑制更为严厉，黄村能否重现辉煌？据亚豪机构统计显示，2011年黄村上市新盘分成两种类型，一类是以保利·新茉莉公馆为代表的，面对首套刚性需求客群，户型面积以80-140平方米的中等户型为主，定价在2万元/平方米上下。另一类是以兴创·屹墅为代表，面对改善型需求客群，户型面积以170-300平方米的大户型为主，定价偏高。
亚豪机构市场研究总监郭毅认为，大兴黄村在2011年的供给格局呈现出多种产品形态全面开花，使得覆盖到的购房客群更加广泛。另外，升级型低密度高端物业的供应增加，符合以往大兴黄村地区在购房人心中的宜居感觉。再加上宜家、王府井(600859,股吧)百货等高端商业的进驻，将助推大兴房地产市场价值跃上一个新的高地。
值得一提的是，大兴区域内的亦庄板块也将在二季度楼市中占有重要地位。亦庄近几年来除了金色漫香林、林肯公园等少量项目以外，极少有新增住宅供应，使得区域住宅销售价格一路攀升至22000-25000元/平方米，低密度的类别墅价格在28000-35000元/平方米。5、6月份即将上市的新盘如君安国际、中信新城将提供多种类型的产品，包括普通住宅、公寓、商住楼等，这些产品的价格区间预计多在22000元/平方米上下，而又有远洋天著这样的“地王”级花园洋房及别墅产品供应的助推，业界预测亦庄低密度别墅产品的价格有望突破40000元/平方米大关。
今年房山楼市总供应量超300万平方米
万科、绿地等大盘带动瞄准中小户型刚需
在“十二五”规划中，房山被定位为“首都高端制造业新区和现代生态休闲新城”，产业规划的升级以及生态优势给房地产业的兴旺提供了强有力的支撑，形成了以良乡、窦店、长阳三镇为核心的三大居住组团。再加上2010年底，城铁房山线开通，拉近了与城市核心区的交通距离，还引入了重点教育资源北京小学，使得房山成为2010年房地产市场最热的区域之一，造就了万科中粮长阳半岛等重点项目的“日光”热销。
5、6月份，房山区将有4个纯新项目入市，分别是万科幸福汇、首开·熙悦山、长阳·光和作用、绿地新都会·微堂。而今年房山新盘主要集中在长阳板块，新盘的总体量超过了200万平方米，再加上目前在售的老项目后期，预计今年房山区总供应量将会超过300万平方米。新盘仍然着眼于满足刚性需求客群，推出的产品以80-90平方米的小两居，90-100平方米左右的小三居为主，布局紧凑，减少了使用面积的浪费。
亚豪机构市场研究总监郭毅表示，房山区域新盘的价格普遍在16000元/平方米，相比通州、大兴2万元以上的房价水平有较高的竞争优势。选择一套单套总价在130万-150万左右的两居或小三居，首付30万左右即可，对目前北京市场上的中低收入置业群体而言“门槛”较低。因此，价格优势有望助推房山区成为南部刚性需求客户的首选。文/邱旸
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