“大金主”们瞄准深圳商用物业 业内警示风险大

写字楼受到投资群体的热捧。南都记者陈以怀摄
“有钱我就买中心区写字楼，创业板启动后肯定要涨。”2009年8月，投资客林先生坐在香蜜湖一家星巴克咖啡厅内说。他手上拿着一份《南方都市报》，当天的报纸上刊登了中信证券35.75亿拿下深圳CBD卓越时代广场二期的新闻。
林先生的判断是敏锐的。美联物业新出炉的一份报告显示，深圳二手写字楼一年多以来一直在持续上涨，近半年时间涨幅超过30%。业内人士告诉南都记者，眼下深圳的二手商业市场上有大量资金来自基金公司、投资公司和大型企业，职业投资客加持商用物业，从住宅市场上被迫转向商业的“菜鸟”投资客，将深圳商业市场搅得一团火热。
基金公司持5亿元买甲级写字楼
“现在的深圳商业市场可不缺资金雄厚的‘大佬’，据我所知，有基金公司手持5亿元资金，要在深圳中心区买整层写字楼。”一资深商业人士对记者透露说。他告诉记者，商业市场上“大单”频出，就在不久前，罗湖向西大厦就成交了一套“巨无霸”单位，3层合共5000多平方米建筑面积，全部由一个买家拿下。
仲量联行广州投资部经理刘裕通此前在接受媒体采访时表示，外资对深圳商业地产的关注度一直较高，近期确实有外资客户前往深圳六个区域考察商业地产项目，但因为价格和投资回报率等因素，最终未能成交。
世华地产工商铺部福田中心区总监张刚表示“不足为奇”。“大型企业、投资公司、证券公司，是当下商业市场上的一大群体。他们有的是为买来自用，有的是出于投资考虑，商用物业租金和售价上涨给他们投资信心。”张刚说。
这些手持大量现金的“金主”们，青睐哪一类物业？港置地产商业A区总监李政江告诉记者，他们一般中意两类物业，一是整层写字楼，成熟的中心区和中心西区是他们关注的热点；二是升值前景好、回报高的商业裙楼，大面积、2-3层的易于整体包装和管理的商业裙楼是关注热点，罗湖最为热门。“事实上，少则6000-7000万元，多则以亿元为单位的商业单位，多半只有公司才‘玩得起’。这类公司现金流充足，同时眼下投资渠道有限，他们希望通过投资大型商业来获利。”李政江说。
短炒客刚过户转手即赚5000元/平
近期投资商用物业的投资者，是否已获利？从美联物业对甲级写字楼的跟踪统计数据来看，嘉里中心、地王大厦、诺德中心、赛格广场、国际商会中心、卓越时代广场、中心商务大厦、新华保险大厦、卓越大厦、海岸城西座等写字楼近半年价格一直在涨，并在4月份创下最高值。“年前年后的这几个月，写字楼涨幅确实飙升了20%-30%，这是我的直观感受。商用物业价格上涨，追涨的人自然增多了，市场上的炒家也增加了。”李政江说。他告诉记者，近半年商业涨幅最大，有炒家3个月左右转手已获利颇丰。
一位业内人士给记者算了一笔账。商用物业过户大都采用阴阳合同，一套原价200万的房产、以600万的价格过户，主要税费是3%的契税，占实际支付成本的1%左右。中介费报价在3%左右，但实际支付一般仅1.5%左右，两者合计成本在2.5%左右。如果是1月份买进、4月份卖出，涨幅约在15%左右，刨去成本后利润在12.5%左右。若以中心区6万元/平方米的写字楼计算，那么一套100平方米的单位3个月时间就净赚75万元。
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“我见过最短的1个月过户完毕，立刻转手卖的。但这是个案，当时买入时即是低于市场价的笋盘，业主急需用钱，价格比较低。过户完毕之后即转手赚了5000元/平方米左右。商业价格涨幅大，市场上炒家也增多了。”张刚说。
“价格已到历史高位入市有政策风险”
疯狂的市场背后，业内人士已经在预警风险。世华地产工商铺部福田中心区总监张刚提醒投资者，留意价格风险。“商用物业涨过一轮之后已到一定高位，打算入市短炒已经基本无空间。与此同时，商用物业也存在政策风险，若按评估价征税波及商用物业，后果很严重。”张刚说。
业内人士告诉南都记者，现在市场热传“7月1日起二手房交易按评估价征税”消息，不少业主、投资者都担心二手写字楼、商铺如果也囊括其中。“当下的二手写字楼或商铺，基本都是按原合同价计算税费，如果按成交价严格计算，税费将很惊人。商业市场以投资者为主，大家对政策反应灵敏，若有政策出台影响会比住宅市场更明显。”李政江说。
如果真按评估价征税，差别有多大？港置地产按揭部经理班香花告诉记者，以福田CBD的写字楼为例，多数单位业主买进时仅2万多元/平方米，现在已经涨到6万多元/平方米。如果评估价接近成交价，将产生20%的个人所得税，30%-60%的增值税，以及差额营业税。
“如果严格按评估价征收，产生的税费将是很惊人的，买商用物业的投资者不仅无利润可言，还可能承担巨额亏损。目前市场上80%以上的单位都需要赎楼，这类物业过户最少也需要耗时1个月。如果真要按评估价征税，现在这个时间点就很悬。”班香花说。
○投资建议
“菜鸟”投资客慎买关外商铺


-->对于刚转向商业市场的“菜鸟”投资客，业内人士也在提醒，商铺是好的投资品，但“门道”比较多。对于刚入商业市场的投资者，他们的建议是，购买租金回报稳定的写字楼单位及成熟商圈内的裙楼商铺。
业内专家告诉记者，近期不少中介公司将工商铺部开到关外，明确表示看好关外商用物业市场。地铁线路延伸到关外，的确令关外商铺具备很多投资机会，但对商业投资新手而言，并非好选择。最核心原因是，眼下关外如龙华、宝安中心区、龙岗中心城等片区正在进行大面积改造，一条道路、人行天桥、地下通道发生变化，都会令商铺价值产生根本性改变，这也为新手入市设置障碍。
经验不足、资金实力有限的投资者，租金回报稳定的写字楼单位也是不错选择，以中小户型为佳，好租好售。罗湖、中心区和中心西区是推荐热门区域，这些区域写字楼的出租回报率大多可达到5%左右，罗湖的成熟写字楼还可达到6%，回报可观，入市风险比较小。
○解密
谁在炒热当下商业地产市场？
首先，大型企业、投资公司的加入，令商业成熟区域的大面积写字楼、商铺炙手可热。他们热衷购买成熟区域的写字楼和商铺，这类物业租金收益比较可观，如果价格涨幅快则会选择出售。通常这类物业少有放盘，如果购买了大面积单位，基本上就能控制楼宇的放售价格，掌握了定价权。
其二，职业投资客加持商用物业，“凑份子”买核心区域商用物业。业内告诉记者，眼下有不少投资客“凑份子”买楼，他们更青睐总价偏高、热门区域的写字楼或商铺。合作者们一般是生意上的伙伴，或是亲戚朋友联手，这些以专业投资客为多。他们会签一份协议，按出资比例分享出售、出租所得收益。
其三，“菜鸟”投资客商业市场“淘金”。从住宅转到商业市场的小型投资客明显更多，令商业市场温度更高。这类买家一般成交的是300-700万左右的小户型写字楼，如联合广场、地王大厦等等。
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“跟以前相比，商业市场的关注度更高，客户群体也确实增加了很多。以前商用物业价格上涨可能是局部的，东门、华强北、中心区等旺区成交比较火，选择则是全面铺开。”张刚说。
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