购房手上最好预留一成房款 首付和利率或再提高

漫画/大满公社
“我准备买房，也具有购房资格，但是现在不知道自己到底该买一个总价多少钱的房子，也不知道是不是该把我的所有积蓄都拿来付首付。”有市民来电做上述咨询。确实，在楼市政策飘摇的当前，在选择物业之前，要先给自己的承受能力做一个相对靠谱的评估，这样至少才能够在可操作的框架下进行合理挑选。当前评估自己的购房能力，除了以往都需要考虑的因素之外，有些问题还要格外注意。那么到底该怎样评估自己的承受能力，又该怎样为自己规避风险呢？
首付、利率都有再提高的可能
尽管杭州已经公布首套房首付比例已经从3成提高至4成，尽管深圳银行尚未跟进，但是嘉宾都建议最好留多房款的1成作为机动资金。
这笔钱用处可太多了，如果政策突变，要求首付提高1成，不会临时出现困窘并因此连累到定金都无法收回。从以往的案例来看，限购令初出的时候，由于丧失购买资格造成无法交易，定金基本是可以全额取回的，但是如果因为首付无法筹齐到新政的成数，定金取回的概率就很小。除了首付切实提高，这一成房款在收入出现危机时，至少可以保证一年的月供可以按时交付。
目前至少有两种情况会加大月供的压力，一个是逐渐取消利率优惠，此前首次置业，90平方米以下首付3成，利率最初有7折优惠，当前已经大部分为9折以上利率或是基准利率了。
中国进入加息通道，未来贷款越来越难，利率越来越高已经是个不争的预期。普遍认为今年可能还有1次加息，未来加息次数不少于2次。如果按照这样计算，未来每个月多还几百块钱是很能的事。
以前银行在放贷核实时，一般会要求月供不要超过收入的50%，但这一比率还是控制在这一水平线以下比较好一些。
交易税费有可能超出预期
按评估价过户此前曾一度引发了二手房过户的热潮，尽管目前深圳还没有开始执行，但是不妨先参考其他城市的执行细则来为自己留足后路。目前广州、上海的惯例，评估价过户有两种方式可以选择，一种是按照差额的20%来缴纳个税，另一种是按照交易房产评估价的1%-1.5%来缴纳个税。
选择何种方式交税，通常与所选择的物业相关，对于一套曾经只卖20万的老房子而言，现在可以评估到200万，选择差额20%，需要缴纳的个税为36万元，这样就不如选择第二种方式更为划算。如果按照评估价过户，会增加的不仅仅是个人所得税，与之相关的交易费、营业费、契税等税费都会跟着评估价一同上涨。
交易税费的增加并不一定是因为按评估价过户，前不久王女士在广州买一套物业，准备使用公积金贷款，此前二手交易的惯例都会将过户价格写低以逃避税费，但是如果采用公积金贷款，放贷银行会核查得更为严格，一旦发现过户价格过低，有可能会拒绝房贷，另一方面放贷额度与成交价格相关，最后王女士再三考虑，还是报上真实的成交价格，之前预算大约3万元左右的税费，也因此多至6万元。除了交易税之外，房产税也已经在上海、重庆试行，深圳开始征收也是很有可能的事。
在税费不断增加的时候怎么办？先小人后君子或是比较好的解决办法，这就是说，在签订合同的时候不妨把这些不确定的风险及承担方式写进合同里。
有持续稳定的收入比较好贷款
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以往整个过户手续顺利的话半个月至一个月就可以办结，现在一个月能把贷款办下来就已经算是幸运了。如果遇到有些银行当月额度紧张，或者当季额度用完，再排上2-3个月的队才能拿到贷款也不是不可能，所以一方面最好先去银行确认以自己的条件办理贷款的情况，另外则建议购房者不要把时间抠算得那么精确，留出更多的时间还是比较好的选择。
银行评估放贷风险时，主要会考虑在该银行的资产总量，包括现金、股票、基金等金融资产，同时也会参考贷款方的其他投资情况，来综合评定还款能力，比如是否有大额的保单，是否有稳定持续的现金收入等等，即便你有好车有好房，但是不能证明你有稳定持续的收入来源，银行也会因此取消利率优惠甚至要求你增加首付来降低贷款数量的。同等条件下，利率高的客户显然对于银行贡献更大，有可能成为优先放贷的对象。已经出现的一个案例是，600万的房子贷款200万，利率9折的那个没有批下来，但是95折的那个却拿到了贷款。
(专家支持：世华地产市场研究部总监肖小平、美联物业深圳嘉宾深圳区营业部总经理江少杰、深圳市荣华懿按揭代理有限公司总经理谢韬)
案例分析
陈小姐手上有100万现金，月收入稳定在20000元上下。如果准备买房，相对稳定的做法是买一套200万左右的房子，建议付多一成首付至80万，贷款120万，月供8226.85元，这样基本没有供款压力，留下20万作为机动资金，一旦出现没有收入的情况，还可以保证一年的供房和生活。
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