楼市“旺季反转”挑起深圳地产“江湖舌战”

反复、偶然、混沌，调整中的楼市迷煳中有清醒，必然中有偶然。正是难以琢磨不能定论的市场心态和趋势，让地产江湖舌战不止，锋语相对。而刚刚过去的“地产春交会”本应为楼市的黄金周，但无奈起了个大早赶了个晚集，市场成交并未遂开发商的心愿，寥寥收场后各方声音占据了最有利的时机，新论旧解统统登台。
笔者并不认为一家之言就必能为业界和置业者取悦和信服，但不可否认的是，精华观点的荟萃，让我们眼前的楼市轮廓更清晰更可触摸，让地产的智慧境界持续扬升，同时，也潜在地影响着市场胶着的心态。
本期专题取材于“五一”传统地产旺季节点的各大论坛及其各地市场表现，最大范围记录各界专家学者对春季楼市或错愕或质疑或自信的真实脸谱，以期为置业者入市决策提供信息参考和立体导航。
战略之重
一拥而上加大商业地产风险
万科总裁郁亮表示，现在城市发展已经走到一个新的阶段，万科也要跟这个新的发展形势相适应。未来五年80％的产品是住宅，对商业地产的开发将有所保留。万科商业地产目前只占5％左右，如果有金融工具参与，会做得大胆一些；如果没有，就会小心一些。他表示，万一商业地产形成泡沫，一哄而上的话，比住宅造成的影响更厉害。
住宅市场的常态化调控，正在加速深圳开发商转战商业地产的速度。在3、4月的短短一个多月内，招商地产、深振业、中航地产宣布加快发展商业地产步伐。在此之前，万科、金地集团和中海地产等开发商早已在商业地产领域内布局深耕。去年12月万科以29．63亿元拿下深圳盐田区沙头角中心区六宗地块，计划打造深圳东部首个城市综合体，该项目将由深圳万科公司与深圳招商地产共同开发。万科与招商地产合作并不多见，而两家公司联手在深圳开发商业地产尚属首例。据悉，在未来5到10年内，在距离京基100大厦仅仅两百米之远的蔡屋围晶都片区，包括京基集团投资在内的多栋400米以上高楼将会拔地而起。同样是在百米之内，号称“地王大厦”的原深圳第一高楼和华润万象城都是深圳极具地标性的商业中心。
世联地产研究表明，开发商纷纷布局商业地产，力求“两条腿”走路，意在更好地抵抗行业周期。但他提醒，并非所有房企都具备商业地产的开发能力，商业地产从拿地到设计规划到开发建设以及出让模式等一系列环节，都与普通住宅开发有着巨大差别，转型商业地产存在机会的同时，也伴随着巨大的风险。
土地之殇
住宅用地出让骤减 未来溢价率难有表现
根据调查，北京、上海、深圳、郑州、杭州等地出现不同程度的商品住宅用地供给减少。北京1至4月份土地出让金同比减少55％，上海方面同比下降32％，而深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”。其中，深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”；郑州出让的几十幅土地中，有住房类字样的只有四五个，且都是协议出让的“其他普通商品住房用地”性质。据了解，根据郑州的规定，未来开发商以出让方式取得商品住房项目用地的，须按不低于地上建筑总面积10％的比例配建保障性住房。
1至4月份，各地大量减少住宅类商业用地出让，再加上开发商资金紧张，购地热情降低，土地成交价格在低位徘徊，各地土地出让金收入急剧减少。“在平稳地价的大基调下，现在地方政府哪敢明目张胆地出让高价住宅类商业用地，要避免地王再现，最好的做法就是减少住宅类用地的供给，转而出让更多商业用地或工业用地。但这样做一定会导致地方政府今年土地收入的锐减，以及未来商品住宅市场的供给不足。”一位上海市房地产界资深人士表示。
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根据以往经验，土地成交量低迷的原因多与供给减少有关。而此轮市场如此表现的原因则是多方面的：总体来看，除住宅类商业用地减少外，整体土地供给并未明显减少，但因为多数开发商仍执著于住宅开发，因此商业用地、保障性住房用地多以底价成交。比如上海3月份成交的25幅经营性用地，其19幅底价成交的地块全部为商业用地和保障性用地，没有一幅商品住宅用地。仅有的4幅住宅性用地溢价率仍然达到41％。
不过，即便是商品住宅用地，开发商的购地热情也已经开始降温，这其中包括对政策的观望，也有资金乏力的无奈。有专家预测，如果前4个月的这种成交趋势得以继续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30％至60％。
资本之变
三四线城市不是 资本万能“避风港”
中华房商合作联合会主席贾卧龙提出，货币政策越来越成为房地产发展方向的信号灯，政策的每次波动都将让房地产市场面临一次“惊心动魄”的挑战。
有评论人士分析，房地产作为国民经济的重要支柱，从经济上说，与有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等息息相关；同时，它关系到生活的“幸福指数”，因此国家对房地产市场的调控也是持续不断，而这些政策中对房地产起显著作用要属货币政策了，政府从货币的供应和流通方面对房地产进行大的调整。货币紧缩，房地产资金压力加大；货币松紧，房地产通货膨胀则可能加剧。
货币的发行量影响着房价与物价。中央曾多次提出实施稳健的货币政策，运用存款准备金率、利率、汇率等多种工具调控房地产市场经济，货币政策的一举一动将牵动着房地产的敏感神经。今年的货币政策是上调准备金和加息，这也的确撬动了房地产高价不下的基石，房价开始慢慢松动，市场预热期也得到了一定的抑制。但值得一提的是，房地产市场面临土地、建筑材料等生产成本的上涨，信贷资金的脱节，市场销售的连续走低。这些都可能冲开房企的资金链条，对市场房价、销售的预期造成了影响。
分析人士指出，当前楼市为了规避风险，开始转向三四线城市的市场中，然而这只能是短暂的“避风港”，随着货币政策的持续发力，三四线城市房地产市场的风险也会存在。
存货之压
存量房饱和未来降价压力大增
据社科院5月5日发布的“2011年房地产蓝皮书”介绍，2000年至2010年十年间，我国城镇累计新增商品住房面积43．26亿平方米，新增套数在4300万套左右。截至2010年末，全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平方米。从2008年开始，我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。
“社科院蓝皮书”的分析，从全国来看，每年城市新增家庭数量及由此带来的住房需求正在减少，刚性需求对房价长期上涨的动力已不复存在。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。其次，房价仍然太高也是社科院认为市场将持续低迷的一个原因。
“社科院蓝皮书”称，从目前的房价和收入关系看，2009年我国城镇家庭的平均房价储蓄比是33．7，即城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能购买一套商品住房。
“这就意味着中低收入家庭消费型需求被驱逐出了购房市场。”社科院专家李恩平说。
同时，根据沪深两市135家地产上市公司的季报统计，2011年一季度的楼市存货金额高达9865．14亿元，与2010年同期的7041．46亿元相比，大幅增加40％。较去年末环比也增长了9．07％。
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其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407．79亿元、522．45亿元、1508．52亿元、1270．61亿元，同比分别增长28．62％、30．09％、45．73％和58．01％。
据专业人士按2010年的销售数据静态地计算，四大房企要消化这些存量，将分别需要35．51个月、32个月、35．69个月和42．48个月，未来降价压力大增。
房贷之谜
首付是否提高将取决于银行信贷额度
近日，建行、中行、农行各自浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5％－10％。
浙江省四大国有商业银行中，目前只有工行还按兵不动，但按照四大行以往的一致步骤，工行调整首套房贷款政策只是时间问题。此前，几乎所有的中小银行都已经上调首套房的首付比例和利率。建行浙江省分行明确，从5月5日起，对首套房贷利率原则上执行基准1．1倍利率，首付不低于40％，对于第二套住房，首付要求不得低于60％，利率原则上不得低于基准利率1．15倍。
无独有偶，尽管目前工行、建行、中行、农行广东省分行都一致表示，没有收到总行相关调整的政策，对于首套房贷的首付和利率政策并没有做出任何调整。然而广州确实已有不止一家国有银行将首套住房贷款首付上调至四成。近期的一份“2011年4月南京金融机构放贷调查报告”也显示，在接受调查的17家银行中，南京多家银行已要求客户首套房贷首付至少四成，其中一家银行首套房首付比例甚至要求不得少于五成。同时，首套房贷款利率，从基准利率水平到上浮5％到10％不等。
对此，银监会公开否认了“首套房贷首付比例提至五成”的传言，并表示，目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率1．1倍的监管要求没有改变。北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，全国上调首套房贷款首付比例的可能性不大，可能先在一个省试点。浙江部分银行上调首套房首付比例及利率与银行的信贷额度有直接关系，而与宏观调控关系不大。
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