成交起落不定房源稀少 不少"夫妻老婆店"出局

日前，美联物业宣布暂时退出上海二手房市场。这在房产经纪行业迅速掀起波澜，并让更多的目光开始关注起整个房产经纪行业的调整现状。从多位业内人士的介绍来看，当前，中介行业关店现象仍主要集中于中小中介。今年春节后至今，小中介关店现象逐渐蔓延，一条路上关闭三四家门店的现象十分普遍。除企业规模较小、资金链紧张之外，产业结构单一，过于依赖社区内中低端二手房交易，这也是“夫妻老婆店”等众多小型中介最早退出市场的重要原因。
微型中介公司阵营萎缩
持续数月的清淡行情后，小型中介公司首先扛不住了。
以赤峰路为例，周边老公房众多，自住需求占据市场主导地位。同时，赤峰路靠近同济大学，租赁需求旺盛。因此，这条路上中介门店非常集中，且以“夫妻老婆店”、小型中介加盟店为主。21世纪不动产上海锐丰赤峰路二店分行副经理郭庆松透露，从春节后至今，赤峰路上的小型中介店陆续开始调整。“有些门店缩短了营业时间，一到下午6点钟就打烊，有的则干脆关门换了招牌。仅4月底，赤峰路同济大学附近路段就有3家小中介门店关门。”
同样的现象也发生在五角场板块政立路。21世纪不动产上海锐丰政立路店分行经理夏琪表示，仅从其观察到的范围来看，从春节后至今，政立路上就有5家中介门店关门。除一家门店是某大型中介企业分店外，其余均为中小型中介公司。目前，其中2家店面已经出租给其他行业公司运营。
去年4月份至今，楼市调控已经持续一年有余，到底房产中介行业规模已经萎缩了多少？德佑地产副总经理罗亚东透露，根据行业的经验数值，中介门店数量已从一年之前的13000家左右，降至目前的不足10000家，萎缩已接近25%。
罗亚东同时表示，房产中介行业洗牌并未结束。“以目前套均总价250万元、月度成交套数12000套、中介成交占比90%上下，整体佣金折扣8.5折左右来推算，上海中介业总佣收约为每月4.6亿元左右，平摊到10000家门店，则店均月度佣收不足5万元。但从门店月租金、装修费摊销、水电费、电话费、员工底薪及佣金提成、总部成本分摊、税收等成本项测算，单店损益平衡点应在月均8万元左右，部分门店损益平衡点更接近月均15万元。因此预计，目前中介行业整体上仅有20%左右的门店盈利，20%左右的门店基本盈亏平衡，而约60%门店处在亏损甚至严重亏损的状态中。未来，除非市场成交量明显反弹，否则，行业门店总数从现有的10000家左右降至7000家左右的可能性依然存在。
营收范围狭窄削弱小中介生命力
众所周知，“夫妻老婆店”运营成本相对最低，但为何在行业盘整时这类公司却最早被挤出市场？
公司资金实力相对较弱是一方面原因。从信义房屋提供的数据来看，从去年4月份政策调控以来，除少数几个月份成交量在15000套以上，其余月成交表现均比较平淡。这也就意味着，平淡的行情并没有给亏损的小中介“喘口气”的机会。目前，政策环境并未放松，对于持续亏损的小型中介门店而言，关门成了顺理成章的选择。
除此之外，营利点比较单一也造成小中介应对市场调整的力不从心。从去年下半年开始，随着住宅交易税费、限购、限贷等一系列政策的收紧，二手房市场成交热力就开始流向一手住宅市场以及商业地产市场。不少大型中介企业也纷纷把业务重心向一手代理市场和商业地产市场转移。从德佑地产今年4月份的业绩结构来看，一手住宅代理和商业地产交易已占到企业总体业绩的43%之多。
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和大型中介公司不同，“夫妻老婆店”等中小型中介企业受企业规模、相关资质等诸多原因制约，难以获得代理一手房项目的资源，而别墅、高档公寓等高端住宅，以及商铺、办公楼等规模较大的二手商业地产业主也都很少愿意把物业委托给小型中介门店交易。在此前提下，难以转型的小中介企业营利范围得不到扩展和突破，公司运营也就难以扭转亏损状态。“对于不少小中介门店来说，租赁交易是其业绩的重要部分。年初时，租赁交易红火，一些小中介店尚可依靠这项业务维持运营，但4、5月份租赁交易量也逐渐转淡，从而促使了一些小中介果断决定关门歇业。”信义房屋朱平平分析。
刚需集中板块也关店
从今年春节过后，观望许久的自住购房者重新入市，其中尤以首次置业、婚房置业等刚需购房者表现最为积极。据利尊地产、福美来不动产等多家品牌中介的统计结果，刚需购房者占据近期成交量的8成以上。对于主营社区中低端二手住宅交易的小中介公司而言，这似乎是个“翻身”的机会，但事实证明，刚需的生意也不好做。如杨浦区同济大学板块、虹口区曲阳板块等都是刚需集中区域，但近几个月来，这些区域内小中介关店现象并见不鲜。
对此，福美来不动产石泉路店经理吴古今分析，有效房源稀缺制约了成交量的显著回升。利尊地产佳木斯路分行经理李筠透露，区域内近几个月来成交热点房源是总价在200万元以下，户型面积在60-70平方米的房源。目前，门店内此类存量房源逐渐消耗，但新增供应却得不到补充，这已经影响到了不少购房者的买房进度。
此外，现有的门店挂牌量中也包含了较大的“水分”。根据福美来不动产市场部相关人士透露，为求迅速成交，不少房东都在多家门店登记挂牌。部分房源虽然是某门店的新增挂牌，但它们可能早已在其他门店挂牌数日，因此对整体市场和区域内购房者而言，这些房源并不是有效的新增供应。根据21世纪不动产上海锐丰政立路店分行、赤峰路等分行经理粗略估计，其门店内挂牌房源的50%-60%均在其他门店登记过，只有约40%左右的案源为独家委托。而对于房源相互共享的小中介公司而言，房源重复率则更高。“无房可卖”的尴尬，导致部分小中介公司持续亏损直至倒闭。
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