限价月余 增城楼价从逼近万元到跌破8000元

CFP图
一月　 8271元/m2
二月　 9172元/m2
三月　 8681元/m2
四月　 9969元/m2
五月初　7962元/m2
增城限价令出台已有一个多月，伴随着凤凰城等楼盘因限价令在“五一”大幅降价热销，限价令增城楼市走出与市中心迥异的楼价曲线。数据显示，增城楼价在五月上旬重回“7”字头，环比大降20%，但成交量多集中在少数降价项目上，不少楼盘依然“封盘”观望。业内人士分析认为，增城的限价令预计短期内不会松动，未来增城楼价依然将保持下降趋势，开发商应顺应形势主动降价。
“五一”楼价大降两成
今年1月份，增城楼价为8271元/平方米，到2月份涨到了9172元/平方米，3月份虽然回到8681元/平方米，但在限价令刚刚颁布的4月份，猛地又提升到9969元/平方米的高位，距离“破万”仅仅一步之遥。
就在大家对增城楼价这匹野马是否还能继续冲高充满争论之时，限价令的威力终于开始显现。“五一”期间，以凤凰城为代表的降价楼盘占据成交主力，使得增城楼价急速下挫。根据网易房产对阳光家缘的数据统计显示，5月1日到10日，增城成交均价仅为7962元/平方米，相比4月份大幅下降了2007元/平方米，降幅高达20%。而全市5月1日到10日的成交均价为11680元/平方米，比4月份的12685元/平方米下降了1005元/平方米。增城的调控效果明显领先于全市水平。
部分楼盘依然成交惨淡
数据显示，5月1日到10日，增城共成交了654套单位，约占全市总成交量的四分之一，更接近增城4月份831套成交量的80%。在楼市成交惨淡的时期，增城楼盘却因为限价令而销售火爆，不得不说是“因祸得福”。但并非每个楼盘都如同凤凰城一样抢得如此高的人气。同样在“五一”期间推新货的嘉骏豪苑（资料、团购、论坛、二手），该项目449套新货4月30日与凤凰城同时开售，开发商宣称当日售出七成单位，但到5月10日止，网签套数依然只有31套，让人大跌眼镜。
事实上，多数增城楼盘在“五一”的销售并不理想，一些楼盘甚至迄今为止仅有个位数的网签数。记者统计发现，4月份限价令出台后，增城有恒大山水城（资料、团购、论坛、二手）、碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）、碧桂园豪园（资料、团购、论坛、二手）、嘉骏豪苑、锦绣御景国际（资料、团购、论坛、二手）、学府雅苑等6个楼盘取得预售证，但除了碧桂园凤凰城、碧桂园豪园以外，其他楼盘网签数多在二三十套，学府雅苑甚至仅有9套成交。
增城降价潮才刚刚开始
值得注意的是，尽管限价令后最抢眼的是碧桂园凤凰城，但增城5月上旬楼价大降20%，碧桂园豪园也“功不可没”，该项目“5”字头的楼价成交了184套单位，占增城总成交量的近三成，极大地拉低了增城的整体成交均价。
记者统计发现，在四五月同时有成交的主力楼盘中，有10个楼盘楼价环比出现下降，降幅最高的达39%；1个楼盘维持原价，仅有的3个涨价楼盘中，涨幅均在5%以内，更有一个是因为产品不同而价格结构性略微上涨。按照增城市要求楼盘3个月内涨价不能超过去年均价5%的要求，目前绝大多数楼盘的价格相比限价前出现明显下降。考虑到不少楼盘或在“封盘”惜售，或推迟了开盘时间，市场趋势明朗后，这些项目将有大批受限价令限制的新增供应入市，增城楼价下跌的势头将更加明显。
近期增城主力楼盘网签价格
楼盘名 5月1日-10日成交均价（元/m2）4月成交均价（元/m2）涨跌
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碧桂园凤凰城 8389 12544 -33%
碧桂园豪园 5634 9028 -37%
锦绣御景国际 11022 11325 -2%
恒大山水城 7524 7695 -2%
锦绣新天地 7859 12906 -39%
誉山国际 18160 18160 0%
恒创恒福花园 5018 5173 -3%
汇东国际花园 8507 9195 -7%
金泽豪庭 9128 9443 -3%
金河湾家园 7552 7388 +2%
新塘新世界 10026 9531 +5%
乐活小镇 6209 6365 -2%
富港东汇城 6445 6399 +0.7%
金地荔湖城 8469 10357 -18%
限价令下适者生存
不得不承认，作为广州首个以单个楼盘作为限价对象的区域，增城对高楼价动了真格。3个月内楼盘限涨5%的要求，已成为当地政府为开发商划出的一条不可逾越的红线。两个很典型的例子是，主动降价15%的碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）成为“五一”黄金周最火爆的楼盘，既赢得了市场也适应了政策的要求，而同样位于增城的海伦春天（资料、团购、论坛、二手）则疑因触及限价令红线而被通报未取得预售证“不可销售”。
个盘
碧桂园凤凰城
降价成最大“赢家”
“五一”开盘的碧桂园凤凰城因为限价令而率先降价15%，成为全市焦点。该盘宣布当天售出600多套单位，5月1日到10日，已有283套单位正式签约。从增城全市来看，祭出“降价”大旗的碧桂园集团依然是最大的“赢家”。该集团在增城的碧桂园凤凰城和碧桂园豪园（资料、团购、论坛、二手）两个项目分别以8389元/平方米和5634元/平方米的成交均价，占据了广州全市成交量的头两把交椅。如果按照开发商的销售数据，未来一段时间内，这两个项目在网签数据上还有很大的增长空间，尤其是碧桂园凤凰城，有望在5月份再次问鼎月度销售冠军的宝座。
海伦春天
或因越限价红线被警告
“五一”前，增城房管局在其官网上发布消息，对位于增城新塘镇的“奥晨留学家园(海伦春天)”提出警告，称该项目第10、11幢商品房，地址为增城市新塘镇永和奥晨留学家园蝴蝶谷（资料、团购、论坛、二手）一街10、11号，至今仍未办理商品房预售许可证，根据有关法规政策的规定，不能以任何形式进行销售。
不少人猜测，海伦春天此番被公开警告，有可能是触及了政府的限价红线。不过，开发商对此表示否认。该项目一位负责人回应称：海伦春天是在限价令出台后申请的预售证，项目去年洋房和别墅总成交均价为6900元/平方米，按照增城房管局规定的“单盘均价不得超过去年自身项目成交均价的5%”，该盘在今年第二季度的销售均价不得超过7245元/平方米。该盘在4月底报出的吹风价为7300元/平方米。但对于为何没拿到预售证，该负责人反复称“不知情”，后说“会在短期内拿到，这个月应该没问题”。有增城的开发商则猜测，海伦春天之所以被禁售，很可能是因为开发商自己的销售数据与增城市房管局的数据有一定差异，导致开发商定价“越线”。该人士透露，不少开发商去年的销售数据都与房管局数据“打架”，一些项目甚至有上千元的差距。
现状
大部分楼盘按兵不动
对于海伦春天被“禁售”，增城的开发商无疑都“心有戚戚焉”。一位不愿透露姓名的开发商人士向记者表示，目前增城对楼价确实限得很“死”，3个月内限涨5%的要求可以看作是政府对楼市调控的“试水”，3个月以后是什么政策走向，将由这段时间政策是否有效而决定。
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3个月的限涨期过后，增城楼价会否出现反弹？开发商们的回答十分谨慎，认为在敏感时期如果楼价高调反弹，无疑会激怒政府监管部门，引发更严厉的调控政策出台。据了解，由于凤凰城降价风头太劲，增城的一些开发商已经采取类似“封盘”的措施来避其锋芒，既不愿降价销售，也无意高调推货。但也有楼盘表示要追随凤凰城的降价举措，例如计划5月下旬开盘的尚东阳光（资料、团购、论坛、二手），已透露其均价为“7”字头，单价最低的单位仅6200元，将与凤凰城在价格上正面对垒。
中地行一位分析人士认为，由于增城限价针对整体项目均价，中低端项目影响较小，复合型大盘也具备一定的操作空间，开发商牺牲部分低价单位，为高档单位留下价格空间。但据观察，针对限价政策采取此种策略的仅少数项目，大部分增城楼盘仍保持按兵不动的观望态度。该人士表示，由于买家群结构的变化以及目前观望氛围仍较浓厚，开发商明显表现出“谨慎适应”的心态。对于应对限价令，开发商仍处于谨慎探索阶段，择货而推、抢闸待售、内部认购、毛坯出售等都体现了这一点。
观察
毛坯房卷土重来
增城楼市进入“双轨制”
对于增城的开发商来说，限价令直指价格，降价已不可避免，但面对政策性的强制要求，开发商开始在降低成本问题上动脑筋。记者调查发现，近年来增城非常普遍的装修房在限价令后越来越多被毛坯房所取代，一定程度上削弱了限价令的实际效果。
家住凤凰城的李阿姨打算买一套带主人套房的三房改善居住，听说最近的限价政策让不少楼盘都降价了，李阿姨到处看楼找房子，但找了一圈下来还是觉得贵。“表面上价格确实降了，但很多原来带装修的房子现在都没了，楼价就像是在假摔。”李阿姨说，有次去海伦春天看楼，销售人员劝她迟买不如早买，因为“现在房子还有装修，以后就没有了，说不定哪天开发商连门窗都不装了。”
记者调查发现，毛坯房的确越来越多的在增城出现，并且价格与带装修的房子明显拉开距离。以凤凰城为例，虽然楼价下降了15%，但其推出的产品中，有一半是不带装修的，与带装修单位的楼价差距在1000元/平方米左右，这实际就降低了降价幅度。合富辉煌首席分析师黎文江表示，该盘开售以毛坯价应对，比原定带装修价下降15%，因而被抢购。“适应政策变化，部分项目待价而沽，部分项目则适当让利，但同时，我们也看到降低成本的趋势，由此也产生一种忧虑。”对于开发商越来越多地靠卖毛坯房来应对限价，一位中地行分析人士忧心忡忡地表示：“未来在越发严厉的调控政策下，开发商可能因节省成本而进一步降低产品品质。”
位于新塘的尚东阳光即将开盘，但该盘在产品是否带装修的问题上屡屡改口，显得非常纠结。限价前该项目宣称装修标准高于4500元/平方米，限价后又改口说只卖毛坯房，到目前又宣称会有带装修的单位。按照该盘7300元/平方米的限价标准计算，如果毛坯房最低价在6200多元/平方米，那无疑带装修的房子价格有不少的提价空间。业内人士分析，增城限价后，类似推出毛坯房的楼盘会越来越多，增城未来将出现毛坯与装修两种标准的市场价格。
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