港企天安中国内地囤地13年 地价溢价超百倍

时代周报5月13日讯 截至2010年12月31日，老牌港资地产开发商天安中国投资有限公司（下称“天安中国” ）在中国的土地储备总楼面面积约660万平方米，但翻开其近五年的年报，2006-2010年其可售楼面面积分别为7.91万平方米、10.24万平方米、9.34万平方米、9.17万平方米、12.66万平方米，若按照平均每年10万平方米的开发速度，天安在内地的土地储备足以开发60年以上。
时代周报记者在近三周的调查中发现，天安中国目前尚未开发的部分土地拿地时间甚至可以追溯到1998年。仅在上海，天安中国就有4块地拿地多年未开发。虽然天安中国方面相关负责人称天安上海的每块地没有开发均与政府规划调整和动拆迁未完成等因素有关，天安中国从来没有囤地意愿，充其量是“被囤地”。但不可忽视的是，近十年来，土地溢价不断攀升。仅上海天安豪园项目按照当初拿地价和目前周边在售楼盘价格对比，溢价幅度就已高达百倍之上。
而伴随着近几年住宅物业开发节奏的迟滞，资金周转效率低，天安中国没有庞大的现金流足以支撑其与内资开发商在土地市场上的“搏杀”，天安只能另辟蹊径，以大力发展数码城的模式探寻新的低风险增长模式。
8年只建5栋烂尾楼
天安中国的前身为新鸿基有限公司中国部，由已故金融巨头冯景禧创办，1987年在香港上市，被视为香港第一只“中国概念股”。新鸿基有限公司的母公司则为联合集团，2010年4月，联合系重组，新鸿基有限公司将所持天安的38.06%股权出售给联合地产，新鸿基则专注于金融服务。
4月23日，时代周报记者来到上海闵行区虹莘路3333弄天安豪园项目公司上海海峡思泉房地产开发有限公司的办公所在地，该处位于一小块荒地内，四周被围墙围起，印着“地产巨擘 实力巨献”的广告幕布破败不堪，“实力”二字撕扯成两半，随风飘展。
围墙之外的七宝镇红明村所在地即是该项目用地—七宝镇52号地块，红明村四支队村民朱先生说：“这里2003年就卖掉了，我儿子结婚时候不敢装修以为要拆掉，现在孙子都要上小学了，八年还是没变化。”
目前，七宝镇52号地块上五栋动拆迁楼的主体已于2008年建好，小区地面道路以及水、电、煤等公建配套尚未完成，开工比例13.49%。
天安中国2004年财报显示，上海天安豪园项目占地362320平方米，总楼面面积507200平方米，首期开发180900平方米，预期在2005年8月动工，2006年第四季度完成；上海天安阳光半岛项目，沿苏州河长达1100米，占地82752平方米，重新规划为综合性的商业和娱乐中心，项目第一期计划于2005年10月动工，2007年底竣工；上海天安别墅，首期楼面面积32200平方米，首期2003年完工，2004年底已售出97%。
但是再对比天安中国2010年财报，这三个项目的描述为：上海天安豪园项目首期楼面面积63400平方米，由于当地政府正为地块周边作规划调整，致令项目开发总规划亦需作相应调整；上海天安别墅第二期首批在建16300平方米，由于当地政府正为地块周边作规划调整，致令项目开发总规划亦需作相应调整；上海天安阳光半岛项目重新规划为综合性的商业和娱乐中心，拆迁工作已到余下数户居民最后阶段，第一期预计2011年动工。
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天安豪园项目施工方上海新马集团有限公司总经理张林生告诉时代周报记者，这个项目总包单位为上海四建，新马为分包商，“天安只付了4000多万工程款，目前还有4000万左右的工程款没有结算。2009年天安与上海四建达成停工协议，期限为2009年8月1日到2010年8月1日，现在早已超过一年，但天安根本没有开工的意向，工地至今停工。”
对此，红明村委会支部书记王学林称：“停工还是因为没拆迁完，村民对补偿有心理差距。镇上准备年内全拆完，但要看动迁推进顺不顺利。”
据悉，目前该地块已纳入闵行区规土局闲置地块追踪调查。“我们已签订了土地补充合同，政府承诺明年6月30日动迁完，交地给我们，我们承诺拿地半年内开工，将来不再是分期开发，而是一起开发。”海峡思泉房地产有限公司总经理郝卫告诉时代周报记者。
郝卫称：“即使土地增值的话，土地增值税要交掉很多，动拆迁成本也变大，不可能有很多利润。这个项目耽误了我们很多事，当初拿这块地，公司卖掉了一个项目，如果没有卖掉的话，现在不知道增值多少，所以我们不可能囤地，都想早点开发。”
但上海市有偿使用地块汇总表（2003年1－4月）显示，七宝镇52号地块（闵字（2003）049号）地块面积136340平方米，容积率1.4，中标价为112889520元，实际出让金为33866856元。该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米，以实际出让金计算的楼板价仅177元/平方米。而目前，七宝镇的房价早已突破20000元/平方米，地价升值更是惊人。
遇规划调整停工
天安别墅位于上海市松江区洞泾镇，时代周报记者发现，一期项目早于2004年销售完，目前二期的部分别墅也早已开发变成“烂尾楼”。其余地块荒草丛生，不时有一些土方车向外运土。项目上的工人称，二期建好的毛坯房已经囤放好几年了，一直没有外立面装修。
负责该项目动迁的洞泾镇城市发展建设有限公司副总经理蔡先生告诉时代周报记者，天安中国通过邀标方式于2001年拿到654-1号地块开发了天安别墅一期，2004年和2005年分别拿到654-2号地块，“二期目前已开工89亩，北面已经造好，但南面的24栋加会所不能造，因为松江泗泾南大型居住社区规划的一条道路要穿过其中。之前一直没有动工是因为拆迁一直拖到2009年才解决，后来再上报方案的时候遇到了经适房规划的问题，没有被批，只能被迫停工。”
其所指的经适房规划方案即2010年初公布的《松江区泗泾南拓展大型居住社区控制性详细规划方案》，规划总用地面积469.83公顷，天安别墅项目用地恰好被纳入其中。
松江规土局规划科科长向时代周报记者表示：“天安中国的土地2005年前就出让了，当初建好了不可能让拆掉，后面没建的就只能按照我们的规划了，这块地暂时动不了，这是历史遗留问题。开发商的规划已经跟我们调整的经适房规划对不上了，我们也在跟市局沟通后续怎么推进，是否需要适当微调，但现在还没有结果。”
目前天安别墅二期开工比例仅为5.28%。数据显示，天安别墅2003年一期开盘的在售价均价为11230元/平方米，目前天安别墅一期的二手毛坯房在售均价为27913元/平方米。周边佘山区域处于尾盘的佘山银湖别墅均价在75000元/平方米，在售的佘山三号别墅均价为55555元/平方米。
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但郝卫算了一笔账：“天安别墅有30万平方米左右，即使按1.5万-2万元/平方米销售的话，可以回笼50亿元，天安豪园有40多万平方米，去掉安置拆迁户的十几万平方米，假如售价2万元/平方米，也有60亿元销售额。一个项目利润有10亿元的话，为什么要囤地呢，对流动性和发展速度都会有影响。”
对此，上海乘星行行销机构总经理李骁指出，很多开发商仅仅拿地放在手中，每年有20%-30%的收益，土地每年溢价明显，不开发每年有这么高的收益率，一旦开发利益一次性获取了，增值让给了客户，因此开发商囤地动力十足。很多开发商如果承受不住地方政府压力，就象征性开工，故意制造烂尾楼囤地，对于天安来说，一方面有囤地主观愿望，另一方面政府给了它口实和机会。“但房地产周期长的特性，必然要承受政策波动的风险，规划调整成经适房区域，建别墅开卖肯定受影响。”
土储可开发60年
在普陀区苏州河畔、曾属荣氏家族的原上海面粉厂地块，即天安阳光半岛项目所在地，天安于2001年取得该地块，但目前开工比例为零。
据了解，该地块原有300多户人家，2009年开始拆迁，但目前仍有9户人家没有搬走。动迁方仲盛公司工作人称居民要价太高。除了原面粉厂的4栋保留建筑及未拆迁的几户居民楼外，地块基本已为净地。
对于该地块何时才能动工，天安阳光半岛项目公司上海凯旋门企业发展有限公司工作人员表示无可奉告。
据知情人士称，该项目拿地之初是计划开发高层住宅项目，后来因为政府的苏州河沿岸整体规划方案调整，该项目只能重新定位为综合体项目。“但这个项目的交通、入口太少，天安正在跟政府协商是否能多开一些入口。”
李骁认为，地方政府对商业写字楼大跃进，政府一定要改，开发商即使明白利润少很难活，但有时也没有办法。但对于这块地到底是拆迁没有解决，还是规划没有沟通好，为何拿地10年都迟迟没有开发也无人监管，闵行规土局也并没给予解释。“动拆迁是政府的因素，假如双方达成某些默契，对动拆迁不是很上心，那就造成囤地。”李骁说。
此外，据时代周报调查，天安位于浦东的天安花园三期从1998年拿地至今，仍有3600平方米的土地未开发。与此同时，天安中国2010年年报中指出，由一间共同控制公司持有而账面值为700万港元的部分待发展物业正被当地机关进行闲置土地调查，该块由共同控制公司持有土地拥有若干张土地使用证，除了两张土地使用证之土地部分作为整个项目余下发展外，约占一半的土地发展已完成或正在开发。另外，账面值为2.047亿港元（包括于分类为待售资产）之待发展物业的再开发时限已经届满，为符合当地机关的要求，本集团已作出重组该待发展物业的拥有权的申请及新的附属公司将会成立以持有及发展该物业。集团一块账面值为6.79亿港元的投资物业土地正被当地机关进行闲置土地调查，第一期发展的基础工程已于2010年度展开，集团现正与当地机关紧密商洽防止被分类为闲置土地。
郝卫表示，上述三个项目并不涉及上海的项目。但对于具体是指哪些项目，天安中国香港总部也并未予以回应。
但从天安的财报中可以发现，截至2010年12月31日，天安在全国有大量取得多年的土地没有开发，天安土地储备总楼面面积约6597200平方米，已竣工投资物业333900平方米，在建及待发展物业高达6263300平方米（详情参见图表）。若按照其目前平均每年10万平方米的开发速度，天安在内地的土地储备足以开发60年以上。
转型寻低地价模式
梳理天安近几年拿地情况可以发现，天安近几年并未频繁出现在一级招拍挂市场，相反，开始重点在全国拓展数码城。
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同时，天安也一直不断进行资产组合，抛售一些项目。2010年，天安已完成出售天津国际大厦、深圳天安国际大厦权益及重组上海明苑别墅权益，同时，江门天安花园预期将于2011年上半年完成出售，天安也在与肇庆项目买家进行协商完成权益出售。
天安中国董事总经理李成伟在业绩报告中表示，2011年集团的目标是，将继续通过收购及出售以调整集团土地储备素质及出售本集团的产品以平衡短期回报的需求及长期资本增值；将加快所有发展项目之建造工程；将集中力量发展数码城项目，在现时的环境，集团相信这种产品具有竞争力并富有灵活性，集团只会在初期资本投放低的情况下，才增加数码城土地储备。
方方地产咨询部经理赵豫川向时代周报表示，天安的很多项目长期不开发，现金流受到影响，也不可能有大量资金用来拿地，出售项目可以理解为回笼资金。
目前，天安的数码城拿地已遍及番禺、佛山南海、东莞、深圳龙岗、常州、江阴、天津、重庆等城市。
常州数码城（一期）的建造已于2010年完成，而南京数码城（一期）建造工程预计于2011年完成。2010年至2011年初，天安已为发展数码城购入额外土地储备为：东莞240亩、无锡160亩、天津西青区880亩、南通240亩、江阴260亩、重庆380亩。同时，天安正与当地政府购入天津东丽区870亩、无锡215亩、南通80亩的土地储备。
李骁指出： “发展数码城可以认为是新模式，面向中小民营科技企业，但也可以认为是投机，拿地模式不需要招拍挂，到二线城市拿园区用地，土地成本很低，发展一个园区，往往可以聚集几百家上千家企业，做得好的话，每年带来上百亿产值，地方政府会给很多优惠，甚至可能返还土地出让金。园区也配套了一些住宅用地，可以分批开发，先开发商业，商业成熟以后再开发住宅，一批批开发，可以说是园区配套，地方政府一般也不会去说它囤地。”
而从天安2010年业绩来看，物业发展收入由2009年6.276亿港元下降至5.184亿港元，但天安的租金收入由2.168亿港元增至3.467亿港元，升幅约60%。截至2010年12月31日，集团银行结余及现金储备约32.117亿港元，总借款29.276亿港元，资产负债率为2%。
一位业内人士告诉时代周报记者：“天安中国的很多项目都是因为拆迁或政府调整规划没有建，但哪有那么倒霉呢？关键原因在于没有动力去开发，真要有动力，总会让政府协调推动开发。天安中国不愿意背负太多负债，不愿意采取快速开发模式，目前销售和租金收入已比较接近，天安未来可能更倾向于长期持有的物业，采用产业园区开发带动住宅开发模式。这种模式前期投入不大，风险不高。但园区发展不是带几个企业就能发展起来，要看当地产业基础是否适合，有无支撑。目前它大部分数码城都在规划阶段，虽然模式可以复制，但铺开确实也比较难，开发周期会比较长。”
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