仲量联行：第二季度中国及亚太地区市场观察

房地产市场持续复苏
2011年初以来，全球主要房地产市场普遍看好。在2011年第一季度的《全球市场观察》报告中，“复苏”成为关键词。同时我们预计今年房地产市场交易和业绩将成为2007年以来表现最为强劲的一年。随着我们步入第二季度，全球主要商业房地产市场继续稳步复苏。尽管出现了日本遭受严重自然灾害、中东地区局势动荡以及全球经济发展前景略微看淡等不利因素，但全球主要房地产市场仍然表现出很强的抗跌性。在第二季度的《全球市场观察》中，我们将阐述目前全球房地产市场的持续复苏势头，这种复苏势头主要表现为投资市场和企业信心的不断增强，以及各个市场主要资产价格的强劲增长状况。
全球经济
预计2011年亚太地区将继续引领全球经济增长，不过由于外部需求放缓以及财政和货币政策吃紧，该地区的经济增长速度可能减缓。预计2011年亚太地区的经济增长率将为5.0%，略低于2003-2007年的平均增长率。日本地震对亚太地区（除日本外）今年的经济增长总体影响可能相对较小。亚太地区仍将保持强劲的出口增长势头，日本地震对该地区贸易流的破坏也将只是暂时。
表现各异的全球经济
始于2009年表现各异的经济复苏仍将继续决定2011年的全球经济发展前景，其中新兴市场的经济增长速度将是发达市场的3倍，今年新兴经济体的经济增长率有望达到6.5%左右，而发达经济体的经济增长率仅为2.0%-2.5%。不过，预计主要新兴市场的经济增长率将会放缓，不过仍将保持健康发展势头，并可能出现出人意料的强劲增长。预计中国将引领全球经济增长，2011年的经济增长率将达到9.3%，略低于2010年的10.3%，其主要原因是中国政府不断出台抑制经济过热的各种政策措施。预计印度的经济增长率将为8.3%左右，在全球经济增长率中位居第二，出口以及投资支出强劲是其经济增长的主要推动力。
通胀压力
随着人们对经济复苏的关注减缓，通胀压力，尤其是新兴市场的通胀压力成为人们关注的焦点。2011年第一季度，亚太地区很多国家的通胀压力进一步加大。3月份，中国的CPI通胀率达到5.4%，而印度的批发物价通胀率则上涨至9.0%，两者均大大超过了两国央行确定的目标。政策制定者担心，目前可能只是单一的价格效应可能从中期来看对工资和成本水平带来影响，因此两国央行必须采取更为激进的对策。
利率的正常化
目前，通胀正对各国政策造成越来越大的影响。很多国家的政府，尤其是亚太地区的各国政府正采取日益紧缩的政策。中国政府在抑制资产价格通胀方面采取了大胆的对策，自2010年第四季度初以来已先后调高了银行利率（100个基准点）、银行准备金要求比率（350个基准点）以及购买第二套住房的最低首付款。此外，中国政府还宣布在部分城市开展物业税的试点。同时，中国香港和新加坡也采取了抑制房地产市场过热的部分措施。
全球房地产市场
租赁市场表现各异
亚太地区的写字楼租赁市场继续表现强劲。该地区很多市场企业对办公空间的需求日益增长，2011年第一季度该地区办公空间的净吸纳量同比上涨30%。鉴于中国大陆、印度、中国香港和新加坡的企业员工招聘预期不断增长，2011年全年企业对办公空间的净吸纳量将继续保持较高水平。同时，企业租户对在印尼和菲律宾等东南亚新兴市场进行物业多元化投资的兴趣也日益增强。
亚太地区步入房地产发展周期高峰时期
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2011年第一季度，整个亚太地区的办公空间空置率继续下降，从2011年同期的11.8%降至10.9%。不过，由于大量新增供应即将投入市场（较2010年上涨40%），预计今年该地区的办公空间空置率仍将走高，不过主要集中在中国（广州）、东南亚（新加坡、曼谷、吉隆坡）和印度等市场。在印度一线城市，由于需求疲软以及信贷环境紧缩，新建物业的施工进度已持续推迟。
日本房地产市场一览
预计2011年第一季度和第二季度日本的经济增长率将分别下降0.5%和1.6%，随着灾后重建工作的展开，2011年下半年和2012年将出现强劲反弹。毫无疑问，地震和海啸自然灾害已对短期内日本房地产市场的发展造成了不利影响。2011年第一季度，东京甲级写字楼净有效租金下降了1.5%，预计2011年全年将下跌5%（此前我们曾预计将增长10%-15%）。此前东京甲级写字楼净有效租金在全球金融危机后一度复苏。不过，企业租户的需求将有所复苏，现代化的防震建筑将出现溢价现象。
在投资市场，由于投资者正在等待最新的施工工程数据出台，将使部分购买活动推迟，从而对第二季度的投资交易量造成部分影响。即便如此，绝大多数国内外现有投资商对日本房地产市场的态度仍未改变。他们对日本房地产市场前景仍然充满信心，并且看到潜在的购买商机。
房地产资本市场
亚太地区房地产投资交易量继续增长
2011年第一季度，亚太地区房地产投资交易量累计270亿美元，高于2010年第四季度和2010年第一季度。这种持续增长的势头印证了该地区经济基本面表现强劲的状况。国内投资者仍在市场上占据主导地位—在亚太地区前十大交易中，所有买家均为亚洲投资者，60%的卖家为亚洲投资者，40%的卖家为全球、欧洲或美洲基金。目前，投资者正在购买更多的整售物业和组合资产，其中最大的组合交易主要为商铺物业。
日本仍是亚太地区最为活跃的房地产市场，在地震之前日本房地产投资信托基金和私募证券基金购买活动强劲，使得2011年日本房地产市场开局良好。不过，由于地震灾害的直接影响，预计第二季度日本房地产市场将受到部分影响。尽管部分投资交易短期内可能推迟，但绝大多数现有投资者对日本房地产市场仍然充满信心，并看到潜在的购买商机。
2011年第一季度，亚太地区的房地产市场交易量也明显放缓。中国房地产市场交易量走低，其主要原因可能是政府管制力度日益加大以及资产价值快速升值所致。在澳大利亚，由于优质级资产供应匮乏，整个市场交易量同样下跌。不过，澳大利亚房地产市场总体仍然保持坚挺，收益率不断收缩，大量资金正转向该市场。境外投资者以及澳大利亚国内基金均表现出浓厚的兴趣。这些国内基金正将其资金从海外抽回，重新投入国内的物业投资组合（在很多情况下如此），这主要是受其管理的养老金基金数量持续增长所带动。
亚太地区债务市场融资选项增多
亚太地区债务市场的融资选项继续增多，出资方的数量也有所增加。目前贷款对价值比约为60%-65%之间。货币对冲成本将成为2011年亚太地区投资者决策的一个主要因素，货币风险将成为资本地区分布的一个主要考虑因素。
企业租户
追求“明智”增长
目前，全球各地的企业信心和资金呈现上升势头，并进一步带动了亚太地区企业租户的扩张需求。部分迹象已开始显现。在亚太地区，部分企业租户正在制定可替代办公策略（转向郊区办公），香港等写字楼市场租金大幅上扬，已接近这些企业的成本“上限”。目前，企业租户的注意力开始转向新加坡等其它市场。在新加坡，现有租金水平及预期增幅相对较低，同时其房地产存量能够更好地满足这些企业租户的需求。
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一些海外地区也将面临同样的压力。很多次级海外地区已成为企业租户的扩张目标，同时这些企业租户也正在对这些海外地区是否适宜作为其后台办公地点进行评估。
商铺市场
亚太地区消费者信心看好
目前，在劳动力市场状况不断好转的带动下，亚太地区绝大多数国家的消费者信心总体仍然看好。不过，由于食品价格不断上涨以及日本和新西兰近期发生强震等因素的影响，该地区的消费者信心与几个季度前相比更加表现不一。
2011年第一季度，亚太地区几乎所有的主要商铺市场的净吸纳量均保持强劲。在商铺租金和资产价值的增幅方面，大中华地区继续稳居榜首，紧随其后的则是东南亚地区。印度一线城市的商铺租金和资产价值变动表现各异，优质商厦和次级商厦的租金差距日益加大。在澳大利亚，受2010年底和2011年初零售额增长放缓的影响，2011年第一季度商铺市场表现低迷。
工业仓储市场
新加坡引领物流空间租金增长
由于出口和零售额增长强劲，亚太地区物流空间的需求继续受到支撑，在中国大陆和中国香港尤其如此。不过，受供应量有限的影响，2011年第一季度亚太地区物流空间的净吸纳量低于2010年第四季度。在新加坡，市场对高科技工业空间的需求主要来自于金融机构整合以及后台办公的需求。该地区主要工业市场的租金继续稳步增长，其中新加坡传统工业空间的季度环比增幅最大（+14.3%）。
酒店市场
全球酒店投资活动强劲反弹
2011年，全球酒店投资活动延续2010年以来的强劲反弹势头。2011年第一季度，全球酒店投资交易量同比增幅高达110%，与2010年同期相比，每项交易的平均交易额增长了近一倍，其主要带动因素是美洲地区的几幢大型酒店交易和欧洲地区的酒店物业组合交易。
亚太地区内中国和印度酒店市场前景看好
2011年第一季度，受澳大利亚（经历了两年的强劲增长之后）酒店市场活动逐步放缓以及日本地震和海啸的影响，整个亚太地区酒店市场交易量较去年同期下跌21%。澳大利亚达尔文和越南等次级市场的物业组合销售额累计1.09亿美元，而新加坡、日本和中国则主要表现为单一资产交易活动。本季度中国共有3桩酒店投资交易，累计交易额2.99亿美元，与去年同期相比增长三倍，不过当时基数相对较小。中国和印度酒店投资活动前景看好，不过交易活动要求对当地市场状况具有深入的了解，并需要好长的时间才能最终达成交易。
住宅市场
亚洲买家更为谨慎
2011年第一季度，亚洲住宅销售市场总体成交清淡，其主要原因是买家担心政府可能进一步采取紧缩政策因而投资更为谨慎。中国香港、新加坡和中国一线城市住宅销售活动总体下降，不过预计2011年这些市场的住宅售价仍将总体保持平稳。
2011年第一季度，整个亚洲地区住宅租赁活动表现各异。新加坡和中国大陆一线城市的豪华和高档住宅市场需求总体保持平稳，而中国香港的市场需求更为强劲，其部分原因在于日本人因地震和海啸临时性迁往香港导致其住宅短期租赁增多。亚洲绝大多数城市的住宅有效租金普遍上扬，不过增长速度不断放缓，其中季度环比增幅最大的是马尼拉 （+3.6%）和雅加达 （+2.4%）。
全球市场前景
亚太地区房地产投资额预计增长15%-20%
预计2011年整个亚太地区的房地产投资额将突破1000亿美元，较2010年上涨15%-20%。不过，预计日本房地产投资额2011年第二季度和第三季度将会下降，可能对整个亚太地区带来不利影响。日本房地产投资额通常占据该地区房地产投资总量的30%左右。国内资本将继续在该地区的投资总额中占据主导地位。
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在那些政策风险更大，或者国内银行资金受到限制的市场（如中国），预计将出现更多的俱乐部交易和其它形式的资金（如夹层资本、债券发行等）。在澳大利亚，一方面，银行继续降低在商业房地产方面的风险，同时收益率的持续下降，对那些雄心勃勃的澳大利亚房地产投资信托基金投资者将带来挑战；另一方面，其它的资本渠道正在市场中出现。新的非银行债券融资渠道正在涌现，投资时期更长的非上市批发基金也正在积极寻求新的商机。
租金增长推动资产升值
2011年今后几个季度，在优质写字楼资产租金加快增长的带动下，预计亚太地区绝大多数一线写字楼市场（东京明显除外）的资产价值将继续强劲升值。其中，香港、莫斯科、华盛顿和旧金山的资产价值增幅将最为强劲。
近期主要交易活动
亚太地区
澳大利亚
BWP Trust出资2.417亿澳元（合2.43亿美元）收购了由13处资产构成的物业组合，包括10个现在可用的仓库和3处潜在的仓储空间。
澳大利亚珀斯
Commonwealth Property Office Fund以总价1.52亿澳元（合1.53亿美元）向GDI Property Group出售了三处写字楼资产。
中国北京
中国五矿集团出资约6.80亿美元购买了第五广场。该综合大楼共三座大楼，其中A座将为中国五矿集团自用，其它两座大楼继续用于出租。
中国昆山
Kingdom酒店投资集团以6050万美元将位于苏州和上海之间的昆山瑞士大酒店出售给瑞士Liberty Sdn Bhd。仲量联行为Kingdom酒店投资集团提供咨询服务。
中国上海
APL以44亿元人民币（合6.68亿美元）将上海世纪商贸广场出售给中国太平洋(601099,股吧)保险公司（CPIC）。该物业位于上海徐汇区原法租界内，是一栋45层优质甲级写字楼。
中国上海
ARA出资11.6亿人民币（合1.76亿美元）从资本策略地产有限公司（CSI Properties）手中购买了上海盛邦国际大厦。
日本东京
三菱地所出资850亿日元（合10亿美元）从Lone Star手中购买了国际新赤坂大楼（东西两座大楼）以及相邻的一座酒店。
日本东京
三井不动产出资720亿日元（合8.79亿美元）购买了大手町综合大厦。
日本东京
日本最大的房地产投资信托基金日本建筑基金与日本一个私人投资者共同出资605亿日元（合7.38亿美元）购买并回租三菱重工总部大楼。日本建筑基金将占据60%的股份，这个私人投资者将占据另外40%的股份。该项收购是日本房地产投资基金2010年4月以来最大的一宗交易。
新加坡
太平星集团以8.89亿新元（合6.96亿美元）将Capital Square大楼出售给Alpha Investment Partners旗下的Macro Trends Fund和NTUC Income，资本化率约为4%。
新加坡
NTUC Income收购了Savu Investments 49%的股份，Savu Investments拥有Collyer Quay16 号写字楼。该写字楼此前名为日立大厦，估计价值6.61亿新元（合5.18亿美元）。
新加坡
新加坡上市商铺房地产投资信托基金CapitaMall Trust（CMT）出资2.95亿新元（合2.31亿美元）从Jack Investment Pte Ltd.手中购买了Illuma Mall。
新加坡
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CDL Hospitality Trusts出资1.213亿美元从Republic Iconic Hotel Pte手中购买了Studio M Hotel。
韩国首尔
韩国SK集团出资约5530亿韩元（合4.95亿美元）通过与韩国国家养老金服务机构组建的合资企业，从美国银行集团旗下的美林公司手中购买了其总部大楼。
泰国
Big C与家乐福签署协议，以355亿泰铢（合12亿美元）收购家乐福泰国经营业务。该项收购共包括42家店面，已于2011年初全部完成。
仲量联行：2011年第二季度中国及亚太地区全球市场观察
房地产市场持续复苏2011年初以来，全球主要房地产市场普遍看好。
全球经济预计2011年亚太地区将继续引领全球经济增长，不过由于外部需求放缓以及财政和货币政策吃紧，该地区的经济增长速度可能减缓。
表现各异的全球经济始于2009年表现各异的经济复苏仍将继续决定2011年的全球经济发展前景，其中新兴市场的经济增长速度将是发达市场的3倍，今年新兴经济体的经济增长率有望达到6.5%左右，而发达经济体的经济增长率仅为2.0%-2.5%。
通胀压力随着人们对经济复苏的关注减缓，通胀压力，尤其是新兴市场的通胀压力成为人们关注的焦点。
利率的正常化目前，通胀正对各国政策造成越来越大的影响。
全球房地产市场租赁市场表现各异亚太地区的写字楼租赁市场继续表现强劲。
亚太地区步入房地产发展周期高峰时期2011年第一季度，整个亚太地区的办公空间空置率继续下降，从2011年同期的11.8%降至10.9%。
日本房地产市场一览预计2011年第一季度和第二季度日本的经济增长率将分别下降0.5%和1.6%，随着灾后重建工作的展开，2011年下半年和2012年将出现强劲反弹。
在投资市场，由于投资者正在等待最新的施工工程数据出台，将使部分购买活动推迟，从而对第二季度的投资交易量造成部分影响。
房地产资本市场亚太地区房地产投资交易量继续增长2011年第一季度，亚太地区房地产投资交易量累计270亿美元，高于2010年第四季度和2010年第一季度。
日本仍是亚太地区最为活跃的房地产市场，在地震之前日本房地产投资信托基金和私募证券基金购买活动强劲，使得2011年日本房地产市场开局良好。
2011年第一季度，亚太地区的房地产市场交易量也明显放缓。
亚太地区债务市场融资选项增多亚太地区债务市场的融资选项继续增多，出资方的数量也有所增加。
企业租户追求“明智”增长目前，全球各地的企业信心和资金呈现上升势头，并进一步带动了亚太地区企业租户的扩张需求。
商铺市场亚太地区消费者信心看好目前，在劳动力市场状况不断好转的带动下，亚太地区绝大多数国家的消费者信心总体仍然看好。
2011年第一季度，亚太地区几乎所有的主要商铺市场的净吸纳量均保持强劲。
工业仓储市场新加坡引领物流空间租金增长由于出口和零售额增长强劲，亚太地区物流空间的需求继续受到支撑，在中国大陆和中国香港尤其如此。
酒店市场全球酒店投资活动强劲反弹2011年，全球酒店投资活动延续2010年以来的强劲反弹势头。
亚太地区内中国和印度酒店市场前景看好2011年第一季度，受澳大利亚（经历了两年的强劲增长之后）酒店市场活动逐步放缓以及日本地震和海啸的影响，整个亚太地区酒店市场交易量较去年同期下跌21%。
住宅市场亚洲买家更为谨慎2011年第一季度，亚洲住宅销售市场总体成交清淡，其主要原因是买家担心政府可能进一步采取紧缩政策因而投资更为谨慎。
回复该发言

2011年第一季度，整个亚洲地区住宅租赁活动表现各异。
全球市场前景亚太地区房地产投资额预计增长15%-20%预计2011年整个亚太地区的房地产投资额将突破1000亿美元，较2010年上涨15%-20%。
租金增长推动资产升值2011年今后几个季度，在优质写字楼资产租金加快增长的带动下，预计亚太地区绝大多数一线写字楼市场（东京明显除外）的资产价值将继续强劲升值。
近期主要交易活动亚太地区澳大利亚BWP Trust出资2.417亿澳元（合2.43亿美元）收购了由13处资产构成的物业组合，包括10个现在可用的仓库和3处潜在的仓储空间。
澳大利亚珀斯Commonwealth Property Office Fund以总价1.52亿澳元（合1.53亿美元）向GDI Property Group出售了三处写字楼资产。
中国北京中国五矿集团出资约6.80亿美元购买了第五广场。
中国昆山Kingdom酒店投资集团以6050万美元将位于苏州和上海之间的昆山瑞士大酒店出售给瑞士Liberty Sdn Bhd。
中国上海APL以44亿元人民币（合6.68亿美元）将上海世纪商贸广场出售给中国太平洋(601099,股吧)保险公司（CPIC）。
中国上海ARA出资11.6亿人民币（合1.76亿美元）从资本策略地产有限公司（CSI Properties）手中购买了上海盛邦国际大厦。
日本东京三菱地所出资850亿日元（合10亿美元）从Lone Star手中购买了国际新赤坂大楼（东西两座大楼）以及相邻的一座酒店。
日本东京三井不动产出资720亿日元（合8.79亿美元）购买了大手町综合大厦。
日本东京日本最大的房地产投资信托基金日本建筑基金与日本一个私人投资者共同出资605亿日元（合7.38亿美元）购买并回租三菱重工总部大楼。
新加坡太平星集团以8.89亿新元（合6.96亿美元）将Capital Square大楼出售给Alpha Investment Partners旗下的Macro Trends Fund和NTUC Income，资本化率约为4%。
新加坡NTUC Income收购了Savu Investments 49%的股份，Savu Investments拥有Collyer Quay16 号写字楼。
新加坡新加坡上市商铺房地产投资信托基金CapitaMall Trust（CMT）出资2.95亿新元（合2.31亿美元）从Jack Investment Pte Ltd.手中购买了Illuma Mall。
新加坡CDL Hospitality Trusts出资1.213亿美元从Republic Iconic Hotel Pte手中购买了Studio M Hotel。
韩国首尔韩国SK集团出资约5530亿韩元（合4.95亿美元）通过与韩国国家养老金服务机构组建的合资企业，从美国银行集团旗下的美林公司手中购买了其总部大楼。
泰国Big C与家乐福签署协议，以355亿泰铢（合12亿美元）收购家乐福泰国经营业务。
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