2500亿改造“新罗湖”已启动 今年开工10个项目

通过改造，罗湖面貌焕然一新。
刚过去的4月份，深圳的高度又一次被刷新。总高441.8米的京基100正式封顶，成为深圳第一高楼、中国内地第三高楼、全球第八高楼。这个从城中村、握手楼蜕变而来的城市综合体，如今已成为了深圳新地标。
这将只是罗湖城市更新走出的一小步。南都记者从罗湖旧改办获悉，今年罗湖将有10个城市更新项目破土动工。而按照罗湖的新规划，未来5-10年，罗湖要投资2500亿元，新增2230万平方米产业面积，这相当于再造一个“新罗湖”。罗湖“二次开发”大幕已经拉开。
10个城市更新项目今年要开工
作为改革开放的试验田，罗湖在过去的30年成功演绎了“深圳速度”。但高速发展也给它带来发展困境，土地资源短缺是“老大难”。发展30年后，罗湖已无新增土地可供应。按照官方统计数据，罗湖有近10平方公里的旧商业区、旧工业区、旧住宅区和城中村，占全区建成面积近1/3。这将成为罗湖“新生”的突破口。
2003年，蔡屋围村改造拉开序幕，当年《蔡屋围金融中心区改造规划方案》经市长办公会通过，确定为市、区两级重点项目。通过城市更新改造以后，这个占地4.7万平方米、建面15万平方米的城中村，改造为总高441.8米、总建面达62.5万平方米“深圳第一高”。
罗湖的城市更新可谓开深圳之先，蔡屋围改造只是其中一例。近年来，罗湖先后改造了蔡屋围、水贝万山工业园、笋岗仓库区、莲塘工业区等一批工业区、商业区，催生了万象城、水贝黄金珠宝产业集聚地、笋岗工艺城、大望梧桐山艺术小镇、莲塘互联网产业园等一批重点产业项目，为辖区经济发展释放出新的空间，大大改善了区域环境。
南都记者从罗湖区旧改办获悉，包括特力-吉盟工业区改造、中华自行车厂改造、长城国际物流中心、罗湖高新技术第二工业园区更新、西岭下村南区整体改造、银湖三九片区更新等在内的10个城市更新项目，均计划在2011年开工。很显然，2011年，罗湖将有更大手笔的城市更新运动。
政府投入2500亿元改造罗湖
备受瞩目的笋岗-清水河片区改造也有了新进展。经过半年紧张有序的工作，片区先期启动的国际咨询现已决出胜负，荷兰KCAP国际有限公司的“创意门户”方案夺冠。在此之前，笋岗-清水河片区的个别更新单元已获批率先动工。其中笋岗片区的长城国际物流中心改造项目在深圳经济特区30周年之际破土，深业泰富物流集团股份有限公司今年在清水河片区启动了首个城市更新项目，这里将建成华南最大的汽车卖场，定名为“国际高端汽车博览中心”。
近日，蔡屋围28万平方米城市更新也已启动。片区东起华润万象城西至红岭路，北起深南平坦大路南至滨河路，其中包含晶都酒店、工商银行用地，新围七、八、九、十坊城中村用地，部分城建集体用地，城建滨苑小区用地，以及滨河中小学、幼儿园等设施相配套用地，总面积约为28万平方米。
而来自罗湖区政府的规划显示，以上城市更新项目将只是罗湖再造的一个小的组成部分。根据规划，未来5-10年，罗湖区将计划投资2500亿元，规划建设产业及配套空间2230万平方米、包括商业530万平方米，办公510万平方米、工业研发390万平方米和产业配套800万平方米。通过城市更新再造“新罗湖”，这一规划蓝图已彰显。
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罗湖区委书记刘学强、区长倪泽望表示，罗湖的城市更新有几大原则，一是产业为主，二是不再倾向做住宅，未来新增住宅面积多是配套用房，如人才公寓等；三是用容积率换空间，不只是换出产业空间，同时也换出公共绿地、公园，换出生活休闲空间。“罗湖不同于一般的城市更新在哪里？罗湖的城市更新是整个建成区一并考虑城市更新、二次开发，五大产业片区统一做规划。”在接受媒体采访时，罗湖区委书记刘学强如是说。
“北拓”为罗湖新生提供更多可能
但城市更新的弊端也跟优势一样明显。一在罗湖深耕多年的发展商负责人告诉记者，近几年时间改公司一直在参与城中村和旧小区改造，但还未有一个项目就拆迁补偿事宜达成协议，规划、报建、施工等一系列工作一拖再拖。
“政府大手笔投资改造罗湖，这对区域发展是天大的利好消息。现在‘大饼’已经画出来，但是接下来该如何操作大家心里都没有底。规划落地、拆迁补偿、项目改造都需要很长时间，城市更新一定是好东西，但它开发周期较长、见效会比较慢。”上述负责人说。
在此背景下，有政协委员提出“锦上添花”的方案。在今年召开的深圳“两会”上，关于特区一体化、行政区划调整的提议多达十余条。“深圳特区扩容后，新一轮的行政区划调整已是势在必行。原则上不设立新的区级政府，仍以增设新区的方式来调整行政区划。”深圳市政协委员张曙光说。他建议，将布吉、南湾两街道划入罗湖区。
“区域北拓确实有动力，现在罗湖的产业发展迫切需要新空间。两地在产业上的互补作用并不太强，但区域融合早已自发形成。根据我们的统计，‘工作在罗湖、居住在布吉的置业群体都有40-50万人。如果得到官方层面上认可，形成行政区划上的统一，罗湖、布吉的融合速度还将加快。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，罗湖、布吉已经实现了“自下而上”的融合，罗湖北拓应该是大势所趋。“罗湖发展需要新的空间、新的思路，之前比较多的是扩张发展东部莲塘，比如深盐二通道梧桐山隧道免费，而现在有‘特区一体化’的大风向标，关口的限制将越来越弱化，罗湖可考虑向北联通布吉一起发展，毕竟两地在地域衔接、产业互补等方面都具备可行性。”宋丁说。
○相关链接
罗湖哪些片区将焕然一新？
按照《关于建设国际消费中心的行动计划》，以下7个片区定位将发生巨大变化。
1.笋岗片区：发展商业商务中心功能。片区将改造10个项目，规划建设300万平方米，投资约310亿元，其中商业160万平方米、总部办公楼90万平方米、配套酒店公寓50万平方米。
2.“金三角”片区：金融、商业核心集聚区。将改造7个项目，规划建设354万平方米，投资约283.2亿元，其中金融产业20万平方米、商业67.4万平方米、办公57.5万平方米、产业配套209.1万平方米。
3.清水河片区：新兴商业和服务区。将改造14个项目，规划建设270万平方米，投资230亿元，其中商业展示120万平方米、企业办公楼80万平方米、配套服务70万平方米。
4.水贝-布心片区：发展黄金珠宝、服装等时尚产业的展示、研发设计和总部功能将改造9个项目，规划建设204.6万平方米，投资约122.8亿元，其中商业16万平方米、办公30万平方米、工业研发116.9万平方米、总部30万平方米、产业配套11.7万平方米。
5.深南东片区：发展地铁商业、综合性购物中心。将改造黄贝岭旧村和建设地铁商业项目，规划建设150.5万平方米，投资约105.4亿元，其中商业29万平方米、办公10万平方米、产业配套111.5万平方米。
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6.莲塘片区：打造深圳市最大的电子商务企业聚集地和网络销售、服务中心。将改造5个项目，规划建设100万平方米，投资约60亿元，其中工业写字楼70万平方米、产业配套30万平方米。
7.布吉农产品市场片区：深圳品牌产品的国际贸易集散地。将改造规划建设60万平方米，投资约30亿元，其中深圳品牌产品综合展销区35万平方米、综合商务区15万平方米、综合配套区10万平方米。
○“数”说新罗湖
441.8米
蔡屋围改造诞生深圳最高城市综合体。更新改造后的京基100“变身”为总高441.8米的标志性建筑，成为深圳第一高楼、中国内地第三高楼、全球第八高楼。
1230栋
据媒体报道，城市更新工程开展以来，罗湖已累计完成了1230栋建筑的外立面刷新，新建或改造了55个社区公园，同时实施屋顶绿化，城市绿化覆盖率达到65.5%。
2230万平方米
未来5到10年罗湖的城市更新将从单个的项目开发变为片区开发，罗湖区计划投资2500亿元，规划建设产业及配套空间2230万平方米。
12亿与50亿
在城市更新工作中，罗湖采用政府主导和市场积极参与方式、以4：6的投资原则推动城市更新工作。近几年时间，罗湖在环境方面的投资12亿元，引导、带动直接和间接社会投资超过50亿元。
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