“适当地报高建安成本可以减少土地增值税的税率。”在采访过程中，一位开发商向记者透露，建安成本高未必利润就少，“现在一般精装修成本也就在2000到3000元/平左右，一些项目号称5000/平的精装修标准纯属扯淡。”这不由让记者想到近期华润置地旗下即将开盘的中央公园，其销售号称精装修标准在6000元/平，是确实高标准还是有猫腻呢？
100平的房子花60万装修
华润置地·中央公园位于南翔板块，将于5月中旬开盘，销售称开盘价格约在25000元-30000元/平，目前正在接受意向客户的认筹。
“我们精装标准是6000元/平，你看，光我们这个门，外面单买就要2万多块咧，你推推看，推推你就知道质量有多好了。”案场的销售在带网易房产的编辑参观样板房时，反复强调他们项目精装修的标准非常之高。“我们这里的房子，说老实话，买的人都是有点身家的，年轻人也买不起，除非是富二代。”该销售人员戏称。
据了解，该项目5月中旬首度开盘主推95平米二房和140平米三房，若以6000元/平的精装修标准计算，那95平米的房子光在硬装上花去的成本就花去了将近60万元，似乎的确算是“奢侈”的行为了。
如今南翔板块周边在售和待售的项目众多，但像华润卖那么贵的还是第一个。紧邻华润的朗诗绿色街区，目前在售房源均价为22000-23000元/平，为科技概念的精装修房。金地格林世界在售最后一批房源，最后一套小户型69平的房源总价148万，单价不到22000元/平，金地格林世界的精装修标准在3000元/平。同样为精装修房，华润的房子究竟有什么魅力，要比周边的项目贵上那么多？
报高建安成本的避税大法
“说实在的，虽然装修确实花了一点功夫，但是6000元/平，好像也夸张了。”某位业内人士在参观完华润置地·中央公园后表示。“现在很多开发商都号称自己的精装修在5000元/平，但能够达到2000-3000元/平就已经很不错了。”
实际上，建安成本作为房地产成本中占比重较大的一部分，基本上可以说是相对固定的。“一般毛坯项目的建安成本在5000元/平，精装修项目则再加个2000到3000/平。”一位不愿透露姓名的开发商向网易房产的记者介绍到。
那以华润置地·中央公园这个项目为例，按照其对外宣称的6000元/平的精装修标准来估算，加上毛坯成本，该项目的建安成本高达11000元/平。
从历史资料中获悉，华润置地2009年取得南翔地块的楼板价在8000元/平左右。而目前该项目对外报价为25000元-30000元/平，按照30000元/平的售价计算的话，中央公园的单位净利润为4578元，利润率为15.3%。但值得注意的是，土地增值税一项仅为846元，而土地增值额仅占扣除项目金额的10%，这一比例在目前的房地产开发商偏低，也是由于其建安成本较高造成的。
经过对房地产成本的分析，我们可以发现，有一些成本并非开发商能够控制的，比如说土地成本以及各类税收。但是部分税收是建立在成本以及售价的基础上的，尤其是土地增值税，采取的是累进税率，成本的支出对税收的影响很大。如果建安成本偏高，那么土地增值税的税率就能控制在最低的范围内，开发商所缴的税也会相对较少。
回复该发言