深圳明码标价成“摆设” 开发商自曝应对潜规则

业界人士自曝应对潜规则：开发商玩“高开低走”数字游戏


“一房一价”新规5月1日起施行。图为“五一”期间，深圳某开发商在房交会上推荐产品。深圳商报记者 姜志强 摄

“五一”期间高调亮相的商品房明码标价，媒体曝光开发商执行不到位，公示了房价的楼盘少之又少等诸多不规范问题。记者近日先后走访深圳多个楼盘以及采访消费者调查发现，相比政策出台初期深圳在售楼盘执行不力等情况，目前深圳大部分开发商执行商品房明码标价正逐步规范完善，售楼处内已经摆出了商品房价目表。
然而，此次出台的“一房一价”新政实行至今，却陷入“怪圈”。调查显示，无论是消费者还是开发商，似乎都没有把“商品房明码标价”这条房地产新规当回事，价目表在楼盘内形同一道摆设。有业内人士担忧，“一房一价”会像有些政策一样慢慢沦为“一纸空文”。
明码标价成“摆设”
5月9日和10日，记者先后走访了关外以及福田区内多个楼盘进行实地调查，发现经过前期媒体曝光以及有关部门发出严查等声音后，深圳不少开发商执行商品房明码标价正逐步规范完善，大部分售楼处内已经摆出了商品房价目表等相关资料。
位于梅林的新世界四季山水（资料、论坛)楼盘，目前正在进行二期销售。9日下午，记者以购房者身份来到楼盘了解有关“一房一价”执行情况。销售人员带记者参观了一套164．65平方米的样板间后，随后拿出一本销售价目表，上面标明了该套房的价格。记者看到，这套由双拼户型组成的房子标价637．1918万，折后售价611．959万元。而在该楼盘售楼处进门转角处，设有一个信息公开区，有关楼盘资料被装订成册，购房者在这里可以查询在售单位的价格。
随后，在皇岗口岸附近深港一号在售楼盘，记者在售楼处大厅一侧的告示板上，看到开发商贴出的“限购令”，旁边的展示台上摆放了厚厚的价目表等楼盘相关资料文件。售楼处的销售人员介绍，张贴这些资料是按政府要求进行的。“其实每一套房子的价格我们以前也有给顾客，并且在国土部门备案。新规出台后区别在于，现在需要摆出来而已。”
而在深圳一些大型楼盘，在售大型楼盘的“明码标价”做得都比较到位，记者看到，不少楼盘都把价目表摆在了售楼处的醒目位置。据了解，类似合正中央原著这样的楼盘甚至还提供电脑查询。对此，深圳中原地产总经理李耀智认为，虽然前期媒体曝光开发商对“一房一价”执行不到位，但据了解，这可能与深圳很多开发商不了解具体操作细则有关，并非刻意抗拒。据他所知，目前大部分开发商还是比较遵守新规的。
然而，尽管开始遵守政府新规，但很多开发商似乎没有把这条新规当回事情，因此执行新规时表现“不紧不慢”。采访中，售楼人员反映，反而是前期出台的“限购令”以及银行屡屡提高按揭贷款利率等政策，在一定程度上影响人们的购买行为。例如，四季山水二期由于属于双拼户型，相当于两套房产。按照限购令等相关规定，此前拥有一套房产的深圳居民就不具备购房资格，并且贷款利率也会相应提高。“目前我们已经卖出一半，如果不是限购令，估计我们的房子卖得更快。”销售人员介绍。
而一位正在销售新盘的朱姓房地产开发商私下向记者透露，售楼处虽然已经准备了价目表，但很少有消费者主动索要价目表。“大家最关心的是自己看上的这套房子卖多少钱，可以提供多少折扣，性价比高不高。”在他看来，虽然政府出台“一房一价”初衷是好的，但“摆设”的意味大于实际意义。
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相比目前深圳开发商“不紧不慢”逐步完善新规，二手房明码标价基本“形同虚设”。按照《规定》要求，中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照该规定执行。然而，这条新规首先就在二手中介中产生不同看法。位于景田片区美联物业的肖小姐介绍，二手房价格在店铺挂牌时自然属于“明码标价”，但问题是，房屋价格是业主报的，业主会根据市场情况进行随时更改报价，最终成交价并非挂牌价格。李耀智认为，由于二手房市场直接面对个体业主，个体业主不仅数量庞大，对市场价格波动也非常敏感，甚至随时取消挂牌，“一房一价”要在二手房执行难度很大。
开发商玩“高开低走”游戏
记者调查发现，尽管众多开发商对此次“一房一价”新规私底下认为不会对销售造成影响，但面对国家有关部门的三令五申，也见机行事生出不少应对之策。
事实上，在“一房一价”新规出台后，“大炮”任志强再次发炮，自曝行业潜规则。他在微博上指出，为了应对国家发改委日前下发的《商品房销售明码标价规定》，房地产开发商会先高报价申报，然后再打折优惠卖房，把价格调节的余地控制在自己手中。
任志强所说的“高价申报，打折卖房”，实际上几乎成为国家调控政策下房地产行业的共识。如今，在“一房一价”之下，这种简单的数字游戏更是大显身手。
采访中，一位房产中介向记者透露，其实开发商向政府上报房价，可以按照最高的浮动标准，然后在实际销售时再高开低走，根据销售情况调整销售价格。她举例说，例如一新楼盘附近的房子均价在25000元／平方米，但开发商向政府报价28000元／平方米，然后开盘的时候又通过打折手段进行销售，即便是价格上涨到28000／平方米，也没有超过“一房一价”设定的价格，并不算违规。因此，购房者在选购房源的时候，应该与该项目上一批实际的成交价格进行比较。
记者随后的经历，也验证了此类“高开低走”的数字游戏。在记者探访的某楼盘某单位，开发商报出了30521元／平方米，但记者登录深圳国土委“房地产信息系统”查询该楼盘价格，发现该套房源申报价格为37000多元／平方米，这一高一低间的差距达6000多元。
有业内人士指出，为了创造售价上浮空间，开发商会想出各种方法来规避政策，除拔高预售价外，在精装修上也可以动脑筋，比如，原本只值2000元／平方米的精装修，实际销售时可拉高至5000元／平方米等。
“一房一价”缘何陷“怪圈”？
开发商执行新规不紧不慢，消费者对此不感冒，“一房一价”新规出台为何陷入怪圈？随着“一房一价”政策落实，对于房价的调控力度究竟有多大，市场能否迎来价格拐点？
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁直言此次“一房一价”新规执行有难度，要看政府的执行力。在他看来，今年以来，政府对房地产市场各个环节屡屡出“重拳”，例如限购、提高房贷利率等，此次“一房一价”政策直指销售终端，“国家是希望通过这种政策，管住开发商漫天要价这种现象，是一种阶段性的行政干预。”宋丁认为，虽然新房销售需要在政府部门备案，但市场环境下，房子卖多少钱是开发商的权利，政府无权干涉，这也造成目前市场普遍以报高价来应对政府出台的新规，钻政策空子。“在现有土地政策不能取得突破的情况下，政府寄希望通过销售终端抑制房价，就一定要强化执行力度，尤其是需要细化新规方案，让方案具备可执行性以及防止开发商‘高开低走’等现象。”
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中国房地产风云人物SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时，虽然谦虚地表示“这是一个挺好的政策”，但他同时认为，让市场的价格能够真正地回落下来，最关键的是要调整供应量和需求量。他认为，从目前的价格暴涨的情况来看，就是土地的供应少了，土地供应少，就建不出来房子，房子的供应就少，一方面是发行的货币量又比较大，所以需求量比较大，在需求量很大，供应量不足的时候，价格一定会涨。在他看来，直接采用限制价格的办法，效果很有限。
“事实上，大家在购房的时候，心里都有一个预期价位，然后再和开发商谈折扣。‘一房一价’不能影响购房者和开发商买卖行为，这也造成了目前买卖双方对此次新规都没有太当回事情的原因所在。”一位市场营销专家对记者如此分析为何
有网友“风林火”就发帖认为，“一房一价”制度不可取。他说，“一房一价”的原则是只能按照“标价”销售，但住宅并非工厂标准制品，不同的消费者对于同一套单位会产生不同的心理价格，现场销售人员可能会结合客户的经济承受力在定价之外额外给予相应的折扣。在某种意义上来说，“一房一价”意义不大。他认为，房价的核心问题在于市场上缺乏大多数首次置业者需要的位处主城区、交通配套完善，户型及总价适合工薪阶层的经济适用房。
国家发改委要求各地对在售商品房进行拉网式排查
未实行“一房一价”每套罚5000元
【深圳商报讯】《商品房销售明码标价规定》从5月1日起已经施行，为了确保该项《规定》得到切实贯彻执行，国家发改委日前下发的《关于贯彻实施〈商品房销售明码标价规定〉有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求各地要立即组织开展专项检查。
《通知》要求，各级价格主管部门近期要集中人力和时间，迅速组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房，实行拉网式排查，确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位，无一遗漏，不留空白。
《通知》指出，各级价格主管部门组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，要重点查处房地产开发企业下列行为：1．销售商品房不明码标价；2．未在交易场所醒目位置明码标价；3．未按规定实行“一套一标”；4．未一次性公开全部预售房源；5．标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费；6．在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予以标明的费用；7．违反公平、公开、自愿选择原则，单独或者串通其他部门、中介机构强制或变相强制收费；8．虚假折扣、虚假优惠，或者利用虚假信息、模煳语言、容易使人误解的标价方式进行价格欺诈；9．其他违反明码标价规定销售商品房的行为。
《通知》要求，各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。
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