政策多变购房纠纷多 深圳目前卖方违约占多数

时间：5月10日下午
地点：中信城市广场水岸吧
网络录播：新浪乐居
黄纲：中原地产二级市场法律事务部部门经理
王勇：世华地产法律部法务主任
张茂荣：广东信荣律师事务所主任律师
刘子儒：广东中圳律师事务所律师
现在中介法务部的人都很忙，因为频频出台的房地产新政引发不少新问题，购房流程变得更长更复杂，很多年初成交的单到现在还卡着壳；主要接房地产类官司的律师们更忙，除了自去年限贷令、限购令等引发的诸多购房纠纷案开庭审理之外，新的电话咨询也接个不停。本期会客室，就请来了4位这样的大忙人，一壶清茶围坐而谈，反映目前由哪些原因造成哪些购房纠纷，提醒购房者和普通小业主卖方该如何防范和规避这些风险。
政策多变，有些误导信息造成后期纠纷
南方都市报：目前的购房咨询或纠纷，主要来自哪方面的问题？
黄纲：最主要的问题在于贷款方面：一是购房者本身对于个人信息没有很在意，对自己是否有不良记录并不清楚；二是因为现在整个政策的限制条件已经从个人延伸到家属，延展到相关密切关系人方面，也有些人因此而做不了贷款或者做不到预想的成数、利率；三是银行房贷政策多变，尤其利率几天一变，很多人做不到预期的贷款。
王勇：主要来自两方面：一是贷款成数问题；二是贷款资格的问题。虽然限贷令已经出台一年多了，但有些中介人员会做一些变相处理，可能购房者就过于轻信这些承诺或说法，结果由此引发违约、纠纷。
南都：开发商卖房是否也存在这类情况？
黄纲：开发商并不愿意误导或者“睁一只眼闭一只眼”，因为如果是不具备购房条件的客户买了，已经上传国土系统备案，再出现卡壳要回头解决非常麻烦———因为国土局有管控，一旦备案就不能再随便修改成交信息，超过一定数额就涉及虚假交易或者其他层面的问题了。
所以，品牌开发商或者是风险管控严格的地产公司都会前期筛选购房者信息。
张茂荣：开发商的这些做法是在规避自身的风险，购房者要买房就必须这么做，没得商量。
南都：近期接到违约案例以哪一种类型为主？
刘子孺：现在是业主违约的比较多，因为限贷令和限购令造成买房成本大增，有些人卖到一半根本就不想再继续成交了。去年“国十条”到现在，房价一直还在涨，有些交易受各项政策影响不断要补资料、补手续的，至今没过户，造成业主也不积极了。
当然，买方违约的也有，主要是因为银行贷款利率不断在变。我接了个案子，近600万的房子贷款400万，最开始签合同时多数银行还可以八五折，后来一路上调，要多交100万的利息，他就跟卖方协商，愿意直接给20-30万，不要继续成交了。
贷款环节最易引发纠纷，建议银行统一“预核准”
南都：政策变动以及市场变化，使整个购房流程拉长了，现在从交定金到过户一般需要多久？
王勇：就二手房交易，目前至少要两个月以上。
南都：这个过程当中哪些环节比较容易出现问题？
王勇：银行。一方面，卖方赎楼需要提前还款的，现在银行普遍要求提前一个月预约；另一方面，买方贷款审批抓得严，批多少额度、多少利率，需要15-20天。
张茂荣：二手房交易之所以产生纠纷多，就是流程太长太复杂，涉及关系的机构和公司多。我建议银监会学习工商局对公司注册的做法，统一要求银行就贷款申请人做“预核准”，能否放贷、多少额度、多少利率等，在征询阶段就有个书面记录。
南都：不是有贷款承诺函吗？
王勇：贷款承诺函不保险，签了按揭贷款合同才算数。而且也没约定———如果贷不了这么多，银行该承担怎样的责任？
张茂荣：更基本的问题是连承诺函都不统一。比如某国有银行的贷款承诺函，像开户协议书一样，有的银行甚至不出(贷款承诺函)。
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南都：一手房交易流程在什么环节容易产生纠纷？
黄纲：也是贷款环节容易出问题。如果是有过离婚、财产分割等情况，或者是户口迁来迁去、社保情况不清晰等信息比较复杂的购房者，肯定要花时间多一点。对于购房者来说，跟开发商打交道完成签约的环节并不长，而后的交房、出证等环节，购房者都只能被动地等，而其间，如果是交税不及时或者更换过建筑商、规划图等的楼盘，都可能造成延期交楼或迟迟出不了房产证。
南都：这种问题在签约环节可以规避吗？
黄纲：购房合同中对于交楼和出证有明确的时间约定，超过的话开发商要负违约责任，超过一定时间，购房者有权选择解除合同。但这个违约赔付的比例，跟房价涨幅比起来是很低的。
法院“同案不同判”，助长了购房违约行为？
南都：现在二手房交易，不是在合同中增加了20%的违约金条款吗，应该有利于减少违约、纠纷呀？
黄纲：为保证交易进行和保护守约方权益，现在绝大部分中介都在合同中增加了按总房价20%的违约金条款，但问题是，现在法院的判决很混乱，“同案不同判”的现象严重，深圳不同区的法院、同一个法院不同的法官，对违约金的处理都不一样，甚至违约方没有主动向法院申请适当降低违约金，法院还主动下调了违约金……本来违约金相当于是双保险，而法院的混乱判决让这一保险作用能否起效打了问号。
张茂荣：关于这一审判乱象，我在多个场合都反映过、唿吁过。我的一个案例，2000多万的房子，合同约定20%违约金，就是400多万，定金也交了70多万，结果判决违约成本下调到10万元，连实际交付定金的额度都不到。这种情况谁都违约了！
刘子孺：我有一个案子，按违约金约定是25万，一审法官调成5万，上诉到中院，结果还是维持。
王勇：我们有好些案例都是20%的违约金被调到10%，甚至更低。法官有一定的自由裁量权，但也应该有基本统一的标准。
南都：这种现象如果说要减少或者是杜绝，要怎样建议呢？
王勇：可学习香港处理房产纠纷，第一定金肯定会没收，第二再补偿买一个房子差价的损失。
黄纲：不让守约方觉得这个判决很过分，要让违约方觉得很难受，这样才有警示作用。
张茂荣：20%违约金的约定不一定要求完全支持，但至少，双方当事人都没有提出降低的情况下，法院审判不应该调低；如果有当事人申请降低，则由申请降低的一方承担举证责任。
事前约定、量力而行是规避购房纠纷的关键
南都：综合如上现状，购房者或普通小业主卖房，该如何防范随时有可能出现的购房纠纷？
王勇：因为贷款环节最容易出现问题，这就要求购房者要了解自己的资信情况，可提前到中国人民银行打印资信报告单，对照现行国家政策，看自己究竟能做到怎样的贷款，不要轻信中介人员或银行的贷款承诺。
张茂荣：今年“3·15消费者权益日”我专门写了一篇博客，给购房者的十大诤言，如果能够做到这10点，我认为至少可以缩小60%的购房风险。比如：阴阳合同历来是审判难点，又是业主毁约的惯用借口，建议不要承诺承担个人所得税、营业税(可以不约定)；“官凭印，私凭约”，不要轻易相信中介的口头承诺，重要事宜需制作备忘录并由各方签字确认，以免事后说不清。
南都：就目前出现的各种绕开限贷、限购等政策的购房方式，有何需要提醒买卖双方的风险？


-->张茂荣：毫无疑问，任何规避政策的行为都是有风险的，最好不做。比如通过假离婚、假社保、假纳税、假人之名等方式购房，很可能购房不成还要赔违约金。尤其需要提醒的是买方，避免与没有书面授权委托书的业主亲属或朋友签订购房合同，必须要签订的时候，一定要做好录音确认，同时约定代签人责任。
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南都：如果出现降价等变化，有哪些特别提醒？
刘子孺：一旦房价下跌，想要违约的基本上是买方，那么需要预防风险的主要是卖方，可行的方式也就是尽量多收定金。20%的违约金条款一定要有，此外，定金即便难以做到20%，但如果能做到10%，也应该足够抵御风险了。
黄纲：购房一定要量力而行。现在的市场，未必会降价，但会有一些开发商逐渐采取较多的营销手段，比如推特价房、一口价等，这时候更加要冷静，根据自身的经济实力、家庭情况、工作地点等做选择。如果只是认筹阶段、交个诚意金，那没关系，可以退，但交了定金就不一样了。
王勇：还要特别注意一手房购买合同中的附件，即在国土局统一的格式版本之外，开发商开出的一些附加条款。通常包括停车场所有权给谁、小区内广告收益归属、面积误差怎么算、延期交楼怎么办等，都是由专业律师团制定的，虽说购房者几乎没有就此谈判的余地，但也要细看。
张茂荣：这当中有不少霸王条款，比如现在普遍增加的一条“按揭不成要一次性付款”，上次我们三个律师一起买同一个楼盘，和开发商吵了半天才修改了这一个条款。在市场情况不好的时候，如果是“抱团”购买，就附件的某些条款还是有可能协商的。
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