虽然上海经历过一波闲置土地整治的风潮,但是沪上仍有许多开发商拿着土地按兵不动。近来对于房地产开发成本的讨论再一次让人们把目光焦点移向了那些希望通过捂盘囤地来实现高额利润的开发商。
李嘉诚旗下的长实和黄系无疑是其中“资格最老”的一个。有数据显示,李嘉诚目前在沪上11个项目中,有7个项目仍在缓慢的建设中,除青浦赵巷的项目刚于2010年年底取得外,其余项目最晚获得时间为2007年,且部分地块通过协议取得,单位价格相当低廉。
如此捂盘囤地是为了坐地起价么?但就从房地产成本分析来看,捂盘似乎并不是一个合算的买卖。因为价高土地成本低的楼盘,光单位土地增值税就要缴上数万元。
沪上囤地之王
当网易房产的记者拿到方方地产咨询机构提供的数据时,长实和黄系旗下项目之多,捂盘时间之久令人咋舌。
据统计,和黄长实系近年来在上海开发销售的11个项目中,仅四季雅苑(资料、论坛)、御翠园(资料、论坛)、御翠豪庭(资料、论坛)和御涛园(资料、论坛)这四个项目处于在售或已售完的状态,而其余7个项目仍在缓慢的开发中。
这7个开发项目中,除青浦赵巷项目的用地刚于2010年12月9日在土地交易中心通过公开招拍挂取得以外,其余地块最晚于2007年取得。
位于嘉定南翔的地块就是长实在2007年摘得的,该项目紧邻华润置地·中央公园。后者的开发商央企华润于2009年取得南翔地块,项目即将于5月中旬开盘。长实比华润早了两年拿地,却至今按兵不动。
相比商业项目,住宅项目还不算捂得久的。之前被媒体曝光的普陀真如项目,虽然现已开工,但仍旧处于打地基的状态,施工人数少,项目进展缓慢。
更别提和黄长实系旗下的那些早年通过协议取得的项目,如2005年取得的世纪大道项目,2006年取得的陆家嘴和新闸路项目,目前在和记黄埔以及长江实业的官方网站上,这些项目都仅有一个地块图,甚至连项目推广名都未定。
项目两年内价格翻番
网易房产记者还发现,和黄长实系在上海操作的项目几乎都是豪宅或者别墅,捂个几年价格就惊人地暴涨。
和记黄埔已经售完的御翠豪庭项目,2002年就取得了用地,但2007年才首次开盘,当时的开盘价为36000元/平,但两年后最后一次开盘时,项目报价已经飙升至70000元/平,几近翻番。
但价格的暴涨似乎并未给和黄带来相应的高额利润。因为根据开发商成本的估算,如果项目税前利润越高,那土地增值税将会缴纳得越多,最终达到的利润率未必很高。
就御翠豪庭项目来说,和黄通过协议方式取得这幅用地时土地总价为3.9亿元,规划建筑面积为156147平方米,折合楼板价约为2497元/平。
其2007年第一次开盘时售价为36000元/平,按照2497元/平的楼板价以及8000元的精装建安成本来计算,该项目单位利润为10814元/平,利润率高达30%。
而若根据2009年10月该项目最后一次开盘时70000元/平的售价计算,土地成本以及建安成本皆不变,则单位利润也不过13182元/平,利润率下降到18.8%,其中土地增值税一项高达35127元,土地增值额占扣除项目金额的256%。
对此,世茂董事局副主席许世坛也表达过类似的观点,他以世茂滨江为例,“如果卖高至12万元/平方米,那么每平方米光增值税就要达到四五万元。”
另外,捂盘还必须考虑到通胀成本以及其他各种因素,因此并非捂盘时间越久开发商就越容易获得“暴利”。且对开发商来说,捂盘意味着大笔资金的投入但短时间没有产出,一些中小开发商的资金链甚至会受到影响,因此,也只有像和黄这样资本雄厚的港资开发商才会“捂”得起。
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