业主急售房 点样执到宝？

陈小姐“揭榜”买到石牌暨南花园笋盘单位。


宝盛园一个85平方米单位，当时市场价为175万~180万元之间。业主放盘价190万元，因购房急售，最后以173.8万元成交。

机遇稍纵即逝首期款要备足看准了就出手
本版有个栏目《一周成交风云榜》，相信读者不会对此陌生。栏目忠实读者张先生最近专门打电话给记者，说他长期看这个栏目，发现近来买家“牙力”够，次次都是买家在价格上占优势。他还总结了一个规律，买家要低价入市，在政策调整期谈判筹码会多一些，而且“hold”实业主急售盘，必定可以买到笋价货。张先生问记者，买到业主急售房的诀窍是什么？为此，记者向合富置业、中原地产和兴业地产多个大行的经纪请教，还采访一个买到业主急售盘的朋友，为张先生及广大希望买业主急售房的买家提供低价入市的秘笈。
买家故事：“揭榜”买笋盘
陈小姐是地产媒体从业人员，虽说近水楼台先得月，想不到真的因工作而买到笋盘。2008年的一天，她到石牌暨南花园采访，在经过一个中介行时，刚好见一个经纪往店门玻璃上张贴一个“业主急售暨南大学两房售56万元”的手写字广告。这是陈小姐很喜欢的一个小区，她一直在找这个花园的房源，连忙问经纪这个盘是不是实盘。经纪证实该盘确是实盘，业主因为新买了一套房屋，急于筹集首期而把暨南花园的房子放出来，陈小姐就这样买到了心仪已久的房屋。
陈小姐告诉记者，她当时还办理了公积金贷款，放款时间又很长，她以为业主要一次性付款才卖。后来在经纪“摆台”（即买卖双方见面商议合同条款）时她得知业主只需要一笔数额较大的楼款来支付新房的首期，暨南花园的尾期款何时支付，业主倒并不在意。于是，陈小姐支付了差不多一半楼款作为首期款，余下公积金贷款在两个多月后批出。
经纪教路：业主急售盘条件几“恶啃”
中原地产荔湾区高级营业经理莫杜华告诉记者，现在业主因楼市调控政策而受到一定的影响，也担心“卖咗买唔番”，因此急售的房屋也不算多。3月底他们成交过逢源路宝盛园一个85平方米的单位，当时市场价为175万~180万元之间。业主刚放盘时开天价，放到190万元，后来因新购的房屋紧急筹钱，要求买家一次性付款。最后，这个单位以173.8万元成交，比市场价低小小，但相比业主放盘价低了逾16万元。莫杜华表示，业主放盘开高价是普遍现象，但成交价一般都围绕市场价，比市场价低1万~5万元已被视为笋盘。
莫杜华透露，通常放盘价开得较低的盘源业内统称为“业主急售盘”，其实一些业主并非急售，只不过因为他们对付款订立苛刻条款，只能在价格上做让步。恒宝华庭就有一位业主，放盘价长期比其他同类型盘源低10万元，因为他要求买家在递件前就必须一次性付款，买家无法满足此条件而一直没有成交。莫杜华介绍，这个盘源为67平方米的两房单位，市场价为145万~150万元，业主放盘价为135万元，底价是133万元。业主放盘已超过半年，业主并非等钱用，可卖可不卖，等愿者上钩。由于目前递件—问税—出新证的时间间隔较短，这位业主担心买家只付首期就“跑掉”，坚持订立这么苛刻的付款条件，买家也担心业主收齐楼款不去递件，因此双方无法达成一致意见。
中介贴士：笋盘“蒲头”有心人不要犹豫
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合富置业专家表示，近期市场上笋盘并不多见，只有偶见业主等钱用急售的笋盘出现，但市场消化速度都比较快。买家想捡笋货，最好常常到大型中介行了解行情，可以将自己的需求、购房预算告诉经纪，让他们一有符合的盘源就马上告知。目前市场对笋盘理解有所变化，如一些稀缺的户型，如好租、转手容易的一房单位，就算在市场价内也会很快被市场消化。当然，随着“卖一买一”成为越来越多换房人士减轻换房经济负担的方式，在出售旧居的时候业主有时也会因急于套现买新居而在价钱上比较好倾。
兴业地产天河员村板块区域经理甄欣说，现在的市场情况是买卖双方在角力，业主经历多次调控后，价格立场越来越鲜明和坚定。如果盘源低于市价5%~10%左右就已经是很“笋”，但市场上鲜有低于市价的笋盘出售。在广州市场上，产权、房屋结构这些问题多数会是业主急售的原因，如果遇到笋盘的话，业主方有可能会提出一些对买方不利的要求，例如：要求巨额定金或者一次性付款等等。这个时候买家应委托中介服务机构进行协调，提交一个能够保障买卖双方利益的方案，保证交易能够顺利进行。甄欣认为，一般来说，房屋定金在楼价1%~5%左右最为能够保障双方利益。
记者留话：买急售盘留心眼
据记者了解，业主急售盘中有的盘源因出租中而无法短期内交房，放盘价会较笋，如珠江新城南国花园有一套房屋的市场价为2.3万元/m2，业主开价才1.7万元/m2。中原地产莫杜华表示，租客对出租的放售盘源有优先承购权，业主放盘前应咨询其购买意见，取得租客放弃优先承购权再放盘，可免除不必要的法律纠纷。
此外，由于“买卖不破租赁”的原则，未到期租约在物业转手后应继续履行，买家要注意原业主是否会提前一次性收取全部租金。市场上也有一些因各种问题而需急售的房屋，如房屋可能出现过原住客突然死亡等不吉利事件，这类房源会披上“业主急售”的外衣。买家看业主急售盘时，除咨询中介意见，还应询问邻居和物业管理公司，排除有关“隐患”。
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