深圳一手住宅“老本”年底吃光 库存为史上最低

库存为历史最低水平，今年供求缺口约为5000套


深圳一手住宅8个月就可消化。图为记者日前拍摄的龙岗中心城一楼盘，该区域市场供应较充足。　　深圳商报记者 姜志强 摄

“万亿库存压顶、楼市存量堰塞湖……”近日，有券商分析师对地产上市公司的库存发出预警，认为上市地产公司存货绝对值9005亿元位于历史高点，地产行业已开始进入去库存时代。
记者近日调查了解到，深圳商品房（含住宅、办公楼和商业）市场可售套数为29778套，仅为历史峰值的一半，为历史最低水平。其中，住宅部分的存货预计年底可以消化完毕，今年供求缺口约为5000套。就库存而言深圳开发商的包袱并不重。
库存为历史最低水平
随着市场调控向纵深方向演进，限购、限贷、限价促成市场成交量和供应量的剧减，商品房库存跌入低谷。
深圳市规划国土委官方网站数据显示，截至5月15日，深圳全市商品房可售套数为29778套，住宅可售套数为20535套，当日成交85套，目前可售房源大约需要8个月时间即可销售完。
国信证券近期一份研究报告称，目前深圳商品房存货仅为2008年峰值的一半，为历史最低水平。数据显示，深圳商品房库存在2009年3月为5万套，同年5月降为4．7万套，至去年年底，这一数据为3．5万套，呈递减态势。国信证券房地产行业分析师欧瑞明表示，深圳商品房库存已经处于历史底部，市场可售量在减少，而购买需求一直存在，如限购松绑，库存量将很快消化。
齐鲁证券分析师周涛认为，由于前两周销售回暖使得深圳一手住宅出清周期有所下降同时促销使得去化速度显著提升。如某楼盘八折促销使得当天去化率达到100％远超目前60％的平均水平。
来自美联物业的研究数据表明，目前深圳全市一手住宅日均销售套数仅为75套左右，与调控前（2009年同期）相比，降幅超过六成。但同期，楼市的供应量水平也出现明显下降。今年1－4月，全市新增取得预售许可证的住宅单元套数为8240套，同比减少31％，与2009年同期相比减少43％。而5月15日的一手住宅可售套数与2009年同期相比，则锐减了五成左右。
供求缺口约为5000套
受调控影响，楼市投资需求受到遏制，成交量锐减，新房供应速度低于消耗速度，因此，尽管楼市成交量在调控压力下下降明显，但楼市实际上仍处于“供不应求”的状态。
美联物业研究报告称，从新房存量的区域分布来看，截至5月15日，罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗一手住宅可售套数分别为449、1846、2544、1104、4626、9966套，龙岗区占全市新房存量近一半，罗湖、福田、南山新房存量则较少。与去年同期相比，六区新房存量分别增加－67％、－12％、－55％、199％、－29％、71％，罗湖、南山两区新房存量下降明显，福田、宝安两区有一定程度下降，龙岗、盐田两区新房存量则有较明显上升，从各区新房存量的同比变化，不难解释目前出现的区域楼价走势分化的现象。
根据社科院《2010年城市白皮书》，深圳城市建设土地开发强度已达47％（香港仅19％），又据深圳城市发展规划，深圳城建用地将控制在城市总面积的50％以内，因此，深圳将遭遇越来越严峻的土地供应瓶颈。去年，深圳市土地房产交易中心共出让居住用地7宗，宗地面积为60．5万平方米，同比减少17％。在2010年出让的居住用地中，保障房、安居房及企业配套住房供应占据全部居住用地供应的65％，纯商品住宅用地仅有三宗。
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美联物业全国研究中心冯永恒认为，土地供应总量不断减少，保障性住房建设比例的上升，将进一步压缩未来商品住宅供应的空间。开发商在土地储备无法及时得到补充的情况下，难免会滋生捂盘惜售的心理，进而影响一手市场整体供应水平。
预计今年全年一手住宅成交套数将达到3．1万套左右，比去年下降1－2成，全年新增一手住宅供应2．6万套，低于市场消耗速度，供求缺口约为5000套。“供不应求”仍将主导一手住宅市场。
房价调整尚待时日
据了解，深圳的新增商品房供应自去年四季度到现在始终以关外为主，因此关内的在售项目反而成为稀缺资源。加上持续低迷的供应量，使得库存的房源很难出现明显的价格调整。
4月份，全市一手住宅成交均价为20295元／平方米，环比上升4％。虽然深圳楼市已经历一年多的密集调控，但楼价依然维持坚挺，部分片区楼价甚至还有明显上升。冯永恒认为，不同片区的楼价走势有着不同的表现，实质上是楼市“供求关系”的一种体现。
房地产内参总经理半求表示，深圳商品房低库存，市场销售压力并不大，近期房价并不会因为库存原因而进行调整。
业内人士认为，基于目前货币供应量依然比较高，而保障房的有效供给量及商品房的供应效果只能在下半年才能明显显现，深圳大部分区域的房价在上半年将依然坚挺，商品房价真正得以调整尚需要一定的时间。
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